Assemblee condominiali online: cosa dice la legge?

Le più recenti sentenze indicano la strada corretta per l’utilizzo delle assemblee condominiali online o in videoconferenza. Le riunioni condominiali con format elettronico devono ottenere un ok preventivo da parte dei partecipanti.

La digitalizzazione ha permesso una modalità di svolgimento delle assemblee condominiali con sistemi tecnologici e di maggior facilità. Tuttavia, per garantire una partecipazione unanime e per permettere a tutti di predisporre i mezzi tecnologici opportuni, il legislatore ha previsto alcuni percorsi prodromici.

L’articolo 66, sesto comma delle disposizioni attuative del Codice Civile prevede che «anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».

Consenso preventivo

Come si osserva, la norma non detta le modalità con le quali il preventivo consenso della maggioranza dei condomini allo svolgimento con collegamento da remoto debba essere acquisito dall’amministratore: quel che è certo, però, dall’esegesi normativa, è che il consenso deve essere precedente all’indizione dell’assemblea in videoconferenza e che a tutti i condomini deve essere chiesto di utilizzare tale modalità, fermo poi poterne validamente accedere solo una volta ottenuto il consenso della maggioranza dei condomini.

Una volta acquisito il preventivo consenso della maggioranza dei condomini per lo svolgimento delle assemblee condominiali online o in videoconferenza, l’amministratore dovrà procedere con la convocazione dell’assemblea secondo le normali regole previste per l’avviso di convocazione e, dunque, con l’indicazione, nel caso di assemblea in videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora, nonché in caso di assemblea mista, anche del luogo dello svolgimento in presenza (come previsto dall’art 66 comma 3 delle disposizioni attuative del Codice Civile).

Il ruolo dell’amministratore

È opportuno che l’amministratore abbia prova di questo previo consenso. A giustificazione di una tale mancanza non si può addurre un preteso consenso per facta concludentia, ovvero una successiva ratifica dell’operato dell’amministratore, dal momento in cui nessuno dei partecipanti all’assemblea ha sollevato questioni sulla possibilità di partecipazione da remoto.

E, infatti, è compito dell’assemblea, e per essa del suo presidente, controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell’elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall’amministratore ed eventualmente inserito tra i documenti conservati nell’apposito registro.

Si tratta di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento di convocazione la cui inosservanza importa l’annullabilità della delibera presa non in conformità alla legge (confronta Cassazione 29878/2019).

Ebbene, ad avviso della costante giurisprudenza di legittimità «l’onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente convocati per l’assemblea condominiale grava sul condominio, non potendosi addossare al condomino che deduca l’invalidità dell’assemblea la prova negativa dell’inosservanza di tale obbligo» (Cassazione Civile n. 24132/2009; n. 5254/2011- Tribunale di Napoli 1939/2023).

Prova scritta

La prova non può essere data per testimoni. L’unica prova è, come detto, quella per iscritto anche a mezzo di semplice e-mail, comunicazione Pec, raccomandata o comunicazione scritta con provenienza certa dal condomino.

Nessun problema si pone se l’amministratore ha fatto approvare con la maggioranza dei 500 millesimi una clausola del regolamento condominiale che permette le assemblee condominiali online in video-conferenza. Problemi più complessi vi sono quando vengono convocate di volta in volta assemblee in video conferenza pure o miste.

Come noto, detta disposizione, introdotta nel periodo pandemico, subordinava detta modalità di svolgimento dell’assemblea al consenso unanime di tutti i condomini, mentre a seguito della modifica introdotta con il decreto legge 125/2020 è ora richiesto il previo consenso della maggioranza dei condomini (per teste).

Per ogni evento

Sul solco delle sentenze gemelle del Tribunale di Padova (448/2022 e 551/2022) e della dottrina più autorevole e maggioritaria (Alberto Celeste) sono intervenute due recenti sentenze che confermano l’indirizzo prevalente.

In particolare il Tribunale di Palermo con la sentenza 1261/2023 afferma che l’amministratore, prima di convocare l’assemblea in teleconferenza, deve procurarsi il consenso espresso e scritto della maggioranza dei condomini per ogni singola riunione.

Allo stesso modo il Tribunale di Napoli con sentenza 11490/2023 conferma l’indirizzo laddove evidenziava che la delibera risultava viziata, perché svoltasi in parte in presenza e in parte in videoconferenza (cosiddetta modalità mista), in assenza del preventivo consenso della maggioranza dei condomini ovvero di un’esplicita previsione del regolamento condominiale in tal senso.

Lo svolgimento

Successivamente, nel 2024 anche il Tribunale di Milano con due sentenze (5576/2024 e 3557/2024) si è conformato a questo indirizzo prevalente e dominante.

Quindi, nell’ambito della videoconferenza, il consenso non costituisce una mera acquiescenza a un’attività imposta dall’amministratore, ma crea le condizioni di un’autorizzazione preventiva negoziale all’utilizzo della piattaforma telematica per lo svolgimento dell’assemblea, autorizzazione che deve essere rilasciata per ogni singola delibera e preventivamente, trattandosi di un atto prodromico alla costituzione dell’assemblea.

Con la conseguenza che solo acquisito il preventivo consenso della maggioranza per lo svolgimento dell’assemblea in videoconferenza, l’amministratore potrà procedere con la convocazione dell’assemblea.

La giurisprudenza di merito, poi, unanime ha confermato tali ragionamenti con le recentissime sentenze Tribunale di Bergamo (1015/2024) e le tre gemelle del Tribunale di Lecco (697/2024, 597/2024 e 225/2024).

di Luca Bridi