Supercondominio: natura giuridica e regole di gestione

Il Codice civile contiene un insieme di norme dirette a disciplinare il condominio negli edifici. Il legislatore ha considerato il caso dell’edificio di più piani composto da una pluralità di unità immobiliari, che inevitabilmente presentano parti comuni, provvedendo regolare i rapporti tra i proprietari degli immobili contigui. A dispetto della collocazione delle norme citate tra quelle che regolano i casi in cui più soggetti sono contitolari dello stesso diritto sullo stesso bene (comunione), le norme in questione si occupano dei rapporti tra proprietari di beni distinti tra loro, i quali, tuttavia, presentano parti comuni.

Autorevoli studiosi, pertanto, hanno individuato la specificità del fenomeno condominiale nella conformazione giuridica dei beni, piuttosto che nel modo di atteggiarsi dei diritti (come ha fatto chi ha ricondotto l’istituto a quello della comunione) o dei soggetti titolari (come ha fatto chi ha immaginato l’esistenza di un ente titolare delle parti comuni). Sono le singole unità immobiliari, infatti, a caratterizzarsi per la particolarità di ricomprendere parti che sono al contempo parte di una pluralità di beni immobili distinti. Si tratta, in altri termini, di rapporti di vicinato sui generis, in quanto i beni non solo sono contigui, ma finiscono col sovrapporsi in corrispondenza delle parti comuni.

Ricondotto quindi l’istituto del condominio negli edifici al più ampio fenomeno dei beni che presentano parti comuni, risulta chiaro che vi sono una serie di ipotesi di condominio anche fuori dall’edificio, che quindi possono definirsi atipiche proprio perché non fatte oggetto di una disciplina specifica.

Si parla, in proposito, di condominii orizzontali proprio perché le singole unità immobiliari non si collocano ai diversi piani di un unico edificio multipiano: si va dal caso del viale di accesso o dell’impianto comune a più abitazioni unifamiliari ai grandi complessi edilizi residenziali che ospitano migliaia di persone.

Proprio con riferimento ai grandi complessi edilizi residenziali si è iniziato a usare la locuzione di supercondominio che, tuttavia, risulta fuorviante, in quanto suggerisce l’esistenza di un’organizzazione condominiale di secondo livello, ovvero l’esistenza di un condominio in cui i singoli condomini sono a loro volta condominii. L’equivoco è assecondato dal tenore letterale dell’articolo 1117-bis del Codice civile, in cui si fa espresso riferimento al caso di più edifici o più condominii di edifici che presentino parti comuni. Senonché non sono gli edifici condominiali a presentare parti comuni ad altri edifici condominiali o ad altre unità immobiliari, ma sono pur sempre una pluralità di unità immobiliari a presentare parti comuni, siano esse comprese in un medesimo edificio o meno: insomma, il supercondominio è un condominio come gli altri.

La giurisprudenza, in effetti, ha riservato la locuzione supercondominio al caso in cui alcune delle unità immobiliari che presentano parti comuni siano inserite in edifici condominiali. Rispetto al condominio orizzontale, dunque, la specificità del supercondominio risiede unicamente nella circostanza per cui alcune delle unità immobiliari che ne fanno parte, anche soltanto una, siano inserite in edifici condominiali (o altri condominii orizzontali). In questi casi il proprietario di una di quelle unità immobiliari parteciperà a distinte organizzazioni condominiali. L’uso del prefisso super-, dunque, serve a indicare una delle diverse organizzazioni condominiali di cui possono far parte alcune unità immobiliari. Nelle ipotesi di supercondominio, dunque, non abbiamo condominii nella veste di condomini, ma condomini che partecipano a diverse organizzazioni condominiali. D’altra parte, se è vero che il condominio non può essere inteso come il soggetto giuridico proprietario delle parti comuni, allora non potrà esserne nemmeno comproprietario insieme con altri condominii o condomini.

La riferibilità dell’istituto del supercondominio all’organizzazione piuttosto che alla proprietà condominiale (rectius ai beni) può dirsi un risultato ormai acquisito in giurisprudenza e in dottrina. Da tempo, infatti, si è rilevato che l’istituto della divisione dei condominii, disciplinato nelle disposizioni di attuazione del Codice civile, non può che riferirsi alle organizzazioni condominiali e non certo alle parti comuni. Proprio quelle norme del Codice civile, d’altra parte, contemplano espressamente l’ipotesi dell’esistenza di parti comuni a unità immobiliari già comprese in organizzazioni condominiali distinte. Dette parti comuni, alle quali è indubitabilmente applicabile la disciplina del condominio, devono, conseguentemente, ritenersi affidate alla gestione di una ulteriore organizzazione condominiale, di cui faranno parte condomini che sono già coinvolti in altre organizzazioni condominiali.

Il problema che meriterebbe un maggiore approfondimento è, semmai, quello a monte: sulla base di quali criteri si determina l’ambito oggettivo di operatività dell’organizzazione condominiale?

La legge non offre risposte univoche alla questione. Con riguardo ai condominii tipici, ammette espressamente la possibilità che un gruppo di edifici sia dotato di un’organizzazione condominiale unitaria (articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Nulla dispone con riguardo ai condominii atipici. Si pensi al caso di complessi residenziali molto estesi costituiti da edifici monofamiliari, con presenza di una pluralità di parti comuni solo a sottogruppi di condomini: sorge, per legge, un’unica organizzazione condominiale o una pluralità di condominii orizzontali e un supercondominio? In effetti, l’esistenza di un supercondominio non è una ineludibile necessita logica. Si potrebbe immaginare, infatti, un’unica organizzazione che comprenda, nel modo più ampio possibile, tutte le unità immobiliari che presentano anche solo una parte comune ad altra unità immobiliare. L’inconveniente pratico sarebbe rappresentato in questi casi dal moltiplicarsi delle situazioni di condominio parziale e dalla necessità di condividere, per esempio, la scelta dell’amministratore con proprietari di unità immobiliari che hanno poche o nessuna parte in comune con la propria unità immobiliare.

Se si esclude che l’ipotesi di partenza sia quella della maggiore ampiezza logicamente possibile, non si può che concludere per considerare le sole strutture organizzative ragionevoli alla luce dell’entità dell’attività di gestione che richiedono le parti comuni a gruppi di unità immobiliari. Si tratta, insomma, di evitare gli eccessi di situazioni di condominio parziale o di organizzazioni (super)condominiali. Tra le più ipotesi di strutturazione delle organizzazioni ragionevoli, poi, la scelta potrebbe ritenersi rimessa all’autonomia dei condomini che avviano una gestione condominiale, salva la possibilità di successiva divisione delle organizzazioni, sopra richiamata.

Per quanto la riferibilità dell’istituto del supercondominio all’organizzazione condominiale (e non alla proprietà) possa considerarsi un dato acquisito, le immagini evocate dalla locuzione supercondominio, con la complicità del legislatore del 2012, continuano a evocare l’immagine dei condominii-condomini. Ne sono una prova ancora recente le perplessità in ordine al modo di computare i voti dei rappresentanti di ciascun condominio all’assemblea del supercondominio, per i casi in cui i partecipanti siano complessivamente più di 60. La Suprema Corte ha chiarito che i voti dei rappresentanti devono essere computati in ragione del numero dei condomini rappresentati e del valore delle rispettive unità immobiliari e non certo del numero dei condominii (Cassazione, 28 marzo 2025, n. 8254; Cassazione, 25 gennaio 2024, n. 2406).

di Pierantonio Lisi,
avvocato e professore aggregato
di Diritto civile all’Università di Bari