Spese piscina condominiale: la Cassazione chiarisce chi deve pagare

La vicenda: il caso della piscina del Residence

La vicenda trae origine dall’opposizione proposta dalla società Delta (nome di fantasia) avverso un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Messina per il pagamento di quote condominiali relative alla manutenzione della piscina condominiale del Residence Vacanza (nome di fantasia).

La peculiarità del caso risiedeva nella posizione giuridica della società opponente: essa non era proprietaria di un’unità immobiliare all’interno del condominio, ma aveva acquisito, mediante atto pubblico, un diritto reale di uso e godimento della piscina condominiale, contestualmente all’acquisto di un posto auto nel medesimo complesso residenziale.

La società contestava l’addebito delle spese sostenendo di non rivestire la qualità di condomina e, conseguentemente, di non essere tenuta al pagamento delle relative quote. Inoltre, eccepiva l’inefficacia nei suoi confronti della delibera condominiale presupposta, che aveva approvato la ripartizione delle spese di manutenzione della piscina, ritenendo di non avere alcun onere di impugnazione della stessa nel rispetto dei termini previsti dall’art. 1137 del Codice civile.

Tanto il Tribunale di Messina quanto la Corte d’Appello rigettavano le pretese della società, affermando che il diritto di usufruire della piscina derivava da un vincolo contrattuale e che la delibera condominiale, non essendo stata impugnata, costituiva titolo valido per pretendere il pagamento delle quote di spesa.

La decisione della Cassazione sulle spese della piscina condominiale

La Cassazione, pur rigettando il ricorso, ha ritenuto opportuno correggere la motivazione della sentenza impugnata ai sensi dell’art. 384 ultimo comma c.p.c., fornendo un’interpretazione sistematica della questione che merita particolare attenzione.

Il Collegio ha innanzitutto richiamato un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui “l’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni dall’effettivo titolare di diritto reale, ad esclusione dei titolari di diritti aventi natura di diritto personale di godimento”.

Tale principio, già affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 15222 del 30 maggio 2023 e con l’ordinanza n. 16613  del 23 maggio 2022, trova il proprio fondamento nella natura propter rem delle obbligazioni condominiali, che nascono come conseguenza della titolarità di un diritto reale sul bene comune.

La Corte ha quindi concluso che la Società Delta, “quale titolare di un diritto reale di uso della piscina, era certamente abilitata a impugnare la delibera sulle relative spese di manutenzione”, con la conseguenza che, non avendo esercitato tale facoltà nel termine perentorio previsto dall’art. 1137 c.c., la società rimaneva vincolata alla delibera e tenuta al pagamento delle quote di spesa ivi stabilite.

La pronuncia in commento assume particolare rilievo per diverse ragioni, che meritano un’analisi approfondita.

Obbligo contributivo dei titolari di diritti reali minori

Il primo profilo di interesse riguarda l’affermazione inequivocabile dell’obbligo contributivo in capo ai titolari di diritti reali minori sulle parti comuni condominiali.

La Suprema Corte ha chiarito che il discrimine rilevante non è costituito dalla qualità di condomino in senso stretto, bensì dalla natura reale o personale del diritto vantato sul bene comune.

Questa distinzione trova il proprio fondamento nella diversa natura giuridica dei diritti coinvolti. I diritti reali, anche se limitati come il diritto d’uso disciplinato dagli artt. 1021 e seguenti del Codice civile, attribuiscono al titolare un potere diretto e immediato sulla cosa, che si traduce nella facoltà di trarre dalla stessa tutte le utilità che essa è in grado di fornire.

Tale potere comporta, quale naturale corollario, l’obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento del bene, secondo il principio generale espresso dall’art. 1025 c.c., che stabilisce che chi ha l’uso di un fondo è tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi, in proporzione di ciò che gode.

Al contrario, i diritti personali di godimento, quali il comodato o la locazione, non attribuiscono alcun potere diretto sulla cosa, ma si limitano a conferire al titolare una pretesa nei confronti del proprietario affinché questi consenta l’utilizzo del bene.

In tale ipotesi, l’obbligo di contribuzione alle spese grava sul proprietario, che rimane l’unico titolare del diritto reale, mentre il titolare del diritto personale è tenuto unicamente agli obblighi specificamente previsti dal contratto.

Impugnazione delle delibere condominiali: il termine di 30 giorni

Il secondo profilo di particolare interesse riguarda la legittimazione del titolare di diritto reale minore all’impugnazione delle delibere condominiali relative alle spese di manutenzione dei beni oggetto del suo diritto. La Corte ha affermato che tale legittimazione costituisce il necessario corollario dell’obbligo contributivo: chi è tenuto a pagare deve poter contestare la legittimità della delibera che determina l’ammontare e i criteri di ripartizione delle spese.

Questa conclusione si inserisce coerentemente nel sistema delineato dall’art. 1137 c.c., che riconosce il diritto di impugnare le deliberazioni assembleari contrarie alla legge o al regolamento di condominio a “ogni condomino assente, dissenziente o astenuto”.

L’interpretazione estensiva del termine condòmino comprende, quindi, non solo i proprietari delle unità immobiliari, ma anche i titolari di diritti reali sulle parti comuni, in quanto soggetti direttamente incisi dalle deliberazioni assembleari e tenuti al pagamento dei contributi.

Tale legittimazione comporta, quale naturale conseguenza, l’onere di impugnare tempestivamente le delibere ritenute illegittime nel termine perentorio di trenta giorni previsto dalla norma.

La mancata impugnazione determina la definitività della delibera e preclude ogni successiva contestazione in ordine ai criteri di ripartizione delle spese o all’ammontare delle quote, salvo che si tratti di vizi di nullità rilevabili in ogni tempo.

Opposizione a decreto ingiuntivo e limiti del giudizio

La pronuncia in esame offre anche importanti chiarimenti in ordine ai limiti del sindacato giurisdizionale nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali.

La Corte ha ribadito che in tale sede il giudice può sindacare sia la nullità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, ma solo a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, nel termine perentorio previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c., e non in via di mera eccezione.

Ne consegue l’inammissibilità, rilevabile d’ufficio, dell’eccezione con la quale l’opponente deduca solo l’annullabilità della deliberazione assembleare senza richiedere una specifica pronuncia di annullamento. Questo principio, già affermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, risponde all’esigenza di garantire certezza ai rapporti giuridici e di evitare che il condomino possa sottrarsi al pagamento dei contributi mediante la semplice contestazione della delibera, senza attivarsi tempestivamente per ottenerne l’annullamento.

La Suprema Corte ha inoltre precisato che non assumono rilievo nel giudizio di opposizione le contestazioni del soggetto intimato circa la consistenza probatoria dei documenti giustificativi delle spese rendicontate o gli errori nel riparto in concreto delle spese condominiali. Tali aspetti, infatti, attengono all’annullabilità della delibera e devono essere fatti valere mediante tempestiva impugnazione nel termine stabilito dalla legge, dovendo essere controllati in sede di approvazione e di eventuale impugnazione del bilancio. La pronuncia in commento offre lo spunto per alcune riflessioni più ampie sulla natura giuridica della piscina condominiale e sui criteri di ripartizione delle relative spese, questioni che hanno dato luogo a un vivace dibattito giurisprudenziale e dottrinale.

Piscina condominiale: bene comune o proprietà esclusiva?

La piscina non è espressamente menzionata nell’elenco delle parti comuni contenuto nell’art. 1117 c.c., che si limita a indicare “le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune”. Tuttavia, la giurisprudenza ha costantemente affermato che tale elencazione non ha carattere tassativo, ma meramente esemplificativo, con la conseguenza che possono rientrare nella categoria delle parti comuni anche beni non espressamente indicati dalla norma, purché risultino oggettivamente destinati al servizio o al godimento comune.

La sentenza del Tribunale di Brescia n. 2830 del 6 novembre 2023 ha chiarito che la piscina condominiale è da considerarsi bene condominiale quando il suo godimento è strettamente connesso alla qualità di condomino e risulta accessoria e strumentale alle proprietà individuali.

Il giudice bresciano ha osservato che “alla base del godimento della piscina vi è la qualifica di condòmini, ed è alla proprietà dell’unità immobiliare in condominio che è annesso il diritto di poter godere della piscina, giustificando così l’accessorietà e strumentalità del bene condominiale alle proprietà individuali”. Tuttavia, non sempre la piscina assume natura condominiale.

La sentenza del Tribunale di Termini Imerese n. 7 del 8 gennaio 2018 ha escluso la condominialità della piscina realizzata su area di proprietà esclusiva di un condomino, osservando che il criterio determinante per stabilire l’obbligo contributivo alle spese di manutenzione e gestione non è costituito dal mero utilizzo di fatto del bene da parte di tutti i condomini nel tempo, bensì dalla relazione di accessorietà che rende il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale.

Il giudice ha precisato che “l’utilizzo del bene piscina gode di autonoma rispetto alle singole unità immobiliari, in quanto è suscettibile di autonomo godimento non già come altri beni assolutamente strumentali alle proprietà individuali (come sistema idrico o fognario tra più villette in un residence)”.

Come si ripartiscono le spese della piscina condominiale

Una volta accertata la natura condominiale della piscina, si pone il problema di individuare il criterio di ripartizione delle relative spese. L’art. 1123 c.c. prevede due criteri alternativi:

• il primo comma stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione;
• il secondo comma dispone che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

La giurisprudenza ha chiarito che il criterio della ripartizione proporzionale all’uso trova applicazione quando alcuni condomini non possano oggettivamente servirsi del bene comune per ragioni strutturali, e non quando decidano soggettivamente di non avvalersene.

La sentenza del Tribunale di Roma n. 8746 del 20 maggio 2021 ha affermato che il criterio generale previsto dall’art. 1123, comma 1, c.c. si applica anche alle spese d’uso di beni accessori come la piscina condominiale, indipendentemente dall’effettivo utilizzo da parte dei singoli condomini, precisando che il criterio alternativo di cui al comma 2 è applicabile esclusivamente quando alcuni condomini non possano oggettivamente servirsi del bene comune per ragioni strutturali.

Diversamente, un’altra sentenza del Tribunale di Brescia (la n. 4960 del 3 dicembre 2024) ha ritenuto che gli impianti sportivi quali piscine e campi da tennis, quando sono obiettivamente suscettibili di autonomo godimento e non costituiscono parte essenziale per l’esistenza delle singole unità abitative, non presentano la necessaria relazione di accessorietà con le unità immobiliari dei singoli condomini, con la conseguenza che il criterio di ripartizione delle spese è quello della proporzionalità all’uso effettivo, comportando che ove la possibilità di uso sia esclusa deve essere escluso anche l’obbligo di contribuire alle relative spese.

Tale orientamento, tuttavia, appare minoritario e non condivisibile, in quanto contrasta con il principio generale secondo cui l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali prescinde dall’effettivo utilizzo del bene comune, essendo sufficiente la possibilità oggettiva di trarne utilità.

Come correttamente osservato dalla giurisprudenza prevalente, ammettere l’esonero dal contributo alle spese per il solo fatto di non utilizzare il bene determinerebbe un ingiustificato aggravio per gli altri partecipanti e consentirebbe a ciascun condomino di sottrarsi unilateralmente agli obblighi derivanti dalla comproprietà.

Condominio parziale e piscina destinata solo ad alcuni condomini

Un’ulteriore questione di particolare complessità riguarda l’ipotesi in cui la piscina sia destinata a servire solo una parte dell’edificio condominiale. In tale caso, trova applicazione la disciplina del condominio parziale, prevista dall’art. 1123, comma 3, c.c., secondo cui “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

La sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 7739 del 9 dicembre 2024 ha chiarito che il condominio parziale è configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio.

In tal caso, i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e, conseguentemente, non concorrono alle spese se dalle cose indicate dall’art. 1117 c.c. non ne traggano utilità, salva diversa attribuzione per titolo.

La sentenza del Tribunale di Milano n. 4302 del 17 aprile 2024 ha precisato che l’obbligo di contribuzione alle spese deve essere fondato sull’utilità che ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune, con la conseguenza che se la cosa oggetto dell’intervento non può servire ad uno o più condomini, non sussiste l’obbligo di contribuire alle relative spese.

La pronuncia offre anche importanti chiarimenti in ordine alla legittimazione all’impugnazione delle delibere condominiali e ai limiti del sindacato giurisdizionale nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, ribadendo che il titolare di diritto reale minore è pienamente legittimato a contestare le deliberazioni assembleari relative alle spese di manutenzione dei beni oggetto del suo diritto, ma deve farlo nel rispetto dei termini e delle modalità previste dall’art. 1137 c.c., pena la definitività della delibera e la preclusione di ogni successiva contestazione.

Con specifico riferimento alla piscina condominiale, la sentenza si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato che riconosce la natura condominiale di tale bene quando il suo godimento risulta accessorio e strumentale alle proprietà individuali, con conseguente applicazione dei criteri di ripartizione delle spese previsti dall’art. 1123 c.c..

La piscina rappresenta, infatti, un’installazione destinata all’uso comune che, pur non essendo espressamente menzionata nell’art. 1117 c.c., rientra pienamente nella categoria delle parti comuni quando risulta funzionalmente collegata al godimento delle unità immobiliari e costituisce un elemento caratterizzante del complesso residenziale.

Per i condomini che hanno come parte comune la piscina, la pronuncia in commento assume particolare rilevanza pratica, in quanto chiarisce definitivamente che l’obbligo di contribuzione alle relative spese grava non solo sui proprietari delle unità immobiliari, ma anche su tutti i soggetti titolari di diritti reali sul bene comune, compresi i titolari di diritti d’uso costituiti per atto tra vivi o per testamento.

Tale principio trova applicazione indipendentemente dall’effettivo utilizzo della piscina da parte del singolo condomino, essendo sufficiente la possibilità oggettiva di trarne utilità, salvo che il regolamento condominiale o una convenzione unanime dei condomini non prevedano diversamente.

La sentenza costituisce, quindi, un importante precedente per la risoluzione delle controversie relative alla contribuzione alle spese condominiali, offrendo criteri interpretativi chiari e coerenti con i principi generali del diritto civile e con l’evoluzione giurisprudenziale in materia.

L’affermazione dell’obbligo contributivo in capo ai titolari di diritti reali minori risponde all’esigenza di garantire una ripartizione equa delle spese tra tutti i soggetti che traggono utilità dalle parti comuni, evitando che alcuni possano sottrarsi agli oneri derivanti dalla comproprietà pur continuando a godere dei relativi vantaggi.

di Avv. Rosario Dolce