Tutti i pericoli dei cancelli automatizzati

Condomini scontenti, ma norme di manutenzione e controllo da rispettare. Come nel caso dei cancelli automatizzati di accesso all’area dell’edificio. Che sono soggetti a stringenti revisioni. Non sempre accettate.

Facciamo una premessa indispensabile: quando professionalmente si parla di amministratore di condominio, su queste pagine o altrove, ci si riferisce a specialisti della materia che si sono formati e che continuano a essere aggiornati sulle novità, sulle leggi, i decreti, in materia contabile e relazionale.

Il nostro sarebbe (il condizionale è d’obbligo) il mestiere più bello del mondo: vario, sfidante, motivante, occasione di relazioni,
motivo di trasferte, occasione di studio, di crescita e di confronti, allenamento all’ascolto, alla pazienza, all’autocontrollo.

Tutto stupendo, se non fosse per la percezione che questo mestiere ha da parte della società, dei cittadini, dei clienti e delle istituzioni. Tanta strada è stata fatta, certamente, oggi va meglio di ieri (forse), ma la sostanza di poco è cambiata.

Scarsa stima

Ancora, quando si parla di amministratore di condominio, si storce il naso: sembra che un italiano su due sia scontento del proprio amministratore e il 50% di scontentezza non è una percentuale incoraggiante.

Ancora, dispiace dirlo, ma è così, gli italiani, nella maggioranza dei casi, non sanno scegliere bene l’amministratore e non riescono a individuare, nell’ eterogeneità dell’offerta, lasciata a un mercato non libero, ma inquinato da figure di ogni tipo, a mala pena si accorgono del meno peggio, sempre e comunque a scapito della qualità, con l’unica discriminante rappresentata dal prezzo che, come dico sempre, quando è molto, è pari a un pacchetto di chewing-gum a settimana.

E il paragone non è peregrino, perché il condòmino medio (fatte salve le eccezioni, che come sempre, confermano la regola) tratta l’amministratore proprio come fa con la gomma da masticare, lo tiene finché «dà soddisfazione», poi lo sputa via senza rimpianto alcuno, abbia o non abbia svolto un buon lavoro (l’importante è che abbia fatto spendere poco).

La legge 220/12 è nata con il presupposto che il condòmino sia maturo, correttamente edotto e informato, in grado di discernere l’operato dell’amministratore, leggere e valutare i documenti contabili, e soprattutto aggiornato sulle normative.

Questo perché la riforma ha messo in posizione di sudditanza l’amministratore, soggetto da tenere d’occhio con malcelata diffidenza, male necessario da sopportare, utile solo delegare problematiche legate all’incapacità di relazionarsi civilmente con il vicino. Ecco che quindi all’amministratore vengono affidate responsabilità collaterali, legate a stillicidi di biancheria, parcheggi selvaggi, rumori molesti, schiamazzi notturni.

I doveri

Peccato che quelli non siano i compiti dell’amministratore, che può richiamare al rispetto delle regole, ma nulla più. I compiti dell’amministratore, importanti, delicati, onerosi, che sottendono responsabilità civili e penali gravose, sono altri, misconosciuti alla maggioranza dei condòmini che, no, non sono così maturi, edotti ed informati come il legislatore, miopemente, aveva presupposto.

Ecco quindi che, quando si presentano situazioni che necessitano di analisi e conseguente delibera, spesso il condominio va in tilt e ciò accade quando non avviene la giusta triangolazione: norma-amministratore-condòmini.

Il caso

Vediamo un caso da manuale: parliamo di cancelli automatici. Qual è il condominio che non ha un cancello automatizzato? Senza timore di smentita, potrei azzardare ad ipotizzare che l’80% almeno dei condomini ha un ingresso con sbarra/cancello automatizzati.

Bene. Fin qui niente di strano. Solitamente, e anche qui azzardo una percentuale, nell’80% dei casi, il cancello non viene regolarmente verificato e controllato, spesso vige il fai-da-te: il condòmino aggeggione e volenteroso, con le cosiddette mani d’oro, provvede che tutto fili liscio e solo quando il guasto è grave e si deve sostituire qualche pezzo, allora viene chiamato un tecnico specializzato.

E qui arriva il bello. Perché una ditta specializzata non può omettere di dire che la manutenzione del cancello non è un fai-da-te, ma è un obbligo di legge.

La norma

Le normativa che regola l’installazione e la manutenzione dei cancelli automatici è la Direttiva 2006/42/Ce, conosciuta anche come direttiva Macchine (Uni En 12453-2017 e En 12445). Con questa direttiva, i cancelli automatici vengono assimilati alle macchine e, per questo, devono essere utilizzati rispettando le norme di sicurezza e le regole di manutenzione necessarie alla conservazione dell’efficienza.

La direttiva Macchine del decreto legislativo 2010/17 prevede che la manutenzione dei cancelli automatici sia effettuata ogni anno. La normativa prevede anche l’obbligo di certificazione da parte della ditta che esegue i lavori e di marchiatura Ce, tramite l’apposizione di una targhetta sull’impianto. Tutti i cancelli automatici o semiautomatici hanno l’obbligo di verifica periodica, valutando parametri definiti per i rischi da evitare:

• protezione dal pericolo di caduta

• resistenza meccanica

• protezione dal pericolo di caduta-ribaltamentoschiacciamento

• protezione dal pericolo di deragliamento

• protezione da uncinamento

• protezione dal convogliamento derivanti dalle parti mobili

• protezione dal cesoiamento derivanti dalle parti mobili Il condominio dovrebbe avere anche documento che contenga le seguenti informazioni sul cancello:

• dichiarazione Ce di conformità

• manuale tecnico di installazione e manutenzione

• schema di tutto l’impianto

• istruzioni per il corretto utilizzo

• registro di manutenzione, in cui verranno dichiarati

tutti gli interventi sulla macchina la manutenzione periodica dovrà prevedere:

• la corretta lubrificazione dei cardini, dei meccanismi e delle parti in movimento che consentono l’apertura e la chiusura.

• la pulizia dei pistoni e delle staffe, per eliminare sporco, polvere o insetti ecc.

• il controllo delle fotocellule (rimuovendo sporco, foglie o insetti), che potrebbero influire negativamente al loro funzionamento

• usura dei cilindri dei comandi di apertura (i selettori)

• controllo, verifica e pulizia delle coste di sicurezza Non solo. I cancelli automatizzati, anche se installati a regola d’arte e corredati di dichiarazione di conformità Ce rilasciata dall’installatore, possono diventare pericolosi a causa di usura o di eventuali manomissioni, specie se non manovrati da un operatore. I cancelli automatici rientrano nella definizione di macchine e possono esporre gli utenti ai seguenti rischi:

• Impatto

• Schiacciamento

• Cesoiamento

• Convogliamento

• Taglio

• Uncinamento

• Sollevamento

• Inciampo

• Elettrocuzione

Ecco perché sono necessarie verifiche periodiche, mediante personale formato e qualificato, atte a constatare l’efficienza e la sicurezza delle chiusure motorizzate. Le verifiche si differenziano in maniera sostanziale dall’attività svolta dal manutentore. Quest’ultimo svolge gli interventi di manutenzione sull’impianto finalizzati al mantenimento dell’efficienza dello stesso.

L’ente certificatore, invece, verifica che l’impianto in esame sia conforme agli standard di sicurezza e mantenga questa condizione nel tempo, segnalando tempestivamente all’amministratore gli interventi necessari a evitare danni nei confronti di cose e persone e di minimizzare i rischi connessi al cancello automatizzato. Nello svolgimento delle verifiche periodiche dei cancelli automatici, l’ente si avvale di professionisti altamente specializzati e di strumentazione tecnica di ultima generazione, al fine di accertare:

• la sicurezza della macchina (analisi dei rischi)
• l’efficienza dei dispositivi di sicurezza
• il buono stato di conservazione e manutenzione

Principali normative di riferimento

• Direttiva Macchine (attualmente in vigore la direttiva 2006/42/Ce recepita dal Dlgs. 27 Gennaio 2010, n.17)
• Decreto del ministero dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37
• CPR – Regolamento (Ue) n. 305/2011 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 9 marzo 201

Principali norme tecniche di riferimento

• Norma Uni En 13241:2016
• Norma Uni En 12453:2022
• Norma Uni En 16005:2012

L’amministratore

Preso atto di tutto questo e di tutte le responsabilità connesse all’inosservanza delle norme, che in caso di penale, ricadono direttamente sull’amministratore di condominio, il professionista a questo punto ha due alternative:

1. provvedere a stipulare contratto di manutenzione e verifica del cancello e successivamente richiedere ratifica assembleare

2. rendere edotta l’assemblea e richiedere l’autorizzazione alla stipula dei contratti Il parere della scrivente è che l’obbligo di legge autorizza l’amministratore ad agire senza il preventivo consenso dell’assemblea, purché si affidi a una ditta di acclarata serietà e competenza, rispettando i prezzi di mercato.

L’assemblea

L’assemblea è sovrana in materia di spesa, pertanto può ratificare o meno l’operato dell’amministratore e può deliberare o meno l’incarico di stipulare i contratti. Se ratifica o autorizza con le dovute maggioranze, nessun problema, ma può accadere che l’assemblea non raggiunga, per qualsiasi motivo, la maggioranza e quindi non dia corso a una valida delibera. Che cosa fare in questo caso?

Epilogo

L’amministratore potrebbe indire una nuova assemblea e sperare di ottenere una valida delibera di approvazione, nel qual caso il problema è risolto. Se l’assemblea, invece, non ratifica il suo operato e/o non intende adeguarsi alla normativa, all’amministratore non resta che dimettersi, oppure restare in carica, pur rimanendo il solo responsabile penalmente in caso di incidente.

Potrebbe anche rimanere in carica, forzando la mano a dispetto della delibera, ovvero pagando manutentore ed ente certificatore, avendo dalla sua la normativa. In tal caso starà alla sorte, essendo molto probabile l’impugnazione del successivo rendiconto che contiene la spesa ed anche la revoca dall’incarico. L’amministratore è l’unico professionista a correre il rischio di essere licenziato per adempiere correttamente alla norma. Ridicolo, ma vero. E su questo si dovrebbe riflettere.

di Daniela Zeba