La proprietà pro quota sulle parti comuni implica anche l’obbligo di contribuire alle spese condominiali, comprese quelle per piscine e campi sportivi. Il regolamento può imporre la partecipazione economica anche senza uso diretto, tutelando il diritto d’accesso.
Diritto di proprietà pro quota sulle parti comuni
Il diritto di proprietà pro quota sulle parti comuni implica, per sua natura, la facoltà di godimento delle stesse. Solo nell’ipotesi in cui talune parti comuni (ad esempio, scale e ascensori) servano solo una parte del condominio e non altre (per ragioni legate alla struttura e alle dimensioni dell’edificio) i proprietari degli immobili che non ne traggono utilità sono esonerati dalla contribuzione ai relativi oneri (si veda l’art. 1123 c.c.).
La disposizione di cui all’art. 1118 comma II c.c. fa espresso riferimento alle spese per la conservazione e non a quelle per l’uso, giacchè queste insorgono soltanto quale conseguenza della fruizione delle cose, degli impianti e dei servizi.
Occorre infatti considerare che in tema di condominio negli edifici tra le spese indicate dall’art. 1104 c.c. soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni propter rem per le quali il condòmino non vi si può sottrarre (Cass. 6923/01, Cass. 19893/11).
Nel caso di Supercondominio, la giurisprudenza di legittimità, costante sul punto, stabilisce che “ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante” (cfr. da ultimo Cass. Sez. 2, Sent. n. 1141 del 16/01/2023), dovendo applicarsi la disciplina specifica del condominio alla stregua dell’art. 1117 bis c.c., anziché quella generale della comunione (cfr. Cass. Sez. 2- Sent. n. 32237 del 10/12/2019). Trova pertanto applicazione nel caso di specie l’art. 1123 c.c.
Ciò posto, il criterio della ripartizione delle spese necessarie alla loro conservazione e manutenzione in base ai millesimi ex art. 1123 comma 1 c.c. non può essere derogato se non all’unanimità dei condomini (cfr. Sez. 2, Ord. n. 21086 del 04/07/2022).
Spese obbligatorie per i servizi ricreativi
In alcuni casi però il regolamento di condominio espressamente stabilisce, relativamente alla contribuzione alle spese e ai servizi comuni e per quanto attiene a quelli sociali ricreativi (campi da tennis e piscine e campi padel) che la partecipazione alle stesse è obbligatoria a prescindere dall’uso e dal godimento. Tra i servizi comuni ricreativi rientrano sovente le strutture sportive.
Per tali ragioni la rinunzia non può trovare accoglimento stante il contenuto vincolante del regolamento di condominio. Infatti, tale rinunzia, astrattamente legittima, non è però consentita in presenza di un divieto contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale che, mentre non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138 ultimo comma c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, ben può, invece, derogare alle disposizioni legali non dichiarate inderogabili (Cass. 9.11.1998 n. 11268).
Regolamento e diritti d’uso
Il Regolamento, come richiamato nel contratto di acquisto, è solitamente di natura contrattuale essendo stato predisposto dall’originario costruttore-venditore su espresso mandato irrevocabile dei primi acquirenti. Il medesimo mandato viene conferito di solito anche per la redazione delle tabelle millesimali.
Gli originari acquirenti in molti casi prima, né successivamente, sollevano alcuna obiezione in proposito, accettando di fatto tale regolamento in ogni sua parte. Lo stesso molte volte risulta peraltro espressamente richiamato nelle assemblee. Il regolamento deve dunque ritenersi pienamente efficace e la disciplina ivi contenuta dirimente in tutti i casi di controversie.
Tutte le infrastrutture sportive del complesso costituiscono beni comuni. Il regolamento lo può prevedere in modo esplicito, con particolare riferimento a piscina e campo da tennis. Lo stesso può prevedere espressamente che le “le infrastrutture (piscina e campo da tennis) essendo strettamente correlate al complesso residenziale, sono da considerarsi beni comuni a tutti i condomini…in ragione della quota millesimale espressa con la tabella di riferimento millesimi di proprietà”.
Può emergere pacificamente che sono attribuiti millesimi anche ai proprietari dei soli box. Nella delibera dell’assemblea in questi casi non si può escludere i proprietari dei box dall’utilizzo della piscina e del campo da tennis.
Infatti, il regolamento condominiale può prevedere che l’assemblea, ai fini del miglior esito della gestione, possa adottare una diversa disciplina di utenza, ma non accordare all’assemblea la possibilità di escludere il diritto di un condomino alla titolarità della quota del bene e al suo utilizzo. Ai fini poi della sospensione dell’uso viene di solito prevista dal regolamento l’esistenza di una giusta causa che non sempre viene esplicitata (Corte Appello Milano n. 1860/2025).
Responsabilità del condominio per le strutture sportive
Le strutture sportive vengono ritenute, quali parti comuni, sottoposte all’art. 2051 c.c. dei beni in custodia.
Riteneva, in un caso particolare, provato, sulla scorta dell’esperita istruttoria, che l’attrice aveva inciampato nella striscia laterale, rialzata dal terreno, che delimitava il corridoio fra campo singolo e doppio del tennis. Posto che il campo, costituendo un servizio, era gestito dal condominio, il quale conferiva annualmente l’incarico di manutenzione, sostenendone la spesa e acquistando i materiali necessari, oltre ad incassare i relativi introiti, ne riteneva la responsabilità ex art. 2051 c.c.
L’attrice aveva provato il nesso eziologico fra la cosa (mancato ancoraggio della striscia al terreno) e le conseguenze dannose sofferte; mentre il condominio non aveva allegato né provato alcuna circostanza idonea ad interrompere il nesso causale, quale un accadimento imprevedibile, ascrivibile al danneggiato, determinato da imperizia o imprudenza, o a terzi.
Il Tribunale liquidava il danno alla persona facendo ricorso alle Tabelle del Tribunale di Milano aggiornate al 2021 in euro 20.603,25, e le spese documentate in euro 1.567,45, oltre accessori di legge; e condannava il convenuto condominio a rivalere l’attrice delle spese di lite (Corte Appello Trento n. 86/2025).
di Luca Bridi