La videosorveglianza in condominio è diventata un tema centrale per chi gestisce edifici e spazi condivisi. Tra esigenze di sicurezza, tutela della privacy e obblighi normativi, installare una telecamera non è mai un gesto banale. Richiede valutazioni giuridiche, tecniche e organizzative che coinvolgono amministratori, condomini e professionisti. Questa guida chiarisce i principali dubbi e offre un quadro essenziale per operare nel rispetto delle regole.
■ È vero che oggi ogni condominio può installare telecamere?
Si, ma non liberamente. L’installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni richiede una specifica deliberazione assembleare ai sensi dell’art. 1122-ter del Codice civile e deve rispettare le regole del Gdpr. La sicurezza e una finalità legittima, ma deve essere perseguita nel rispetto della normativa privacy.
■ L’amministratore può decidere autonomamente di installare le telecamere?
No. Il Garante Privacy ha chiarito che la decisione spetta all’assemblea condominiale. L’amministratore può proporre l’intervento, raccogliere preventivi e fornire informazioni tecniche, ma non può sostituirsi alla volontà dei condomini installando autonomamente un impianto.
■ Perché serve una delibera assembleare?
Perché le telecamere comportano un trattamento di dati personali che riguarda tutti coloro che accedono alle parti comuni. È quindi la collettività condominiale che deve valutare se il sacrificio della riservatezza sia proporzionato rispetto alle esigenze di sicurezza.
■ Le telecamere possono riprendere il portiere?
Possono riprendere le aree nelle quali opera il portiere, ma non devono trasformarsi in strumenti di controllo della sua attività lavorativa. Quando il sistema consente di monitorare stabilmente il lavoratore entrano in gioco anche le tutele previste dall’articolo 4 dello Statuto dei Lavoratori.
■ Il singolo condomino può installare una telecamera davanti alla propria porta?
Si, ma occorre molta attenzione. Se la ripresa riguarda esclusivamente la propria proprietà privata si può rientrare nell’eccezione domestica prevista dal Gdpr. Se invece vengono ripresi pianerottoli, corridoi o altre aree comuni, il trattamento ricade nella disciplina privacy.
■ Quando non si applica il Gdpr?
Il Gdpr non trova applicazione quando la telecamera viene utilizzata esclusivamente per finalità personali o familiari e riprende soltanto spazi privati nella disponibilità esclusiva del proprietario. Basta però un’estensione delle riprese alle aree comuni per far scattare l’applicazione della normativa.
■ Quanto tempo possono essere conservate le immagini?
Non esiste una durata uguale per tutti. In linea generale il Garante ritiene adeguati periodi molto contenuti, normalmente compresi tra le 24 e le 48 ore, salvo particolari esigenze documentate. La conservazione deve essere sempre proporzionata alle finalità perseguite.
■ È obbligatorio segnalare la presenza delle telecamere?
Si. Chi accede alle aree videosorvegliate deve essere informato attraverso apposita segnaletica. Il cartello rappresenta il primo livello di informazione previsto dalla normativa e deve essere collocato prima che la persona entri nell’area ripresa.
■ Più telecamere significano più sicurezza?
Non necessariamente. Un errore frequente consiste nel pensare che la sicurezza dipenda dal numero di dispositivi installati. In realtà l’efficacia di un sistema dipende soprattutto dalla qualità della progettazione, dall’individuazione dei rischi e dal corretto posizionamento delle telecamere.
■ Le telecamere ad altissima risoluzione sono sempre la scelta migliore?
No. Una telecamera 4K installata in un sistema non adeguatamente dimensionato può risultare meno efficace di una telecamera Full HD correttamente progettata. La tecnologia deve essere scelta in funzione degli obiettivi di sicurezza e non delle sole caratteristiche commerciali del prodotto.
■ Quali documenti dovrebbe conservare l’amministratore?
Oltre alla documentazione privacy, il fascicolo del condominio e il Registro Anagrafe Sicurezza dovrebbero contenere la documentazione tecnica dell’impianto, gli schemi grafici, le dichiarazioni di conformità o rispondenza, i documenti manutentivi e gli elementi utili a dimostrare la corretta gestione del sistema.
■ Qual è la regola più importante da ricordare?
La videosorveglianza non é un tema esclusivamente tecnologico. E una materia che coinvolge diritto, organizzazione, sicurezza e privacy. Prima di installare una telecamera occorre chiedersi non soltanto se sia possibile farlo, ma soprattutto se sia realmente necessario e proporzionato. La vera differenza tra un impianto che tutela il condominio e uno che genera contestazioni non risiede nella tecnologia utilizzata, ma nella capacita di progettare e gestire il sistema nel rispetto delle regole. Sicurezza, privacy e qualità della vita non sono valori alternativi: rappresentano i tre pilastri di un condominio moderno, sostenibile e correttamente amministrato.
■ Qual è l’errore più frequente in materia di videosorveglianza?
Confondere la sicurezza con il controllo. Le telecamere servono a proteggere persone e patrimonio, non a monitorare costantemente lavoratori, condomini o visitatori. Un impianto realmente efficace è quello che riesce a garantire sicurezza senza comprimere inutilmente i diritti delle persone.
avv. Carlo Pikler
Centro Studi Privacy and Legal Advice
Vicepresidente de il Foro Immobiliare