Le novità sul bonus facciate

Bonus facciate, atto secondo: sconto del 90% anche per il cappotto. La legge di Bilancio proposta dal governo e poi approvata (con modifiche) a fine dicembre, comprende il bonus facciate: un super sconto del 90% disponibile per chi rimette a nuovo la superficie esterna della propria singola unità immobiliare o condominio. Senza limitazioni di spesa. Ma, subito dopo l’approvazione, sono sorti i dubbi sulla reale applicazione dello sconto. Quindi, come da copione, per fare chiarezza è entrata in scena l’Agenzia delle Entrate con due successivi documenti. Il primo, pubblicato online ai primi di gennaio, lasciava ancora molti dubbi. Il secondo ha rimediato alle lacune del primo. Risultato: un mese e mezzo se ne è andato senza che amministratori di condominio o singoli proprietari potessero usufruire del bonus previsto dalla legge. Siamo in Italia. È il caso, comunque, di chiarire i punti che erano in sospeso grazie alle indicazioni dettate dal fisco.

Condominioa Napoli

1 I tempi del bonus

Per riassumere: l’agevolazione consiste in una detrazione d’imposta del 90% delle spese sostenute per interventi, compresi

quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti in determinate zone. A meno di proroghe con la prossima legge di Bilancio, il bonus si esaurirà il 31 dicembre 2020. Importante novità: L’Agenzia delle Entrate specifica anche che sarà da ripartire in dieci quote annuali costanti, da detrarre dalle tasse. Tra le precisazioni delle Entrate c’è anche quella che riguarda la data di inizio e fine lavori: il bonus è scontabile per il 2020. Cioè si calcola per cassa. Tradotto: anche chi ha iniziato i lavori nel 2019 è ammesso allo sconto, purché il pagamento sia effettuato entro l’anno in corso.

2 Le parti visibili

Oltre alla pittura delle superfici (anche mantenendo lo stesso colore), il bonus è previsto anche per fregi e ornamenti ed è compreso nel recupero o restauro della facciata. Attenzione, però: la circolare n. 2/E del 14 febbraio precisa che il bonus è applicabile solo per gli interventi sull’involucro esterno visibile dell’edificio. Il 90% di sconto è riservato a migliorare la parte anteriore, quella visibile dalla strada dell’edificio e, più in generale, sull’intero perimetro esterno. Quindi, il 90% non vale per le facciate che danno su cortili interni chiusi, non percepibili dall’esterno. Se, però, il cortile è visibile dalla strada, allora il bonus facciate si applica. Bisogna salvare le apparenze, insomma, il resto puà continuare

a essere inguardabile.

3 Che cosa comprende

Tra i lavori con maxi sconto rientrano quelli per il rinnovo e consolidamento della facciata esterna dell’edificio, inclusa la mera tinteggiatura o pulitura della superficie, e lo stesso vale per i balconi o per eventuali fregi esterni. Sono ammessi al beneficio gli interventi sulle strutture opache della facciata (cioè non le vetrate), su balconi o su ornamenti e fregi. E ancora, sono compresi interventi di lattoneria o edilizia, come lavori sulle grondaie, sui pluviali, sui parapetti, sui cornicioni e su tutte le parti impiantistiche coinvolte perché parte della facciata dell’edificio. Altra buona notizia: sono scontabili al 90% anche le perizie, la progettazione, sopralluoghi, rilascio di certificati di attestazione della prestazione energetica e i ponteggi. Per le finestre, in caso di riparazione o sostituzione senza modifiche di materiali, forma e colori, la detrazione resta invece del 50%. Esclusi dal 90% di sconto anche i portoni.

4 Chi può utilizzarlo

Possono usufruire del super bonus i proprietari di singole unità immobiliari (come ville e piccole palazzine), oppure condomini. Ma non solo: il bonus è esteso a nudi proprietari, titolari di uso o abitazione, usufruttuari, e perfino affittuari (ma con contratto regolare di locazione), leasing, comodato (con permesso del proprietario), familiari dell’intestatario dell’immobile, conviventi, e a chi ha già firmato un semplice compromesso per l’acquisto dell’immobile. Non sarà una pratica molto diffusa, ma anche chi decide il fai-da-te, cioè di ridipingere in proprio la facciata, potrà usufruire dello sconto detraendo le spese dei materiali. Altra novità, che fuga i dubbi interpretativi, riguarda le imprese: anche le imprese possono usufruire del bonus, ma in questo caso lo sconto sarà fatto valere sull’Ires. E le imprese individuali? Così come per le società e gli enti commerciali il fisco terrà conto del criterio di competenza, cioè le spese da imputare al periodo di imposta al 31 dicembre 2020, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi a cui si riferiscono e dalla data dei pagamenti.

Condominio a Milano

5 Dove si applica

Il bonus non è applicabile ovunque, ma solo nelle zone A e B, individuate dall’articolo 2 del decreto n. 1444/1968 dell’allora ministero dei Lavori pubblici (anche se alcuni Comuni le chiamano in altro modo). In sostanza, la prima comprende le zone cittadine che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di queste aree, comprese quelle circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi. La zona B, invece, include le altre parti del territorio comunale edificate, anche se solo in parte. Le Entrate specificano che sono «le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della  zona e nelle quali la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq». In generale, comunque, è coperta praticamente tutta la zona edificata di una città. In ogni caso, tutti i Comuni sono tenuti per legge a specificare quali sono le zone A e B: se l’edificio si trova in estrema periferia o è isolato, prima di procedere con il lavori è meglio  chiedere. Nelle altre zone, comunque, sulle parti condominiali rimane la detrazione del 50% prevista per i lavori di ristrutturazione.

6 Il cappotto

Super bonus con l’ecobonus? E se, oltre a dipingere la facciata, volete approfittare dell’occasione e applicare il cappotto? Si può? La risposta dell’Agenzia delle Entrate è che si può. Quando i lavori sono profondi, per esempio il rifacimento dell’intonaco supera il 10% della superficie disperdente lorda, possono usufruire dello sconto del 90%. Ovviamente i lavori devono essere davvero volti al risparmio energetico. Per questo devono soddisfare i requisiti del decreto Mise 26 giugno 2015, e cioè le cosiddette Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici. Ma il 90%, come accennato, vale solo per la superficie esterna visibile. Se il cappotto è collocato all’interno di un cortile, rientra nel classico ecobonus del 65%, che per i condomini sale al 70% o al 75% (anche se l’Agenzia delle Entrate non lo specifica è lecito supporre che rimangano in vigore le norme dello scorso anno) per spese non superiori a 40 mila euro: cifra da moltiplicare per il numero di unità che compongono l’intero edificio condominiale. E sempre, meglio ribadirlo, a patto di soddisfare i criteri relativi ai valori di trasmittanza termica, indicati alla tabella 2 allegata al decreto Mise 11 marzo 2008. In buona sostanza: l’intervento di isolamento deve essere valido dal punto di vista tecnico e, con un gioco di parole, non solo di facciata. L’Enea effettuerà i controlli necessari, «secondo le procedure e modalità stabilite dal decreto interministeriale 11 maggio 2018». Più precisamente: serve l’acquisizione l’asseverazione di un tecnico abilitato e dell’Ape, oltre che l’invio all’Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, della scheda descrittiva degli interventi. E se non sono raggiunti i requisiti richiesti? Si scende di un gradino, ma si può sempre utilizzare il bonus ristrutturazione che prevede uno sconto del 50%.

Case a MIlano

7 Cessione del credito

Uno dei punti deboli del bonus facciate riguarda il fatto che non è cedibile né può essere oggetto di sconto in fattura. In sostanza, gli incapienti ne sono esclusi, visto che non possono utilizzarlo per abbattere le tasse (che non pagano). Al contrario, per l’ecobonus rimane in vigore la cessione del credito . Ed è previsto lo sconto in fattura per i condomini che facciano interventi di ristrutturazione importante di primo livello (stabiliti dal decreto dello Sviluppo economico 26/06/2015, Linee guida nazionali per la certificazione energetica, per le parti comuni degli edifici condominiali) e con un importo dei lavori che non sia superiore a 200 mila euro. Il condominio, infatti, in questo caso può optare invece del rimborso fiscale nei diversi anni, a un sconto sul corrispettivo dovuto, che sarà anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi. Sarà l’artigiano o l’azienda a farsi poi rimborsare con il credito d’imposta (solo a compensazione) in cinque quote annuali di pari importo.

8 I tempi dello sconto

Gli interventi che non possono essere considerati come facciate e ai quali, quindi, non si può applicare il bonus del 90%, ma sono comunque parte della proprietà immobiliare, continuano a usufruire dello sconto del 50%, quello per i lavori di ristrutturazione.