Su Condominio di marzo le nuove frontiere digitali e legali
Ecco il numero di marzo di Condominio Sostenibile e Certificato, un numero ricco di temi che riguardano le nuove frontiere della professione e la gestione responsabile materiale e immateriale del patrimonio condominiale. L’amministrazione condominiale sta affrontando un’epoca di profonda trasformazione, sospesa tra le nuove tecnologie e le stringenti normative.
L’innovazione nei processi decisionali, l’uso sempre più diffuso della digitalizzazione e il rafforzamento delle responsabilità dell’amministratore stanno delineando un nuovo paradigma nel diritto condominiale. Di tutto questo vi diamo conto nella sessione giuridica e quella immobiliare. E poi, in primo piano un focus dedicato alla gestione e manutenzione di tetti, terrazzi e lastrici.
Il valore giuridico delle comunicazioni digitali
L’ordinanza del Tribunale di Bologna del 16 febbraio 2025 ha acceso i riflettori sull’importanza delle comunicazioni digitali nel contesto condominiale. Il caso esaminato ha evidenziato come le chat condominiali possano assumere valore probatorio, riconoscendo il consenso espresso via messaggistica istantanea come valido ai fini giuridici.
Questo orientamento è in linea con altre pronunce, come la sentenza della Cassazione n. 11959 del 2020, che ha ribadito il valore delle prove digitali, se non contestate in maniera specifica.
Se da un lato l’uso delle chat condominiali può velocizzare le decisioni, dall’altro rimane aperto il tema della corretta modalità di convocazione dell’assemblea.
La recente sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere del 27 gennaio 2025 ha confermato che la convocazione via email ordinaria o WhatsApp non è sufficiente, ribadendo l’obbligo di strumenti che garantiscano certezza di ricezione, come la Pec o la raccomandata.
Mediazione e responsabilità dell’amministratore
Il tema della mediazione obbligatoria in condominio continua a essere centrale per la gestione dei conflitti. L’ordinanza n. 22805/2023 della Cassazione ha chiarito che la mediazione è condizione di procedibilità per le cause condominiali e che il mancato esperimento comporta l’improcedibilità della domanda.
Inoltre, la sentenza del Tribunale di Salerno n. 865/2024 ha evidenziato l’importanza della corretta individuazione della competenza territoriale nel presentare la domanda.
Parallelamente, l’amministratore di condominio continua a essere oggetto di un’estensione delle sue responsabilità. La tenuta del Registro Anagrafe e Sicurezza (Ras), obbligatoria ai sensi dell’art. 1130, comma 6, c.c., è un pilastro della corretta amministrazione condominiale.
Recenti sentenze, come quella del Tribunale di Milano n. 3881/2024, hanno sanzionato amministratori per negligenza nella gestione del registro, confermando il rischio di revoca dell’incarico in caso di inadempienze.
Sicurezza e videosorveglianza: diritti e doveri
La gestione della sicurezza condominiale, con particolare riferimento alla videosorveglianza, è un tema sempre più dibattuto. La normativa prevede che l’installazione di telecamere nelle parti comuni sia approvata dall’assemblea con la maggioranza dell’art. 1122-ter c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi).
Tuttavia, le regole sulla conservazione delle immagini, dettate dal GDPR, possono rendere inefficace il sistema di videosorveglianza per individuare i trasgressori di norme condominiali, come nel caso della raccolta differenziata.
Il Superbonus e le controversie sui pagamenti ai tecnici
La fine del Superbonus 110% ha generato una serie di contenziosi tra tecnici e condomini. La recente sentenza del Tribunale di Monza n. 3106/2024 ha stabilito che i professionisti incaricati dei progetti hanno diritto al compenso anche nel caso in cui il condominio decida di non avviare i lavori.
L’amministratore, spesso individuato come il “capro espiatorio”, si trova quindi in una posizione delicata, dovendo gestire la pressione di condomini insoddisfatti e tecnici in attesa di pagamento.
Trasparenza e aggiornamento continuo
L’evoluzione giuridica e tecnologica sta plasmando il condominio del futuro, rendendo imprescindibile una gestione trasparente, attenta e conforme alle normative. Di fronte a questo scenario l’amministratore di condominio non è più solo un gestore di spese, ma diviene un vero e proprio garante della legalità e dell’efficienza.
L’adeguamento alle nuove prassi giurisprudenziali e la digitalizzazione dei processi decisionali rappresentano quindi sfide cruciali per il settore, che richiede sempre più professionalità e aggiornamento continuo. Il futuro è ormai diventato presente e dobbiamo tutti essere pronti a saperlo affrontare.
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