Le novità introdotte con la legge di bilancio 2025

La Legge n. 207 del 30 dicembre 2024, “Legge di Bilancio 2025”, in vigore dal 1° gennaio 2025, pubblicata sul Supplemento Ordinario n.43 alla Gazzetta Ufficiale n. 305 del 31 dicembre 2024, recante “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2025 e bilancio pluriennale per il triennio 2025-2027”, ai commi da 54 a 56 dell’articolo 1 ha introdotto, con decorrenza dal 1° gennaio 2025, importanti novità che riguardano i bonus fiscali relativi a interventi edilizi sul patrimonio costruito, con ripercussioni dirette anche sul comparto condominiale.

Le principali novità

Sono tre le principali novità introdotte:

• nuovi tetti alle detrazioni fiscali rispetto ai redditi familiari dei contribuenti: 14.000 euro massimi con redditi superiori a 75.000 euro e fino a 100.000 euro; 8.000 euro con redditi superiori a 100.000 euro, con riduzione in base al numero di figli;
  • differenti condizioni di trattamento nell’applicazione delle aliquote di detrazione dei bonus edilizi se l’abitazione risulta adibita ad abitazione principale da parte dei proprietari o dei titolari dei diritti reali di godimento;
• riduzione delle aliquote di detrazione con l’applicazione di un’aliquota di detrazione omogenea per quasi tutti i bonus fiscali ordinari (Ecobonus, Sismabonus e Bonus Ristrutturazione, mentre rimane invariato il Bonus Barriere e volge verso il suo termine il Superbonus).

Nota bene: per abitazione principale si intende quella nella quale dimorano abitualmente la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale o i suoi familiari.

In sintesi, per i bonus ordinari (ad esclusione del Bonus Barriere architettoniche) si prevede per il 2025:

• un’aliquota di detrazione pari al 50% per l’abitazione principale;
• un’aliquota di detrazione pari al 36% per le abitazioni diverse da quelle principali.

Per l’anno 2026 e 2027 le aliquote di detrazione passano:

• al 36% per le abitazioni principali;
• al 30% per le abitazioni diverse dalla principale.

Dal 2028 l’aliquota di detrazione si ridurrà al 30% per tutti.

Tali aliquote di detrazione si applicano a tutte le tipologie di interventi agevolati, anche in quelli che nell’anno precedente davano luogo a detrazioni maggiori. Si tratta di un’importante novità per il comparto condominiale, perché rappresentava uno dei casi per i quali il beneficio era maggiore laddove gli interventi riguardavano le parti comuni del condominio.

Per quanto riguarda il bonus barriere architettoniche non si rilevano novità rispetto al 2024, mentre il Superbonus può dirsi avviato verso la sua fase conclusiva, con le specifiche analizzate nel seguito della guida.

Come criterio generale, la detrazione viene suddivisa in 10 rate annuali di pari importo, da compensare a partire dall’anno successivo a quello di sostenimento della spesa. Si fa riferimento al criterio di cassa: ci. impone che il beneficio si applichi nell’anno in cui viene sostenuta la spesa. Questo vale anche se il pagamento avviene prima dell’inizio dei lavori o dopo la loro conclusione.

Ma con quali aliquote di detrazione vengono trattati i lavori nelle parti comuni di un condominio?

Se per le abitazioni la norma è chiara, resta ancora poco definita la modalità di trattamento per lavori eseguiti nelle parti comuni di un condominio. Alla data di stesura della presente guida non risultano ancora pervenuti chiarimenti in merito da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Assumendo che le parti comuni non siano assimilabili a un immobile adibito a residenza, l’aliquota più plausibile che si ipotizza venga quindi applicata a tale tipologia di spazi è quella minore, ovvero quella attribuita alle abitazioni diverse dalla principale.

L’obbligo dell’attestazione SOA per lavori di grandi dimensioni

L’articolo 10-bis, comma 2 del decreto legge 21/2022 ha introdotto l’obbligo di dotazione dell’attestazione SOA da parte delle imprese che eseguono lavori per un importo superiore a 516.000 euro. Nel 2025 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in Telefisco come tale obbligo riguardi tutti i lavori che beneficiano delle agevolazioni fiscali, non solo superbonus ma anche bonus ordinari (Bonus Ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus) e indistintamente dalle modalità di fruizione del bonus (sconto in fattura, cessione del credito e restituzione in detrazione).

Si tratta di un elemento sul quale gli amministratori di condominio devono porre l’attenzione nel caso in cui i condomini che gestiscono siano interessati da lavori edilizi per importi superiori a 516.000 euro. In questo caso gli amministratori di condominio, per poter beneficiare dei bonus fiscali, hanno l’obbligo di affidare i lavori solo alle imprese dotate di attestazione SOA. Tale certificazione deve essere posseduta al momento della sottoscrizione del contratto di appalto (in caso di imprese subappaltatrici, del contratto di subappalto).

Interventi di efficientamento e variazione catastale nei condomini

Un aspetto di non secondaria importanza per i lavori eseguiti in ambito condominiale (ma non solo) è rappresentato dall’obbligo di aggiornamento catastale per chi ha eseguito lavori che hanno apportato un miglioramento oggettivo e importante al condominio.

L’aggiornamento catastale è sempre obbligatorio nei casi di aumento della volumetria dell’immobile (ampliamenti e sopraelevazioni), modifiche interne con nuovi vani e cambi di destinazione d’uso, ma diventa quindi necessario anche nel caso di efficientamento energetico (nuovi impianti fotovoltaici, cappotto termico, sostituzione di infissi) che comporta un miglioramento qualitativo dell’immobile, pena sanzioni amministrative, problematiche nelle compravendite e successioni e contestazioni del Fisco.

Nello specifico, è necessario l’aggiornamento catastale qualora mediante interventi di ristrutturazione, manutenzione straordinaria, variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche, restauro e risanamento conservativo vi sia un incremento del valore di mercato e della redditività non inferiore al 15%.

Lo strumento che determina tale incremento è il DOCFA, che deve essere redatto da un tecnico specializzato. In tale strumento la verifica dell’aggiornamento avviene valutando il rapporto tra costo dell’intervento e valore catastale originale. L’aggiornamento catastale è un aspetto di attenzione che tuttavia prescinde dall’accesso alle detrazioni edilizie e non intacca pertanto la corretta spettanza delle stesse. Al fine di facilitare le attività di controllo e verifica, la normativa ha introdotto con la Legge di Bilancio 2023 (L. n. 213/2023, art. 1, co. 86 e 87) tale potere all’Agenzia delle Entrate.

Nello specifico, la Legge cita che «L’Agenzia delle Entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati».

L’Agenzia delle Entrate, con provvedimento n. 38133/2025 del 7 febbraio 2025 ha introdotto nuove disposizioni attuative relative all’obbligo di aggiornamento catastale per gli immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati con Superbonus 110% e delle altre dichiarazioni previste dall’articolo 119 del Decreto-Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

In particolare, nel provvedimento si rendono note le modalità con le quali l’Agenzia delle Entrate invierà una lettera di compliance ai contribuenti intestatari catastali di immobili oggetto degli interventi agevolati con Superbonus che non hanno presentato, ove prevista, la dichiarazione di variazione catastale. Tale lettera ha l’obiettivo di raccogliere informazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate sulle varie posizioni e di sollecitare e supportare l’aggiornamento catastale, dove necessario, e di dimostrare la correttezza del proprio operato, laddove l’aggiornamento non sia stato eseguito (da supportare con perizia tecnica).

 Come deve comportarsi l’amministratore di condominio

In un contesto condominiale la verifica della necessità di aggiornamento della rendita catastale in caso di lavori di efficientamento risulta articolata, in quanto richiede un’analisi per ogni unità immobiliare. I responsabili diretti dell’aggiornamento sono i proprietari delle singole unità immobiliari e per tale motivo le lettere di compliance che saranno inviate dall’Agenzia delle Entrate saranno rivolte a loro.

Tuttavia, risulta strategico in tale contesto il ruolo dell’amministratore di condominio come soggetto coordinatore delle diverse pratiche da presentare e delle valutazioni tecniche correlate. È inverosimile infatti pensare che ciascun condomino interessato da lavori che hanno apportato un miglioramento del proprio immobile a seguito, ad esempio, di lavori in Superbonus su parti comuni si avvalga ciascuno di un tecnico differente e proceda in maniera autonoma.

Risulta strategico e necessario, a lavori conclusi su spinta dell’amministratore di condominio, richiedere pertanto l’intervento di un tecnico abilitato in grado di verificare e valutare se gli interventi effettuati rientrano nei casi in cui l’aggiornamento catastale risulti necessario. In caso di esito positivo, il tecnico provvederà ad aggiornare la planimetria, predisporre una relazione degli interventi, procedere al calcolo della nuova rendita catastale e predisporre la dichiarazione Docfa.

Tale procedura va eseguita su ciascuna unità immobiliare. La documentazione prodotta deve essere trasmessa telematicamente all’Agenzia delle Entrate, la quale provvederà ad aggiornare i dati catastali di riferimento. Un ulteriore aspetto sul quale l’amministratore di condominio può intervenire consiste nel richiedere esplicitamente, e nell’inserire nel contratto, l’eventuale aggiornamento catastale da parte del General Contractor che gestisce l’intera pratica comprensiva di lavori inerenti Superbonus o altri lavori rilevanti in condominio.

Il Superbonus

Con la Legge di Bilancio 2025 il Superbonus può dirsi definitivamente entrato nella sua fase conclusiva. Per l’anno 2025 è possibile usufruire della detrazione al 65% (secondo il “comma 8-bis primo periodo” dell’art. 119) da parte di condomini (oltre che persone fisiche che realizzano interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari e da enti del terzo settore) purché alla data del 15 ottobre 2024:

• sia stata adottata la deliberazione dell’assemblea di condominio che ha approvato l’esecuzione dei lavori e presentata la CILA;
• sia stata presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo se gli interventi comportano la demolizione e la ricostruzione degli edifici.

Se soddisfatte tali condizioni, il Superbonus al 65% è applicabile anche agli interventi “trainati” effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari site nel condominio interessato da lavori agevolati nelle parti comuni.

Gli interventi agevolabili rimangono i medesimi della detrazione originaria. Il nuovo comma 8-sexies all’articolo 119 della Manovra concede la facoltà di ripartire in 10 quote annuali dello stesso importo la detrazione Superbonus per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2023.

Il Bonus Ristrutturazione

Riferimento normativo: Decreto legge n. 201/2011 (introduzione nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi dell’art. 16-bis – Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici) e successive proroghe.
Il bonus ristrutturazioni consiste in una detrazione fiscale per i contribuenti che effettuano lavori di varia natura legati in primis a interventi di ristrutturazione che agiscono sia sulle parti comuni degli edifici condominiali che sulle singole unità immobiliari, che sugli edifici singoli.

La Legge di Bilancio 2025 ha ridotto le aliquote di detrazione del presente bonus per le abitazioni diverse da quella principale e per i lavori sulle parti comuni di un condominio. Nello specifico l’aliquota di detrazione del bonus ristrutturazione ammonta a:

• 36% che sale al 50% per le abitazioni principali nel 2025;
• 30% che sale al 36% per le abitazioni principali nel 2026 e 2027.

Ai lavori nelle parti comuni di un condominio, in assenza di una chiara specificazione, si applicano le aliquote di detrazione minime, pari al 36% nel 2025 e al 30% nel 2026 e 2027. Tale interpretazione dovrà essere verificata non appena saranno rilasciati opportuni chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il limite massimo di spesa ammonta a 96.000 euro per ciascuna unità̀ immobiliare e sue pertinenze (anche se accatastate separatamente) e una detrazione massima consentita quindi pari a 48.000 euro in caso di abitazione principale e di 34.560 euro per le abitazioni diverse dalla principale. Rimangono agevolabili i medesimi lavori previsti nell’anno precedente, quali:

A – Lavori articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle Disposizioni Legislative e Regolamentari in Materia Edilizia).

B – Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

C – Lavori volti all’eliminazione di barriere architettoniche o finalizzati a favorire la mobilità a persone con disabilità gravi.

D – Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

E – Interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.

F – Interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici (Approfondimento nella sezione Ecobonus).

G – Interventi per l’adozione di misure antisismiche (approfondimento nella sezione Sismabonus).

H – Interventi di bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici come la sostituzione del tubo del gas o l’apposizione di un corrimano.

In particolare, per i lavori relativi alla lettera A, riferiti ai Lavori di cui all’articolo 3 del Dpr 380/2001, si intendono i seguenti interventi:

• Manutenzione straordinaria: ovvero opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare e integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso. Rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità̀ immobiliari nonché del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
• Restauro e risanamento conservativo: sono compresi in questa tipologia gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che – rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali – consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
• Ristrutturazione edilizia: rivolta a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Nel caso in cui all’intervento di ristrutturazione si affianchi un’opera di ampliamento, le spese sostenute per quest’ultima parte rimangono escluse dall’agevolazione. Relativamente alle parti comuni degli edifici condominiali sono agevolabili inoltre i lavori di manutenzione ordinaria, ovvero gli interventi cos. come definiti all’art. 3, lettera a) del Dpr 380/2001 (Testo unico delle Disposizioni Legislative e Regolamentari

in Materia Edilizia).

Gli interventi di manutenzione ordinaria non sono usufruibili dalle singole unità immobiliari, a meno che essi non rientrino nell’ambito di un intervento più ampio.

Ne sono un esempio l’abbattimento e lo spostamento di tramezzature interne di un appartamento, ai quali è possibile ricollegare i lavori di manutenzione ordinaria quali il rifacimento del pavimento, la tinteggiatura, la sostituzione delle porte, ecc.

In generale, nella manutenzione ordinaria rientrano le opere che attengono alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione della finitura interna ed esterna di un immobile, oltre a quelli necessari per mantenere in efficienza o integrare gli impianti tecnologici già esistenti.

Anche i piccoli condomini privi di amministratore possono in ogni caso sfruttare le detrazioni per i lavori sulle parti comuni.

Altre spese detraibili

Sono inoltre detraibili le seguenti spese:

• progettazione dei lavori;
• acquisto dei materiali;
• esecuzione dei lavori;
• altre prestazioni professionali richieste dall’intervento;
• relazioni di conformità;
• perizie e sopralluoghi;
• imposte (sul valore aggiunto, imposta di bollo);
• autorizzazioni, denunce di inizio attività;
• oneri di urbanizzazione;
• altri eventuali costi strettamente dipendenti dagli interventi.

La tabella di sintesi dei lavori agevolabili con Bonus Ristrutturazione è accessibile cliccando su questo link.

Chi usufruisce della detrazione per le parti comuni dell’edificio condominiale

Per le parti comuni degli edifici condominiali la detrazione spetta a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile. La detrazione spetta nel limite della quota a esso imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale devono risultare, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino. Nel caso in cui la certificazione dell’amministratore del condominio indichi i dati relativi a un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio siano state sostenute anche da altri, questi ultimi – se possiedono i requisiti per avere la detrazione – possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore (comprovante il pagamento della quota relativa alle spese) il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione.

Questo vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente, dal componente dell’unione civile o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che possono portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali. Sul documento rilasciato dall’amministratore indicheranno gli estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese.

I condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni.

L’Ecobonus

Riferimento normativo: articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 90/2013 e successive proroghe.

Si tratta di un’agevolazione fiscale concessa per interventi in grado di aumentare il livello di efficientamento energetico degli edifici esistenti. La Legge di Bilancio 2025 ha ridotto in maniera considerevole le aliquote di detrazione del bonus applicando un’aliquota unica per tutti gli interventi agevolati pari al:

• 36% che sale al 50% per le abitazioni principali nel 2025;
• 30% che sale al 36% per le abitazioni principali nel 2026 e 2027.

La Legge di Bilancio 2025 ha pertanto di fatto penalizzato in maniera rilevante i lavori in condominio. Si ricorda infatti che fino al 31 dicembre 2024 la detrazione per spese funzionali al risparmio energetico relative alle parti comuni di un condominio ammontava al 75% per un importo massimo ammesso pari a 40.000 euro per ciascuna unità immobiliare dell’edificio. Tale aliquota saliva all’80%-85% nel caso di lavori congiunti per la riqualificazione antisismica.

Per i lavori relativi alle parti comuni di un condominio, in assenza di una chiara specificazione, si applicano le aliquote di detrazione minime, pari al 36% nel 2025 e al 30% nel 2026 e 2027. Tale interpretazione andrà verificata non appena saranno rilasciati opportuni chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile. La detrazione fiscale riconosciuta per le spese sostenute nel 2025 potrà essere fruita esclusivamente in modalità ordinaria, mediante dichiarazione dei redditi e attraverso un rimborso di 10 rate annuali di pari importo.

Edifici ammessi

Sono ammessi alle agevolazioni gli interventi sulle singole unità immobiliari dei condomini che siano già esistenti (alla data di inizio lavori) appartenenti a qualunque categoria catastale, compresi quelli strumentali per l’attività d’impresa o professione. Gli edifici devono risultare in regola con il pagamento di eventuali tributi.

Lavori ammissibili all’agevolazione e spesa massima ammissibile

Per quanto riguarda la tipologia di lavori ammessi alla detrazione, è la medesima degli anni precedenti, a esclusione degli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. Le caldaie tradizionali a gas e le caldaie a condensazione non sono quindi più incentivate a seguito del recepimento di quanto richiesto in proposito nella direttiva europea “Case Green”. Poiché la legge fa riferimento alla caldaia unica, rimangono beneficiari dell’agevolazione i sistemi “ibridi”, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, controllati da una centralina unica e funzionanti in modo combinato.

Procedure e documentazioni per la richiesta del bonus

Entro 90 giorni dalla data di fine dei lavori o di collaudo delle opere è obbligatorio inviare all’Enea la scheda descrittiva dell’intervento, redatta da un tecnico abilitato, attraverso l’apposito portale relativo all’anno in cui sono terminati i lavori. La documentazione tecnica da conservare è la seguente:

• scheda Enea;
• schede tecniche dei generatori installati;
• copia della dichiarazione di conformità ai sensi del D.M 37/08 e il libretto di impianto.

La documentazione di tipo amministrativo è la seguente:

• delibera assembleare di approvazione di esecuzione dei lavori;
• fatture relative alle spese sostenute;
• ricevute dei bonifici recanti la causale del versamento;
• stampa della e-mail inviata dall’Enea contenente il codice CPID, che costituisce garanzia che la scheda descrittiva dell’intervento è stata trasmessa.

Il Sismabonus

Riferimenti normativi: articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del dl n. 63 del 2013 e successive proroghe

Il Sismabonus disciplina le agevolazioni inerenti al recupero del patrimonio edilizio funzionale a realizzare interventi antisismici, con particolare riguardo all’esecuzione delle opere per la messa in sicurezza statica degli immobili.

Importo della detrazione

La principale novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 è la “perdita” dell’agevolazione maggiore per le parti comuni condominiali qualora l’intervento apporti il miglioramento da una o due classi di rischio. In sostanza, con la Legge di Bilancio 2025, il Sismabonus si allinea con gli altri bonus ordinari prevedendo:

• un’aliquota di detrazione del 36% che sale al 50% per le abitazioni principali nel 2025;
• un’aliquota di detrazione del 30% che sale al 36% per le abitazioni principali nel 2026 e 2027.

Ai lavori nelle parti comuni di un condominio, in assenza di una chiara specificazione, si applicano le aliquote di detrazione minime, pari al 36% nel 2025 e al 30% nel 2026 e 2027. Tale interpretazione dovrà essere verificata non appena saranno rilasciati opportuni chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell’anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. Il tetto massimo delle spese ammissibili è fissato a 96.000 euro per unità immobiliare e si applica indistintamente per gli anni d’imposta 2025, 2026 e 2027. Tale soglia rappresenta il massimo importo su cui calcolare la detrazione spettante, indipendentemente dalla percentuale applicabile per l’immobile in questione.

Lavori agevolabili

Sono agevolabili tutti i lavori funzionali al miglioramento sismico dell’immobile oggetto dell’intervento. Rientrano inoltre tra le spese agevolabili:

• spese per la progettazione richiesta per l’intervento;
• spese per la messa in sicurezza degli edifici per quanto riguarda impianti elettrici e a metano;
• acquisto dei materiali;
• compenso corrisposto per la certificazione di conformità;
• perizie e sopralluoghi;
• Iva, bollo, autorizzazioni, denuncia di inizio lavori;
• oneri di urbanizzazione.

Anche per i lavori antisismici vale il principio secondo cui gli interventi di categoria superiore assorbono quelli di categoria inferiore a essi collegati. Rientrano quindi nelle detrazioni agevolate dal Sismabonus gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzati congiuntamente – quali a titolo d’esempio la tinteggiatura, il rifacimento dei pavimenti, ecc. – funzionali al completamento del lavoro.

Il Bonus Barriere Architettoniche

Si tratta del bonus edilizio rivolto a interventi funzionali alla realizzazione di opere per il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche all’interno delle abitazioni o negli spazi comuni dei condomini.

Il Bonus Barriere Architettoniche, introdotto nel 2022, rappresenta l’unica agevolazione per la quale non è stata prevista una modifica con la Legge di Bilancio 2025.

La legge conferma infatti la proroga già fissata al 31 dicembre 2025 senza tagli all’aliquota, confermando quindi il 75% di detrazione.

La detrazione è pari al 75% delle spese sostenute ed è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:

• euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;
• euro 40.000 moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari;
• euro 30.000 moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di 8 unità immobiliari.

La detrazione viene rimborsata attraverso 10 quote annuali di pari importo e attraverso la dichiarazione dei redditi.

In un contesto condominiale qualora un privato richieda di realizzare dei lavori di accessibilità, attraverso lettera formale inviata all’amministratore condominiale contenente dettagli sull’intervento e modalità di esecuzione, l’amministratore deve convocare l’assemblea anche a seguito della richiesta di un unico condomino. Nei condomini i lavori per l’abbattimento di barriere architettoniche sono infatti ammissibili previa convocazione dell’assemblea condominiale. Qualora l’assemblea condominiale deliberi l’esecuzione dei lavori, la spesa sarà ripartita tra tutti i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, indistintamente dalla presenza di disabilità.

Se l’assemblea non approva l’installazione del dispositivo nel condominio, la legge n.13/89 consente anche di installarlo a proprie spese, a prescindere dal fatto che la persona richiedente sia o meno portatrice di disabilità, purché tali interventi non compromettano la stabilità o la sicurezza dell’edificio. Le uniche restrizioni all’esecuzione di lavori funzionali all’eliminazione delle barriere architettoniche sono infatti riconducibili alla sicurezza e stabilità dell’edificio.

Tipologia di lavori ammessi

Per usufruire dell’agevolazione gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal decreto del Ministro dei Lavori Pubblici n. 236 del 14 giugno 1989, il quale stabilisce tre livelli da soddisfare:

• accessibilità: è il massimo livello di fruizione immediata di un edificio che garantisce la piena accessibilità agli spazi costruiti, compresi quelli esterni e le parti comuni;
• visitabilità: è un livello di accessibilità parziale, che consente di accedere a parte dell’edificio o delle unità immobiliari, permettendo comunque relazioni fondamentali anche a persone con ridotte capacità motorie o sensoriali;
• adattabilità: è un livello inferiore di accessibilità che può essere migliorato in futuro grazie a previsioni progettuali iniziali. In altre parole, l’adattabilità è un’accessibilità differita, pronta a diventare completa con eventuali modifiche.

Di seguito una lista degli interventi più frequenti in condominio per l’eliminazione delle barriere architettoniche:

• montascale;
• servoscala;
• ascensori;
• rampe;
• piattaforme elevatrici.

La detrazione spetta anche agli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari, funzionali ad abbattere le barriere architettoniche nonché, in caso di sostituzione dell’impianto, per le spese relative allo smaltimento e bonifica dei materiali e all’impianto sostituito. Gli interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche sono inoltre beneficiari anche dei Bonus Ristrutturazione e Superbonus.