La sentenza del Tribunale di Venezia 703 del 28 gennaio 2026 affronta il nodo del coordinamento tra la disciplina speciale dettata dall’articolo 1122-bis del Codice civile, che consente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare e sulle altre superfici comuni, e il principio generale sancito dall’articolo 1102 del Codice civile, secondo cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune purché non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
La pronuncia
Il Tribunale di Venezia, con una pronuncia netta, afferma che il comma 3 dell’articolo 1122-bis del Codice civile impone espressamente all’assemblea di salvaguardare le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. Da ciò discende che l’installazione dei pannelli fotovoltaici non deve risultare incompatibile, per le modalità di realizzazione, con il diverso uso della parte comune già eventualmente esercitato da altro condomino.
In questo quadro, la norma speciale non deroga affatto al principio del pari uso: la facoltà riconosciuta al singolo condomino dall’articolo 1122-bis, comma 2, del Codice civile, per quanto ispirata a una ratio di favor per le energie rinnovabili, incontra un limite invalicabile nel diritto di ciascun partecipante a continuare a godere della cosa comune secondo l’uso già in atto. L’assemblea, anche quando deliberi a maggioranza qualificata ai sensi dell’articolo 1136, comma 5 del Codice civile non può autorizzare un intervento che, di fatto, sopprima o comprima l’uso che un altro condomino legittimamente esercita sul medesimo bene.
Il fatto
La vicenda trae origine da un condominio sito in Venezia, ove un lastrico solare condominiale funge da copertura parziale di un appartamento di proprietà di un condomino ed è accessibile attraverso una porta-finestra dall’appartamento di un terzo, situato al quarto piano. Quest’ultimo aveva già promosso un precedente giudizio (definito con sentenza passata in giudicato) con cui aveva ottenuto l’annullamento di una precedente delibera assembleare che autorizzava a coibentare e inclinare il lastrico. In quel giudizio era stata svolta la domanda riconvenzionale di accertamento negativo, chiedendo che venisse dichiarato che l’attrice non ha diritto, tanto in conformità della legge che del regolamento condominiale vigente, all’utilizzo del lastrico secondo i criteri da essa stessa illustrati (collocazione di stendino, unita esterna di climatizzazione, svolgimento di occasionali attività ludico-ricreative come colazioni o pranzi). Quella domanda venne espressamente rigettata. Il Tribunale veneto, nella precedente sentenza, aveva accertato che l’uso del lastrico nei termini sopra descritti appariva conforme alla legge atteso che l’uso della cosa comune (qual e pacificamente il lastrico solare) ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile è soggetto soltanto alle limitazioni del divieto di alterarne la destinazione e nell’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.
Successivamente, con apposita delibera, l’assemblea dei condomini autorizzava il condomino a realizzare sul lastrico un impianto fotovoltaico che, secondo quanto ammesso dalla stessa difesa del convenuto, occupava circa 30 dei 43 metri quadrati complessivi del lastrico. L’altro condomino ha pero impugnato la delibera, deducendo l’incompatibilità dell’installazione con l’uso del lastrico riconosciutogli con efficacia di giudicato nella precedente sentenza.
La motivazione della sentenza
Il Tribunale di Venezia, nell’accogliere integralmente le domande attoree, sviluppa un percorso argomentativo articolato su tre passaggi fondamentali.
- Il giudicato esterno e la sua efficacia. I convenuti avevano eccepito che la precedente sentenza non potesse fare stato nel presente giudizio, in ragione della diversità di petitum e causa petendi (che cosa si chiede e in base a quale ragione giuridica) e della mancata partecipazione al precedente processo di tutti i condomini. Il Tribunale ha disatteso l’eccezione osservando che, sebbene le due cause presentino petitum e causa petendi differenti, la sentenza ha statuito su un’espressa domanda formulata dagli odierni convenuti con oggetto proprio l’insussistenza del diritto del condomino di utilizzare il lastrico per gli scopi indicati.
Tale diritto, oggi, viene opposto proprio a fronte della pretesa di posare i pannelli fotovoltaici.
Quanto alla questione della proprietà del lastrico, che un condomino rivendicava in capo a sé o, quantomeno, prospettava come oggetto di un condominio parziale, il giudice osserva che essa non assume decisiva rilevanza nella causa, perchè il giudicato invocato dall’altro condomino riguarda unicamente la legittimità dell’uso del lastrico da parte dello stesso, e non l’accertamento della proprietà. Aggiunge, peraltro, che laddove si ritenesse che l’accertamento circa la legittimità dell’uso presupponesse indefettibilmente l’accertamento della condominialità del lastrico che, si rileva, nel precedente giudizio i convenuti non avevano sollevato, il difetto di integrità del contraddittorio sarebbe comunque questione sulla quale può formarsi il giudicato interno (richiamando Cassazione 17581/07 e Cassazione 23628/06).
- Il giudicato copre il dedotto e il deducibile. Il secondo argomento difensivo, la pericolosità dell’uso del lastrico per scopi ricreativi (assenza di ringhiere o parapetti) e la contrarietà di tale uso al regolamento condominiale, e stato respinto sulla base di un principio processuale consolidato: il giudicato copre il dedotto e il deducibile. Poiché tali questioni avrebbero potuto e dovuto essere sollevate già nel precedente giudizio, nel quale era stata proposta proprio una domanda di accertamento negativo del diritto all’uso del lastrico, esse non possono essere utilmente riproposte in un successivo processo tra le stesse parti. Il Tribunale ha escluso altresì che le suddette questioni discendano da una modifica delle circostanze di fatto considerate nella precedente controversia: né lo stato dei luoghi né la situazione normativa risultano mutati.
- L’incompatibilità concreta tra pannelli e uso preesistente. Sul piano fattuale, il giudice ha rilevato che l’incompatibilità tra l’installazione dei pannelli e l’uso del lastrico riconosciuto al condomino emerge dalle stesse ammissioni della difesa dell’altro opponente, secondo cui il lastrico ha un’ampiezza di circa 43 metri quadrati ed i pannelli posati ne occupano circa 30 metri quadrati. Le fotografie dello stato dei luoghi rendono evidente che i pannelli già posizionati occupano la gran parte dello spazio e, in ogni caso, non consentono di allestire un tavolo e delle sedie per pranzi o colazioni.
Da ciò consegue, secondo il Tribunale, che la collocazione dei pannelli confligge innanzitutto con il diverso uso del lastrico riconosciuto dalla sentenza precedente. Tale rilievo assorbe ogni ulteriore valutazione, sia in ordine alla conciliabilità del progetto con uso del lastrico per il medesimo fine (la posa di pannelli fotovoltaici), sia in ordine alla determinazione delle diverse modalità secondo cui la posa dei pannelli avrebbe potuto eventualmente ritenersi legittima (oggetto della domanda subordinata svolta da Tizio). È, in altre parole, la stessa collocazione dei pannelli, anche secondo le minime modalità dimensionali prospettate in rapporto alla caratura millesimale, a risultare a causa di questo incompatibile con il diverso uso del lastrico già riconosciuto.
Conclusioni
La pronuncia del Tribunale di Venezia si inserisce in un orientamento giurisprudenziale che, pur nel quadro di una disciplina di favore per le energie rinnovabili, ribadisce con fermezza la centralità del principio del pari uso della cosa comune sancito dall’articolo 1102 del Codice civile. La peculiarità della sentenza del Tribunale di Venezia risiede nell’intersezione tra il diritto condominiale sostanziale e l’efficacia del giudicato. Il principio che se ne trae e nitido: se in un precedente giudizio, su domanda del condomino che oggi pretende di installare i pannelli, e stato accertato, con efficacia di giudicato, il diritto di altro condomino a un determinato uso del bene comune, tale accertamento e opponibile nel successivo giudizio e preclude l’adozione di delibere che autorizzino interventi incompatibili con quell’uso.
Sul piano pratico, la sentenza suggerisce alcune avvertenze per il professionista:
- nella redazione degli atti introduttivi di un giudizio in materia condominiale, le domande di accertamento negativo devono essere calibrate con estrema attenzione, perché il loro rigetto può consolidare con efficacia di giudicato il diritto della controparte;
- l’assemblea condominiale, prima di deliberare l’autorizzazione all’installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico solare, deve verificare quali usi del bene siano già in atto da parte di altri condomini e se tali usi siano stati eventualmente oggetto di accertamento giudiziale;
- le eccezioni relative alla pericolosità di un uso del bene comune o alla sua contrarietà al regolamento condominiale devono essere sollevate nel primo giudizio in cui l’uso e contestato, poiché il giudicato successivo coprirà anche il deducibile.
In definitiva, la pronuncia del Tribunale di Venezia conferma che il favor legislativo per la diffusione delle energie rinnovabili, pur costituendo un principio di rilevanza crescente nell’ordinamento, non può tradursi in una compressione unilaterale dei diritti che gli altri condomini hanno acquisito, anche per via giudiziale, sull’uso delle parti comuni. L’articolo 1122-bis del Codice civile in altre parole, non è una norma che abilita l’occupazione esclusiva del bene comune, ma uno strumento che deve essere armonizzato con il principio di pari uso, secondo un bilanciamento che spetta innanzitutto all’assemblea e, in caso di conflitto, al giudice.
Avv. Rosario Dolce
Vicepresidente de Il Foro Immobiliare
con delega in Sicilia e Sardegna