Prosegue l’ideale viaggio nei lavori di manuttenzione ordinaria e straordinaria che riguardano il condominio. Dall’androne e dalle scale si passa ora alla porzione di condominio che spesso crea più tensioni: i balconi. Aggettanti o meno, è necessario fare chiarezza sui doveri e sulla ripartizione delle spese non sempre semplice.
Balconi
Per balconi o sbalzi si intendono elementi tecnici orizzontali, con forme e geometrie diverse, praticabili con funzione di affaccio su spazi aperti rispetto alle facciate. Essi svolgono anche funzione abitativa in quanto estensione verso l’esterno degli spazi interni. In particolare, essi possono assumere tipologie a sporto, in linea, segmentati, sfalsati o di rientranza rispetto al fronte di veduta degli edifici, pensili, in continuità, sospesi, ecc.
I balconi o sbalzi possono inoltre distinguersi in base alla struttura:
- struttura indipendente;
- struttura semi-dipendente;
- portati (balconi a mensola, balconi in continuità, balconi pensili, balconi sospesi).
In fase di progettazione vanno considerate tutte quelle operazioni indispensabili agli interventi di manutenzione (raggiungibilità, manutenibilità, ecc.). Tra queste attività ci sono, per esempio, il controllo periodico dell’integrità delle superfici dei rivestimenti attraverso valutazioni visive mirate a riscontrare anomalie evidenti e gli Interventi mirati al mantenimento dell’efficienza e/o alla sostituzione degli elementi di protezione e separazione quali: frontalini, ringhiere, balaustre, corrimano, sigillature, vernici protettive e saldature.
Interventi di manutenzione individuale
Il condomino è tenuto ad eseguire interventi di manutenzione riguardanti il piano di calpestio del proprio balcone, dalla pulizia delle griglie parafoglie alla rimozione di eventuali depositi e materiali in prossimità dei punti di convogliamento.
In presenza di danni strutturali è necessario interpellare l’amministratore e rivolgersi a ditte specializzate. In linea generale gli interventi che interferiscono sul decoro del condominio sono invece assoggettati ad assemblea e coinvolgono tutti i condomini.
Ripartizione della spesa
Le spese sostenute per la ristrutturazione di balconi in condominio risultano imputabili ai condomini in maniera diversa in base al tipo di balcone ovvero:
- se si tratta di un balcone incassato, ovvero che forma una rientranza nella facciata ed è chiuso sui lati che fungono quindi da copertura o piano calpestio del piano sottostante;
- se si tratta di un balcone aggettante (classico che sporge al di fuori della facciata e che risulta pertanto di proprietà individuale).
Per la ristrutturazione dei balconi incassati le spese e i costi di ristrutturazione sono cos. divisi:
- riparazione di solette e sotto-balcone sostenuta dai due proprietari dei due piani sovrastanti;
- rifacimento del pavimento sostenuto dal proprietario del piano superiore;
- intonaco tinteggiatura e decoro del soffitto sostenuto da proprietario del piano inferiore;
- rifacimento dei parapetti e ringhiere sostenuto dal condominio in quanto interferisce sul decoro dell’edificio.
Per quanto riguarda i balconi aggettanti, spetta al proprietario dell’appartamento sostenere le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per i lavori che non interferiscono sul decoro dell’edificio. Qualora, infatti, i lavori siano diretti a parti estetiche del balcone sono di competenza del condominio e necessitano quindi di assemblea e maggioranza. I costi in questo caso sono suddivisi in base ai millesimi di proprietà e coinvolgeranno tutti i condomini, anche quelli privi di balcone.
Bonus e detrazioni
Bonus ristrutturazione
L’aliquota di detrazione per tale tipologia di lavori sulle parti comuni del condominio si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori l’aliquota potrebbe diversamente salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.
Per i condomini rientrano anche le opere di manutenzione ordinaria. Il bonus è frazionabile in 10 rate di pari importo annuali o utilizzabile mediante sconto in fattura o cessione del credito. La detrazione è usufruibile per una spesa massima di 96.000 euro ad unità immobiliare. Tra le opere detraibili rientrano la realizzazione di un nuovo balcone, il rifacimento del vecchio, la sostituzione della pavimentazione, l’impermeabilizzazione e tutte le opere volte a garantire la sicurezza.