Consigli operativi in caso di compravendita di unità in condominio

Arrivano in redazione, spesso, domande sulle buone norme da seguire in caso di compravendita, in particolare su ciò che compete all’acquirente, al venditore ed all’amministratore di condominio. Cerchiamo di fare chiarezza, elencando le best practices da seguire per non sbagliare.

I documenti chiave

Prima dell’acquisto:

1. Chiedere al venditore copia del regolamento di condominio (se adottato) per verificare quali siano le parti dell’edificio considerate comuni (oltre a quelle che lo sono necessariamente per disposizione di legge) e se sono previsti diritti o obblighi particolari a favore e/o a carico dei singoli condomini o vincoli di destinazione o nell’utilizzo dell’unità di proprietà esclusiva (per esempio, in ordine all’utilizzo di eventuali posti auto ricavati nella corte condominiale o all’uso del lastrico solare comune). Il rispetto di tutte le norme del regolamento sarà alla base di una corretta convivenza.

2. Chiedere al venditore copia delle tabelle millesimali (se adottate) per verificare qual è la quota di partecipazione ai diritti (per esempio, diritto di voto) e agli obblighi (come la partecipazione alle spese condominiali) discendenti dalla partecipazione al condominio (quota espressa dai millesimi di competenza quali riportati nelle tabelle).

3. Chiedere al venditore qual è l’incidenza annuale delle spese condominiali con riferimento all’unità da acquistare.

4. Chiedere al venditore se sono state deliberate spese straordinarie (le quali rimangono a carico del venditore, ma per le quali sussiste pur sempre, in caso di mancato pagamento da parte di quest’ultimo, la responsabilità solidale dell’acquirente ex articolo 63, comma 4, disposizioni attuative Codice civile).

5. Chiedere al venditore l’attestazione da rilasciarsi dall’amministratore di condominio ex articolo 1130 n.9 Codice civile sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, stante la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente e di cui all’articolo 63, comma 4, disposizioni attuative Codice civile.

6. Verificare lo stato patrimoniale dell’ultima gestione con la specifica di eventuali fondi, unitamente alla situazione debitoria complessiva del condominio.

7. Verificare l’eventuale presenza di dipendenti del condominio.

8. Verificare data e oggetto di eventuali delibere inerenti alle manutenzioni straordinarie e/o innovazioni e agli eventuali incarichi professionali, con indicazione dello stato del pagamento del venditore, anche in riferimento alle rate a scadere, senza che ciò comporti la trasmissione del verbale.

9. Mettersi in contatto con l’amministratore di condominio e comunicare i propri dati anagrafici, nonché indirizzo di residenza e recapiti e-mail e telefonici che l’amministratore dovrà trattare ai sensi del Gdpr, rilasciandone apposita informativa privacy.

I primi passi

Quali passi deve compiere il venditore, in previsione del rogito?

Innanzitutto deve:

1. Ordinare i documenti essenziali da fornire all’acquirente: rogito di provenienza, regolamento di condominio, copia ultimi verbali e ultimi rendiconti; verificare le utenze luce, acqua, gas e fare le letture di chiusura da comunicare agli enti e/o all’amministratore per una corretta attribuzione degli oneri condominiali.

2. Chiedere per tempo all’amministratore di condominio l’attestazione ex articolo 1130 n. 9 Codice civile sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, da consegnare all’acquirente in occasione della stipula del rogito definitivo.

3. Verificare se prima della data prevista per la stipula del rogito definitivo sono state deliberate dall’assemblea dei condomini spese straordinarie, in quanto rimarranno, salvo diverso accordo con la parte acquirente, a suo carico (e quindi di tale circostanza dovrà tener conto nel pattuire il prezzo di vendita).

4. Presentare al più presto all’amministratore di condominio copia autentica o altra dichiarazione rilasciata dal notaio rogante attestante l’avvenuta vendita dell’unità immobiliare ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale e per la cessazione della sua responsabilità solidale con l’acquirente per il pagamento degli oneri condominiali maturati dalla data di cessione dell’unità immobiliare (articolo 63, comma 5, disposizioni attuative Codice civile).

I doveri dell’amministratore

Quali sono i doveri dell’amministratore in caso di rogito?

L’articolo 1130 n. 9 Codice civile prevede che l’amministratore debba fornire, al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. È questo il documento utile al venditore e all’acquirente per capire la posizione debitoria riferita all’unità immobiliare oggetto di vendita.

Spesso è chiamata erroneamente liberatoria, ma null’altro è che l’attestazione dello stato dei pagamenti. Il venditore dovrà richiedere tale documento tempestivamente, con un idoneo preavviso rispetto alla data fissata per la compravendita, al fine di consentire all’amministratore di condominio di effettuare tutti gli accertamenti ed i riscontri a tal fine necessari.

L’amministratore di condominio consegnerà tale attestazione la quale, oltre alle somme pagate, dovrebbe fare riferimento al debito complessivo riportato nel rendiconto annuale approvato dall’ultima assemblea ordinaria ed al debito riferito all’unità immobiliare come approvato in sede di preventivo.

di Daniela Zeba