La terrazza a livello condominiale che svolge anche una funzione di copertura degli appartamenti sottostanti si presume parte comune dell’edificio, anche quando è direttamente collegata e accessibile da una sola unità immobiliare. È il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 5253 del 9 marzo 2026, che ha affrontato una controversia relativa all’accesso a una terrazza per eseguire lavori urgenti necessari a eliminare infiltrazioni d’acqua.
Terrazza a livello e proprietà condominiale: cosa stabilisce la Cassazione
La terrazza-tetto non è esclusiva. La Corte di Cassazione è tornata ad affrontare un tema di grande interesse pratico: la natura giuridica della terrazza a livello che svolge funzione di copertura dell’edificio.
La vicenda nasce da una controversia tra un condominio e i proprietari di un appartamento attico, con il condominio che chiedeva di poter accedere a una terrazza a livello per eseguire urgenti lavori di riparazione necessari a eliminare infiltrazioni d’acqua che interessavano le unità sottostanti. Ma i proprietari dell’attico si sono opposti, sostenendo che la terrazza fosse di loro esclusiva proprietà, richiamando il titolo di acquisto e un precedente atto di divisione.
La Suprema Corte ha però riaffermato un principio ormai consolidato: quando una terrazza a livello svolge anche la funzione di copertura di appartamenti sottostanti si presume che sia condominiale ai sensi dell’articolo 1117 Codice civile, al pari del lastrico solare.
La funzione di copertura, infatti, è considerata essenziale per l’esistenza e la conservazione del fabbricato, indipendentemente dal fatto che la terrazza sia materialmente accessibile da una sola unità immobiliare.
Secondo i giudici, il semplice collegamento della terrazza a un appartamento non è sufficiente a escluderne la comunione.
Pertanto, la circostanza che il proprietario dell’attico tragga dalla terrazza utilità particolari, come la vista panoramica o un uso esclusivo di fatto, non basta a dimostrare la proprietà esclusiva.
La Cassazione ha precisato che l’attribuzione in proprietà esclusiva o in uso esclusivo deve risultare espressamente dall’atto che ha dato origine al condominio o da una successiva disposizione negoziale chiara e non equivoca.
La decisione assume particolare rilevanza anche sotto il profilo pratico. Se la terrazza è bene comune, il condominio può esercitare il diritto di accesso previsto dall’articolo 843 del Codice civile per eseguire opere necessarie alla manutenzione e alla conservazione dell’edificio; di conseguenza, il proprietario dell’appartamento dal quale si accede alla terrazza non può opporsi agli interventi indispensabili alla tutela delle parti comuni.
La funzione di copertura prevale sulla mera modalità di accesso al bene e chi sostiene la proprietà esclusiva di una terrazza a livello deve fornire una prova documentale precisa e fondata su un titolo espresso.
di Avv. Ludovico Lucchi del Foro di Milano