L’installazione di impianti di videosorveglianza in ambito condominiale comporta rilevanti implicazioni sotto il profilo della tutela della riservatezza, sia dei singoli condomini sia dei soggetti terzi eventualmente ripresi. In tale contesto, l’articolo 1122-ter del Codice civile, introdotto dalla legge n. 220/2012 di riforma della disciplina condominiale, prevede una specifica maggioranza assembleare, ai sensi dell’articolo 1136, comma 2, Codice civile, per l’approvazione dell’installazione di sistemi di videosorveglianza nelle parti comuni.
Ulteriori prescrizioni derivano dai provvedimenti dell’Autorità Garante per la protezione dei dati personali, che impongono, tra l’altro, l’obbligo di informare gli interessati mediante apposita segnaletica circa la presenza di sistemi di ripresa nelle aree videosorvegliate, nonché il divieto di estendere le riprese a spazi non pertinenti o estranei alle finalità di controllo. I dati acquisiti mediante tali sistemi possono essere conservati per un periodo limitato, generalmente compreso tra le 24 e le 48 ore, e devono essere protetti mediante l’adozione di adeguate misure tecniche e organizzative, idonee a garantire che l’accesso sia consentito esclusivamente ai soggetti autorizzati, ovvero al titolare o al responsabile del trattamento.
Facoltà del singolo
Resta ferma la facoltà del singolo condomino di installare dispositivi di videosorveglianza a tutela della propria proprietà esclusiva, anche in assenza di preventiva segnalazione, purché nel rispetto dei principi stabiliti dalla normativa in materia di protezione dei dati personali. In particolare, le riprese devono essere strettamente limitate agli spazi di pertinenza esclusiva (quali, ad esempio, l’ingresso della propria unità immobiliare), evitando l’inquadramento di aree comuni, proprietà altrui o spazi pubblici. Analoghi criteri si applicano anche ai sistemi di videocitofonia. Secondo l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, ed in particolare della Corte di Cassazione, integra il reato di interferenze illecite nella vita privata la condotta caratterizzata dalla concomitanza di due presupposti:
- l’indebita intrusione nel domicilio altrui mediante strumenti di ripresa o registrazione;
- la captazione di immagini o informazioni attinenti alla sfera privata dei soggetti interessati.
Le norme di riferimento
Le principali norme tecniche di riferimento per la progettazione e realizzazione di impianti di videosorveglianza appartengono alla serie Cei EnN 62676, la quale disciplina in modo organico diversi ambiti, dai requisiti generali di sistema fino ai protocolli e ai metodi di misurazione delle prestazioni delle telecamere. Il rispetto di tali norme assume un ruolo fondamentale, in quanto costituisce presunzione di conformità alla regola dell’arte. In particolare, la norma Cei En 62676-4-1 fornisce requisiti e raccomandazioni relativi alla scelta, progettazione, installazione, messa in servizio e manutenzione dei sistemi di videosorveglianza destinati ad applicazioni di sicurezza. Tra gli aspetti più rilevanti introdotti dalla norma, si evidenzia la classificazione degli scopi funzionali delle telecamere, che rappresentano un riferimento imprescindibile per la corretta definizione dei requisiti progettuali. Tali scopi comprendono:
- rilevamento: la capacita di determinare la presenza di un obiettivo;
- monitoraggio: l’osservazione dei movimenti e dei flussi in un’area estesa;
- osservazione: la visualizzazione di dettagli significativi e del contesto;
- riconoscimento: la possibilità di riconoscere un individuo;
- identificazione: la capacita di identificare un soggetto oltre ogni ragionevole dubbio;
- la verifica: acquisizione di informazioni specifiche, quali testi o dettagli su oggetti.
La norma stabilisce inoltre criteri quantitativi per il dimensionamento del sistema, definendo la dimensione minima del bersaglio (ad esempio una persona) in termini di altezza percentuale rispetto allo schermo, necessaria per conseguire ciascuno degli scopi funzionali sopra indicati. Tali requisiti risultano direttamente correlati alla risoluzione della telecamera e alle condizioni di ripresa. Negli ultimi anni si è registrata una crescente diffusione di telecamere ad altissima risoluzione, quali quelle in standard Ultra Hd. Tuttavia, l’impiego di tali dispositivi deve essere attentamente valutato nell’ambito di un progetto complessivo, che tenga conto delle infrastrutture di rete, dei sistemi di registrazione e delle piattaforme software di gestione.
HD O 4K
Un errore ricorrente nella progettazione consiste nell’adozione di telecamere ad altissima risoluzione senza un adeguato dimensionamento delle infrastrutture di supporto. In particolare, la trasmissione di flussi video in 4K richiede elevata capacita di banda, spesso non disponibile, con conseguente riduzione della risoluzione operativa e del frame rate. Analogamente, un insufficiente dimensionamento dei sistemi di storage può comportare una riduzione dei tempi di conservazione delle registrazioni rispetto ai limiti previsti dalla normativa. Ulteriori criticità possono derivare dalla mancata coerenza tra i diversi componenti del sistema, quali l’utilizzo di monitor con risoluzione inferiore rispetto a quella delle telecamere o l’impiego di piattaforme software non compatibili con i più recenti standard di compressione video.
Dal punto di vista infrastrutturale, è inoltre necessario garantire adeguate capacita computazionali dei sistemi di gestione e registrazione, mediante l’impiego di server dotati di processori multi-core ad alte prestazioni e di idonea capacita di archiviazione.
Problemi di banda
La corretta progettazione richiede pertanto un approccio sistemico, in cui la scelta delle telecamere sia coerente con le prestazioni della rete di comunicazione (wired o wireless), dei sistemi di gestione e dei dispositivi di visualizzazione. La norma sottolinea infine che la scelta delle caratteristiche tecniche deve essere sempre commisurata al livello di rischio e agli obiettivi di sicurezza. In molti casi, soluzioni meno onerose, quali telecamere Hd o Full Hd opportunamente posizionate e configurate, risultano pienamente sufficienti per conseguire gli obiettivi di riconoscimento. Il principio fondamentale che emerge e che l’efficacia di un sistema di videosorveglianza non dipende esclusivamente dalle prestazioni nominali dei singoli dispositivi, bensì dalla chiarezza degli obiettivi e dalla coerenza complessiva del progetto. Sistemi privi di una chiara definizione delle finalità o progettati per assolvere simultaneamente a molteplici funzioni tendono a risultare inefficaci e a rappresentare uno spreco di risorse.
Il processo progettuale
La fase preliminare del processo progettuale consiste nell’individuazione puntuale dell’area all’interno della quale si intende implementare un sistema di videosorveglianza finalizzato alla mitigazione dell’allarme sociale o di eventuali topi d’appartamento.
Sicuramente, risulta imprescindibile la disponibilità di una rappresentazione planimetrica dello stabile condominiale in scala adeguata, che consenta una chiara delimitazione delle aree oggetto di monitoraggio e, più in generale, dell’ambito condominiale nel quale applicare le modalità di controllo remoto proprie dei sistemi di videosorveglianza. È altresì opportuno considerare che le aree di interesse possano essere plurime; per ciascuna di esse si rende pertanto necessario disporre di idonea documentazione aggiornata, preferibilmente corredata dall’indicazione degli elementi incidenti sulla visibilità, nonché delle eventuali criticità derivanti dalla presenza di ostacoli fisici.
Contestualmente alla definizione delle aree, devono essere individuati in maniera chiara e strutturata gli obiettivi che l’installazione del sistema di videosorveglianza si prefigge di conseguire. Nell’ambito del processo progettuale, scelte apparentemente vantaggiose sotto il profilo economico possono risultare del tutto inefficaci sul piano operativo. A titolo esemplificativo, l’ipotesi di utilizzare un’unica telecamera per il monitoraggio di un parcheggio condominiale di ampia estensione comporterebbe un contenimento dei costi, ma non garantirebbe risultati funzionali adeguati.
Area di sorveglianza
Elemento centrale di tale fase e la definizione del bersaglio da osservare, che rappresenta uno degli aspetti più critici dell’intero processo decisionale. Le esigenze possono infatti variare sensibilmente: dall’identificazione delle caratteristiche somatiche di un individuo sospetto, alla lettura di una targa, fino al monitoraggio di comportamenti collettivi, quali quelli di un gruppo di soggetti che si accingono a superare una recinzione. L’estensione dell’area da sorvegliare e la puntuale individuazione della tipologia di bersaglio costituiscono pertanto variabili fondamentali, che devono essere definite con precisione in funzione degli obiettivi del sistema. Tali elementi risultano determinanti nella scelta delle soluzioni tecnologiche da adottare. Per esempio, nel caso in cui l’obiettivo sia il monitoraggio dei flussi di traffico veicolare di un condominio commerciale, non risulta necessario disporre di sistemi in grado di leggere le targhe dei veicoli. In tale contesto sarà preferibile utilizzare una telecamera grandangolare, posizionata in modo da offrire una visione d’insieme dell’area, idonea a fornire informazioni sul flusso veicolare e sulle eventuali condizioni di congestione, senza richiedere un elevato livello di dettaglio sui singoli mezzi.
Identificazione
Diversamente, qualora l’obiettivo sia l’accertamento di persone o autoveicoli, diventa imprescindibile la capacita di identificare con precisione il soggetto. In tali casi, il sistema dovrà prevedere un campo di ripresa ristretto, orientato su una porzione limitata dell’area, e una configurazione ottica tale da consentire la chiara individuazione del soggetto o della targa del veicolo, nonché la rilevazione di ulteriori elementi identificativi.
La mancata definizione di tali parametri sin dalle fasi preliminari del progetto può comportare significative criticità nella successiva fase di progettazione esecutiva. In particolare, il progettista potrebbe incontrare difficolta nella corretta determinazione del numero di telecamere necessarie, della loro collocazione e delle caratteristiche ottiche più idonee, con il rischio di incorrere in errori progettuali anche rilevanti.
Registro anagrafe e sicurezza
Per quanto riguarda la documentazione tecnica che l’amministratore deve raccogliere all’interno del registro anagrafe sicurezza (Ras), è necessario far riferimento alla norma Uni 10801:2024 (Attività professionali non regolamentate. Amministratori di condominio. Requisiti di conoscenza, abilita, autonomia e responsabilità). Nello specifico all’appendice G (Indicazioni per la gestione del fascicolo del condominio) e più in particolare alla sezione G.2.5.3. (Impianti elettronici di security) dove troviamo i seguenti documenti:
- scheda grafico-tecnica dell’impianto di videosorveglianza a distanza, con Tv a circuito chiuso;
- dichiarazione di conformità (Dico) o dichiarazione di rispondenza (Diri) dell’impianto di videosorveglianza a distanza corredata degli allegati obbligatori;
- scheda grafico-tecnica dell’impianto antintrusione e teleallarme.
Pertanto, l’amministratore di condominio dovrà considerare la presenza di tali documenti, oltre al classico libretto di manutenzione, senza dimenticare tutto l’aspetto della gestione del trattamento dei dati secondo quanto stabilita dal Regolamento Ue 2016/679 (Gdpr) e dal Garante della Privacy.
di Giancarmine Nastari
Consulente e formatore