La diffusione dei sistemi di videosorveglianza nei condomini è oggi un fenomeno in costante crescita. Le esigenze di sicurezza, la necessita di prevenire furti e atti vandalici, l’abbandono illecito dei rifiuti, i
danneggiamenti alle parti comuni e, più in generale, la tutela del patrimonio immobiliare hanno portato un numero sempre maggiore di edifici a dotarsi di telecamere. Eppure, proprio mentre la tecnologia diventa sempre più accessibile, aumenta la confusione sulle regole da rispettare. Non è raro imbattersi in condomini che installano impianti senza una corretta valutazione preventiva o in singoli proprietari convinti di poter riprendere qualsiasi area comune in nome della propria sicurezza personale.
Interesse collettivo
La realtà è molto diversa. Quando si parla di videosorveglianza in condominio non esiste una disciplina unica, bensì tre situazioni profondamente differenti tra loro, ciascuna caratterizzata da regole, responsabilità e adempimenti specifici. La prima è la videosorveglianza condominiale, disciplinata dall’articolo 1122-ter del Codice Civile. Si tratta dell’impianto deliberato dall’assemblea è destinato a controllare le parti comuni dell’edificio. In questo caso il sistema nasce per soddisfare un interesse collettivo e il titolare del trattamento dei dati non è l’amministratore, bensì il condominio stesso, rappresentato dal suo amministratore pro tempore. L’installazione richiede una regolare delibera
assembleare e comporta l’applicazione integrale del Gdpr. Il condominio deve quindi rispettare i principi di liceità, correttezza, trasparenza, minimizzazione e limitazione della conservazione dei dati. Occorre predisporre un’adeguata informativa, regolamentare gli accessi alle immagini, individuare tempi di conservazione proporzionati e disciplinare i rapporti con le società che forniscono assistenza tecnica o servizi di vigilanza.
La progettazione
L’aspetto più delicato riguarda pero la progettazione del sistema. Le telecamere devono essere orientate esclusivamente verso le aree che necessitano di protezione e non possono trasformarsi in strumenti di controllo generalizzato delle persone che frequentano l’edificio. La sicurezza, infatti, non giustifica una raccolta indiscriminata di immagini. Diverso è il caso della videosorveglianza privata installata dal singolo condomino. Sempre più frequentemente vengono collocate telecamere all’esterno dell’appartamento, sul pianerottolo, in prossimità della porta d’ingresso, del box auto o del posto macchina. Molti ritengono erroneamente che, trattandosi di un impianto privato, la normativa privacy non trovi applicazione. In realtà, quando il sistema riprende anche solo in parte aree comuni, corridoi, pianerottoli, cortili, ingressi o spazi frequentati da altri condomini, il proprietario della telecamera diventa a tutti gli effetti titolare del trattamento dei dati personali. In tale situazione il Gdpr si applica integralmente e il trattamento deve rispettarne tutti i principi fondamentali. Le immagini raccolte riguardano infatti persone estranee al nucleo familiare del proprietario dell’impianto e possono incidere sulla loro libertà di movimento e sulla loro riservatezza.
Vicini di casa
È proprio su questo punto che si concentrano gran parte dei reclami presentati al Garante per la protezione dei dati personali. Non di rado telecamere installate per finalità difensive finiscono per monitorare in maniera continuativa le abitudini dei vicini di casa, registrando orari di entrata e uscita, visite ricevute o frequentazioni. Situazioni che possono facilmente degenerare in conflitti condominiali e contenziosi.
Esiste pero una terza ipotesi, spesso trascurata ma estremamente importante: la videosorveglianza privata destinata esclusivamente ad attività personali o domestiche. L’articolo 2 del Gdpr esclude infatti dall’applicazione del Regolamento i trattamenti effettuati da una persona fisica per fini esclusivamente personali o familiari. Si tratta della cosiddetta eccezione domestica. In concreto, ciò avviene quando la telecamera riprende esclusivamente spazi privati nella disponibilità esclusiva del proprietario, senza coinvolgere aree comuni, strade pubbliche o luoghi accessibili a terzi. Pensiamo a una telecamera installata all’interno dell’abitazione o in un giardino privato che non inquadri alcuno spazio esterno alla proprietà esclusiva. In queste circostanze il Gdpr non trova applicazione e non sussistono gli adempimenti previsti dalla normativa europea. Tuttavia, basta un minimo ampliamento dell’angolo visuale per far venir meno l’esenzione e ricondurre il trattamento nell’ambito della disciplina privacy.
L’ambito di ripresa
È proprio questo il punto centrale che amministratori, tecnici e proprietari dovrebbero sempre tenere presente: non è la proprietà della telecamera a determinare l’applicazione del Gdpr, ma l’ambito delle
riprese effettuate. La differenza tra le tre fattispecie può sembrare sottile, ma produce conseguenze giuridiche enormemente diverse. Da un lato troviamo sistemi soggetti a tutti gli obblighi previsti dal
Regolamento europeo; dall’altro impianti completamente esclusi dal suo campo di applicazione.
Per questo motivo la progettazione di un sistema di videosorveglianza dovrebbe essere preceduta da un’attenta analisi tecnica, giuridica e organizzativa. Una valutazione corretta consente di coniugare
sicurezza, tutela dei diritti individuali e conformità normativa.
Nel moderno concetto di condominio sostenibile e certificato, la videosorveglianza non rappresenta soltanto uno strumento di prevenzione dei rischi, ma anche un elemento di buona gestione dell’edificio. Un impianto progettato correttamente aumenta la percezione di sicurezza, riduce il contenzioso, tutela il valore dell’immobile e contribuisce a costruire quella cultura della responsabilità che oggi costituisce uno dei principali indicatori di qualità nella gestione condominiale.
di Carlo Pikler, avvocato responsabile
area condomini Federprivacy e Consulente EPRA S.r.l.