Superbonus: siamo sicuri che il compenso dell’amministratore non possa rientrare tra le spese detraibili? L’analisi dell’avvocato Rosario Dolce

L’ Ufficio dell’Amministratore nel Condominio degli Edifici è inquadrabile nell’ambito dell’istituto del mandato con rappresentanza (articolo 1704 codice civile, “Se al mandatario è stato conferito il potere di agire in nome del mandante, si applicano anche le norme del capo VI del titolo II di questo libro.”).

1) Contratto di mandato

Il contratto di mandato soddisfa l’interesse del mandante al compimento di un atto giuridico che egli stesso non può o non vuole compiere. Il mandatario, infatti, agisce sempre nell’interesse altrui. Se stabilito a titolo oneroso, egli ha diritto ad un compenso per l’attività svolta.

Fiumi di inchiostro sono stati scritti sull’assunto e la giurisprudenza è ormai granitica nel ritenere legittimo l’inquadramento dogmatico e sostanziale, anche alla luce della legge 220 del 2012, con la quale, in via residuale, è stato precisato che, per quanto non disciplinato, nel cosiddetto “codice del condominio”, si fa riferimento, in punto, alle norme sul mandato.

Il ricorso all’istituto del mandato comporta però il riconoscimento di un vincolo contenutistico. L’amministratore, in effetti, non sarebbe in grado di fare di più rispetto quanto previsto dall’atto di investitura.

Nella fattispecie condominiale, si fa riferimento all’articolo 1130 Codice civile, per come novellato dalla riforma del 2013.

2) Attribuzioni dell’Amministratore

Nell’ articolo – per come riferito testualmente dalla dottrina – sono riassunti i compiti essenziali dell’amministratore, per i quali egli è allo stesso tempo organo di esecuzione, per quanto riguarda la realizzazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e osservanza del regolamento di condominio; organo autonomo,per quanto riguarda la disciplina dell’uso delle case comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune in modo che tutti i condomini ne traggano miglior godimento; organo finanziario, per quanto attiene alla riscossione dei contributi ed alla erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni; organo di tutela, in quanto tenuto a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

3) Responsabilità limitata

Si è detto, a tal proposito, che l’ “amministratore è un professionista a responsabilità limitata” (Scarpa).

L’aspetto non è di poco conto.

In sede penale, si tende, aprioristicamente, ad accentuare il novero delle responsabilità della figura professionale in esame, attraverso il ricorso al meccanismo di cui all’articolo 40, comma 2, Codice civile. Non impedire un evento, per chi ha il potere di disporre sul merito, equivale a cagionarlo.

La giurisprudenza ritiene che l’obbligo giuridico di impedire l’evento possa nascere da qualunque ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata, come è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente tra il condominio e l’amministratore (Cass. Pen., 2012, 34147).

Dunque, la fonte della posizione di garanzia del mandatario nasce dal contratto concluso tra lui e la compagine condominiale.

Un assunto, questo, che sembra mal riposto sul tema condominiale, almeno rispetto la posizione dell’amministratore condominiale, cioè rispetto lo stesso contratto di mandato.

Il mandatario dei condòmini, più che astrattamente, non avrebbe neanche il potere di transennare un’area condominiale e impedirne l’accesso ai condòmini nel caso di pericolo per caduta calcinacci dal cornicione condominiale, se, come si apprende da un caso riportato in giurisprudenza, per simili fattispecie è stato condannato per molestia possessoria (Cassazione, sentenza 6 febbraio 1982, n. 686).

La responsabilità limitata dell’amministratore va, pertanto, contingentata a regole ben definite, precise.

4) Compiti e superbonus

Ora, in tema di superbonus l’amministratore si pone in una posizione “politicamente” neutrale.

Il superbonus pone, infatti, un problema sull’ampiezza dei poteri dell’amministratore, non fosse altro che per comprendere se il relativo compenso possa ritenersi satisfattivo, ovvero rientrare tra le spese da porre in agevolazione ai condòmini.

La giurisprudenza, in punto, precisa che “in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (Cass. n. 3596/2003; n. 122047210)” (Cassazione civile 30 settembre 2013 n. 22313).

5) Gli atti conservativi

In punto, allora, occorre contestualizzare il valore degli “atti conservativi” di cui all’articolo 1130, rispetto le opere di manutenzione straordinaria, ovvero le innovazioni riportate dal Decreto Rilancio o dagli altri testi normativi in tema di agevolazioni fiscali.

Per quanto volessimo dilatare il contenuto lo stesso però non sarebbe in grado di far rientrare nel novero delle relative incombenze quelle delle opere di cui al superbonus e/o quelle delle opere di cui alla manutenzione straordinaria o alle innovazioni.

Occorre sempre ricorrere ad una delibera assembleare, per comprendere il ruolo dell’amministratore sul tema.

Il legislatore speciale ha, a tal uopo, previsto che i quorum deliberativi siano dimezzati in tema di opere riguardanti il decreto rilancio, ovvero rispetto le modalità di gestione delle alternative patrimoniali (id est fiscali) a favore dei mandanti dell’amministratore (in es condòmini) che discendono da tali interventi, ma nulla ha stabilito in ordine alla posizione dell’amministratore.

6) Le spese accessorie del superbonus

Sorge, dunque, legittimo il quesito: se e come lo stesso si ponga nell’appalto, ovvero, visto, se e come il relativo compenso possa rientrare tra gli oneri accessori del superbonus o meno.

La Circolare dell’Agenzia n. 24/E/2020, ha fornito diversi chiarimenti sulla fruibilità del superbonus e ha riconosciuto la possibilità di accedere alla detrazione fiscale al 110% anche per le spese accessorie ai vari interventi (trainanti e non).

In seno al documento si afferma che possono essere detratte le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori. Ad esempio, purché gli interventi vengano effettivamente realizzati, rientrano tra le spese agevolabili: l’effettuazione di perizie e sopralluoghi; le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione.

Detraibili al 110% anche gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi. Ad esempio: le spese relative all’installazione di ponteggi; le spese relative allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori; l’imposta sul valore aggiunto qualora non ricorrano le condizioni per la detrazione: l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta dei titoli abilitativi edilizi; la tassa per l’occupazione del suolo pubblico pagata dal contribuente per poter disporre dello spazio insistente sull’area pubblica necessario all’esecuzione dei lavori.

7) La delibera e il compenso

Ritornando all’amministratore, in caso di delibera per le opere previste nel superbonus o in altri contenitori finanziari la posizione dell’amministratore andrà disciplinata parimenti.

Dovrebbe essere lo stesso professionista ad evidenziarne la necessità, non solo economica, di provvedere al riguardo.

Sotto questo ultimo profilo, balza subito agli occhi la disposizione dell’articolo 1129 Codice civile, in ordine alla nullità della nomina in assenza di specifica sul compenso analitico.

Secondo i giudici di legittimità, in quanto “i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall’art. 1709 cod. civ., secondo cui – contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l’amministratore del condominio, dall’art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 – il mandato si presume oneroso. In tale contesto normativo, l’art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera “eventuale ” la retribuzione dell’amministratore, va inteso nel senso che l’assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità” (Cassazione civile 16 aprile 1987 n. 3774).

A meno che l’amministratore non intenda “donare” ai suoi assistiti la gestione delle opere di manutenzione straordinarie, secondo le incombenze che su di egli gravano (non solo contabili o fiscali), lo stesso dovrà precisare quale sia il compenso equivalente alla controprestazione richiesta, ammesso che già non lo abbia fatto in sede di nomina o rinnovo, in seno ad un documento ad hoc.

8) Il testo unico sulla sicurezza del lavoro

In effetti, l’aspetto più problematico sulla posizione dell’amministratore è quello relativo al decreto legislativo 81 del 2008, il cosiddetto Testo Unico sulla Sicurezza nel lavoro.

L’amministratore condominiale, in quanto mandatario dei condòmini, assume in punto la veste di “committente” dei lavori, la quale equivale a quella di “responsabile dei lavori”.

Il “committente” è il soggetto per conto del quale l’intera opera viene realizzata, indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua realizzazione (articolo 89 del Decreto Legislativo 81/2008).

Le responsabilità che da ciò conseguono sono richiamate nella Sentenza della Corte di Cassazione, Sez. III penale, n. 29068 del 3 luglio 2019, che possiamo prendere a modello esemplificativo.

Il provvedimento in esame, dopo un lungo iter processuale, conclude condannando un amministratore per “omicidio colposo”, a causa della caduta di un dipendente dell’appaltatore da un ponteggio durante i lavori alla facciata dell’edificio.

La scelta di un’impresa inadeguata a portare a termine il compito, l’omesso controllo sull’osservanza delle norme antinfortunistiche e quella scritta “approvato” sul preventivo dall’azienda, che consente l’accettazione della proposta da parte del condominio”, sono stati gli elementi processuali che hanno legittimato, per il decidente, la condanna dell’amministratore.

Ciò che è stato, dunque, contestato all’amministratore, in quanto committente delle opere appaltate (di fatto), è sussumibile sia sul piano della culpa in eligendo, per avere affidato i lavori a impresa privata dei requisiti di affidabilità e capacità tecnico organizzativa; che sotto il profilo della culpa in vigilando, per avere omesso di vigilare sulla predisposizione da parte della ditta appaltatrice di adeguate misure antinfortunistiche.

9) Il committente e il responsabile dei lavori

La posizione del committente, in quanto tale, è risultata analoga, speculare a quella del “responsabile dei lavori”.

Per il testo unico sulla sicurezza, in effetti, il “responsabile dei lavori” è il “soggetto che può essere incaricato dal committente per svolgere i compiti ad esso attribuiti dal presente decreto” (articolo 89 del Decreto Legislativo 81/2008).

Non solo, l’articolo 90, rubricato “obblighi del committente o responsabile dei lavori”, e l’articolo 157, rubricato “Sanzioni per i committenti e i responsabili dei lavori”, sanciscono che tra le due figure non sussiste alcuna differenza sostanziale di sorta.

L’amministratore, in quanto “committente”, può, quindi, essere “responsabile dei lavori”, ma la differenza di posizione rispetto questa figura appare, secondo quanto qui riportato, solo latamente formale. Diremmo, irrilevante.

In tal senso, la Cassazione ha già avuto modo di chiarire che la nomina del responsabile dei lavori è un vero e proprio atto di delega (, pertanto a contenuto esplicitamente contrattuale), ed è opportuno escludere, quindi, che l’effetto della nomina a responsabile dei lavori possa ritenersi un automatismo coincidente con la nomina del progettista o la designazione del direttore dei lavori (Cassazione penale, sez. I, 22 giugno 2006, n. 29138).

10) Conclusione

Alla luce, dunque, dei superiori principi, se ne converrà, non può apprezzarsi la risposta all’interpello (n. 913-471/2020)dell’Agenzia delle Entrate, laddove ha riferito che la remunerazione riconosciuta all’amministratore, quale mandatariodai condòmini, per lo svolgimento delle attività inerenti la “manutenzione straordinaria” o le “innovazione” – termini qui mutuati secondo l’accezione ad essi riservata dalla disciplina condominiale -, possa rientrare nel bonus fiscale da riconoscere ai contribuenti solo nel caso in cui lo stesso assuma la veste di “responsabile dei lavori”, ai sensi del decreto legislativo 81 del 2008.

Tale conclusione non appare giustificabile, non solo dal punto di vista etico e professionale, ma anche dal vista giuridico, e, in questo ultimo caso, non pare potersi apprezzare sotto il profilo civilistico, con riferimento al contratto di mandato e alla disciplina delle attribuzioni dell’amministratore; sotto il profilo fiscale, con riferimento al valore delle spese accessorie di cui discorre la stessa Agenzia delle Entrate nelle proprie circolari; sotto il profilopenale, con riferimento alla posizione di garanzia e al testo unico sulla sicurezza del lavoro, che vendono l’amministratore in prima linea nella gestione di appalti di tal fatta.