Manutenzione impianto termico condominiale: regole e costi

Le spese per il riscaldamento, quando l’impianto è comune, fanno lievitare il conto e accendono le discussioni. Per questo è fondamentale mantenere l’impianto in ottimo stato, bisogna averne la massima cura così come è stato per androne e scale, balconi, bonifiche da amianto, citofono, facciate,  finestre e impianto ascensore.

Impianto comune di riscaldamento

La manutenzione dell’impianto di riscaldamento condominiale si divide in manutenzione ordinaria e straordinaria, a partire dall’analisi tecnico-energetica dell’impianto e, dove previsto o necessario, redigendo la certificazione energetica dell’edificio.

Per impianto comune si intende:

• il generatore di calore (caldaia, bruciatore, centraline);
• il serbatoio del gasolio o l’impianto di adduzione del gas;
• l’impianto solare-termico condominiale, se presente;
• la rete di distribuzione orizzontale con relative valvole termostatiche e vaso di espansione;
• la canna fumaria.

La rete di distribuzione verticale è comune tra gli utenti della stessa sino al punto di diramazione orizzontale verso i caloriferi.
L’analisi tecnico-energetica dell’impianto prevede:

• la verifica della conformità dell’impianto alla normativa e legislazione tecnica vigente;
• la verifica della completezza della documentazione e certificazione di legge;
• la verifica dello stato dei componenti dell’impianto;
• la valutazione di eventuali modifiche di impianto aggiornamenti tecnologici o sostituzioni di materiali obsoleti;
• la valutazione di eventuali manutenzioni straordinarie e altre operazioni atte a garantire un adeguato risparmio energetico.

La conduzione dell’impianto termico comprende le attività richiamate nella norma UNI 9317.

Ripartizione delle spese

Gli interventi sull’impianto comune di riscaldamento vanno ripartiti con l’apposita tabella o, in mancanza della stessa, al 50% in base ai millesimi di proprietà delle unità immobiliari interessate ed al 50% in base alla superficie radiante o al numero di radiatori delle stesse unità immobiliari.

Interventi di manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria si intende l’esecuzione delle operazioni specificatamente previste nei libretti d’uso e manutenzione degli apparecchi e componenti dell’impianto comune di riscaldamento. Tali operazioni devono essere effettuate in loco mediante l’uso di strumenti ed attrezzature specifiche e di materiali di consumo da parte di ditte specializzate, su singola chiamata ma più comunemente con contratti di manutenzione annuali o pluriennali. La finalità della manutenzione ordinaria è mantenere in buono stato di funzionamento l’impianto nel rispetto di quanto previsto dai libretti manutentivi e dai relativi, se presenti, contratti di servizio con i manutentori.

Ogni anno tutti gli impianti termici devono essere sottoposti a manutenzione, mentre la verifica del rendimento energetico della caldaia dovrà essere effettuata secondo le seguenti cadenze:

• impianti fino a 35 kW: secondo le istruzioni indicate nel libretto di uso e manutenzione;
• impianti da 35 a 350 kW: una volta ogni anno;
• impianti sopra i 350 kW: due volte all’anno.

Sul Libretto di Impianto o Centrale deve essere obbligatoriamente annotato il rendimento di combustione della caldaia misurato in occasione delle verifiche, nonché il consumo annuo di combustibile (es. gas o gasolio) come nell’allegato H del D.Lgs. 192/2005, o nelle analoghe prescrizioni dei vari provvedimenti regionali.

Nel caso in cui la caldaia non raggiunga il rendimento minimo prescritto dal D.Lgs. 192/2005, è fatto obbligo procedere alla sostituzione entro 300 giorni dalla verifica.

La manutenzione ordinaria prevede le seguenti attività:

• pulizia dell’impianto, mediante azioni manuali e/o meccaniche di rimozione di sostanze depositate fuoriuscite e/o prodotte dai componenti dell’impianto durante il loro funzionamento e il loro smaltimento nei termini previsti dalla legge;
• verifica annuale dell’impianto e registrazione degli interventi e delle misurazioni effettuate sul libretto di centrale;
• per gli impianti di potenza superiore a 350 KW è obbligatoria una seconda verifica annuale relativa al solo rendimento di combustione.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• accertarsi che la ditta effettui tutte le verifiche previste e che vengano compilati i documenti di manutenzione dell’impianto;
• richiedere la segnalazione di eventuali anomalie o disfunzioni relativamente ai componenti dell’impianto comune;
• richiedere eventuali segnalazioni relative a interventi da eseguirsi nelle singole unità immobiliari;
• richiedere preventivi nel caso sia necessario sostituire componenti per usura o nel caso in cui l’impianto non sia in grado di raggiungere il rendimento di combustione minimo previsto dall’art. 11 comma 14 del D.P.R. 412/93;
• accertarsi che tutte le azioni e gli interventi siano documentati nel libretto di centrale.

Interventi di manutenzione straordinaria

Per manutenzione straordinaria dell’impianto termico si intendono gli interventi di cui all’art. 1 comma 1 lettera “i” del D.P.R. 412/93, ovvero gli interventi atti a ricondurre il funzionamento dell’impianto a quello previsto dal progetto e/o dalla normativa vigente, mediante il ricorso in tutto o in parte a mezzi, attrezzature, strumentazioni, riparazioni, ricambi di parte, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi o componenti dell’impianto termico.

Di norma gli interventi di manutenzione straordinaria non rientrano nei contratti di manutenzione e sono oggetto di specifici accordi contrattuali con le ditte specializzate incaricate degli stessi. Gli interventi straordinari urgenti (ad esempio in caso di malfunzionamenti o rotture) possono essere previsti e autorizzati direttamente alla ditta di manutenzione dallo stesso contratto manutentivo, ovvero garantendo la possibilità di intervento sull’impianto se dovesse risultare indispensabile ai fini stessi dell’assolvimento degli obblighi di contratto e, a maggior ragione, se previsto dagli obblighi di legge.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria possono rientrare ovviamente le sostituzioni di uno o più componenti dell’impianto. In particolare gli interventi di sostituzione con impianti ad alta efficienza energetica beneficiano degli incentivi fiscali.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• verificare sempre sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà;
• in assenza di regolamento di condominio, ripartire gli interventi di manutenzione straordinaria o quelli necessari per l’adeguamento alle normative secondo i millesimi di proprietà e nel caso non tutti usufruiscano del riscaldamento, limitatamente ai condomini interessati;
• accertarsi che la ditta prescelta sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge in merito alla sicurezza, alle posizioni previdenziali e assicurative;
• sottoscrivere un contratto possibilmente a forfait che preveda dettagliatamente tutte le lavorazioni indicando le qualità in modo forfettario;
• far nominare dall’assemblea un Direttore dei Lavori che controlli la realizzazione delle opere e provveda al collaudo finale;
• verificare la presenza di chiavarde di arresto in caldaia, segnalandole ai manutentori, facendone controllare l’efficienza al fine di non svuotare completamente gli impianti di riscaldamento in caso di interventi straordinari parziali;
• ricordare alle imprese di abbassare il livello dell’acqua nell’impianto in caso di interventi straordinari ai singoli radiatori dei vari appartamenti;
• suggerire, in particolari contesti di manutenzione straordinaria e vetustà degli impianti e/o degli edifici, l’installazione di nuove tubazioni in bypass su singole perdite o su tratti limitati;
• indagare le possibilità di temporaneo funzionamento parziale della caldaia centralizzata in attesa di elementi di ricambio necessari, in particolare laddove presenti caldaie di vecchia generazione e di difficile reperibilità dei pezzi di ricambio;
• dare specifiche indicazioni e istruzioni per l’eventuale pulizia delle tubazioni per rimuovere le incrostazioni che in alcune città (in particolare Roma) sono notevoli a causa della presenza di calcio nell’acqua;
• in caso di necessario svuotamento dell’impianto, segnalare la necessità di non lasciare a lungo l’impianto senza acqua per non far seccare le guarnizioni;
• ricordare che in caso di sostituzione dell’impianto valgono le norme previste dal D.Lgs. 311/06, che prescrive che per tutte le categorie di edifici pubblici e privati, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3 del D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, è obbligatorio l’impiego di fonti rinnovabili per la produzione di energia termica ed elettrica e, in particolare, che il nuovo impianto di produzione di energia termica sia progettato e realizzato in modo da coprire almeno il 50% del fabbisogno annuo di energia primaria richiesta per la produzione di acqua calda sanitaria con l’impiego di fonti di energia rinnovabili (tale limite è ridotto al 20% per gli edifici situati nei centri storici);
• verificare la presenza e le obbligatorietà più normative maggiormente restrittive rispetto a quelle nazionali o regionali a livello dei singoli regolamenti edilizi comunali;
• richiedere, laddove previsto e/o necessario, la certificazione energetica dell’edificio e dei singoli alloggi;
• controllare la rispondenza degli impianti e degli interventi alle norme UNI relative al settore.

Cosa può fare l’amministratore sostenibile

L’amministratore condominiale sostenibile può inoltre:

• verificare la prestazione energetica dell’impianto e dell’edificio, in particolare i fabbisogni connessi agli usi standard e in particolare:

1.  la climatizzazione invernale ed estiva (quest’ultima se presente)
2.  la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari

• verificare il FAEP, Fabbisogno Annuo di Energia Primaria, espresso in kWh/m2/anno, che deve essere minore dei valori di legge o, in alternativa a seconda dei casi, verificare i valori delle trasmittanze e il rendimento globale medio stagionale;
• suggerire singoli interventi di efficientamento energetico dell’impianto, anche in presenza di impianti adeguati e funzionanti, in particolare tutti gli interventi di risparmio energetico certificati, come ad esempio:

1.  l’uso di pompe a basso consumo
2.  la presenza di apparecchi per lo sfruttamento del ricircolo dei fumi e dell’acqua (questi ultimi garantiscono un risparmio del 12% certificato dal Politecnico di Milano)
3.  l’installazione di sistemi di produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili adeguata a far funzionare gli impianti termici, come ad esempio i sistemi minieolici sul lastricato solare condominiale

• suggerire la sostituzione della caldaia con una caldaia a più alto rendimento energetico o, laddove possibile, ad un sistema di produzione di energia termica e acqua calda sanitaria da fonti rinnovabili, in particolare sfruttando gli incentivi fiscali;
• far predisporre specifici piani economico-finanziari per ciascun condomino al fine della valutazione della fattibilità e sostenibilità economica degli interventi;
• predisporre accordi o utilizzare gli strumenti agevolativi finanziari posti in essere da molti istituti di credito in tema di investimento sulle energie rinnovabili al fine di promuovere attivamente l’efficientamento energetico presso i singoli condomini.

Incentivi e agevolazioni fiscali

Ecobonus

Qualora gli impianti siano autonomi è possibile accedere alla detrazione ecobonus. La detrazione massima ammissibile è pari a 30.000 euro per ciascuna unità immobiliare. L’aliquota di detrazione si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura

della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.

Attenzione! Rispetto non sono più agevolate le caldaie a condensazione. Gli impianti agevolati rimangono nello specifico le Pompe di calore ad alta efficienza o Apparecchi ibridi.