Sono tanti gli interventi possibili in un condominio: le strutture possono necessitare di ampi lavori di manutenzione e riqualificazione, oppure sono le singole parti che richiedono manutenzione. Vediamo le diverse parti del condominio, i lavori che si possono effettuare, la ripartizione dei costi e tutto ciò che è necessario sapere in merito.
Iniziamo con androne e scale
L’androne e le scale sono spazi comuni utilizzati per mettere in comunicazione le parti più interne dell’edificio come appartamenti, cortili, garage e giardini. La manutenzione dell’androne delle scale si suddivide in manutenzione ordinaria e straordinaria. L’analisi tecnica dell’androne e delle scale prevede:
- il controllo delle parti in vista finalizzato alla ricerca di anomalie che possano anticipare l’insorgenza di fenomeni di dissesto e/o cedimenti strutturali;
- il controllo periodico del locale finalizzato alla ricerca di anomalie su impianti, parti strutturali e decorative;
- la verifica sullo stato di deterioramento dei materiali presenti;
- la valutazione di eventuali modifiche o sostituzioni di materiali obsoleti usurati o degradati;
- la valutazione di eventuali manutenzioni straordinarie.
Ripartizione delle spese
Generalmente nei condomini con struttura classica le spese di manutenzione di androne e scale sono inserite in un unico capitolo di spesa e ripartite con un’unica tabella ma oggi, in presenza di condomini con strutture complesse che prevedono l’utilizzazione dell’androne in modo diverso e da soggetti diversi rispetto alle scale, si tendono a separare le due voci di spesa che comunque contemplano le stesse tipologie di intervento, generalmente: tinteggiatura e/o ripristino intonaci e rivestimenti, lucidatura pavimenti e scale, pulizia e/o sostituzione lampade o plafoniere, ecc.
In tal caso e in assenza delle apposite tabelle le spese per la manutenzione dell’androne devono essere ripartite tra i condomini che ne usufruiscono in ragione dei millesimi di proprietà mentre quelle delle scale sempre tra i condomini che ne usufruiscono per il 50% in ragione dei millesimi di proprietà e per il 50% in ragione dell’altezza (art.1124cc). Nel caso di intervento limitato solamente ad alcuni piani, la spesa va comunque approvata e ripartita con le stesse modalità dell’intervento completo.
Interventi di manutenzione ordinaria
Per manutenzione ordinaria dell’androne si intende l’esecuzione delle operazioni manutentive che riguardano la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione di parti dell’edificio al fine di mantenere in efficienza lo stesso, sostanzialmente attraverso opere di riparazione dell’esistente.
Di seguito sono elencate le principali tipologie di interventi in manutenzione ordinaria:
- pulizia;
- sostituzione lampade o plafoniere;
- tinteggiatura e/o ripristino intonaci e rivestimenti;
- lucidatura pavimenti.
Cosa deve fare l’amministratore
L’amministratore condominiale deve:
- accertarsi che la ditta prescelta sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge in merito alla sicurezza, alle posizioni previdenziali ed assicurative;
- sottoscrivere un contratto che possibilmente indichi in modo dettagliato tutte le lavorazioni;
- accertarsi che la ditta incaricata effettui tutte le verifiche previste e che annoti regolarmente su appositi registri le manutenzioni;
- richiedere la segnalazione di eventuali anomalie o deterioramenti relativamente ai componenti a vista del solaio in legno;
- richiedere preventivi nel caso sia necessario sostituire componenti deteriorati o nel caso in cui il solaio presenti particolari anomalie che pregiudicano l’incolumità degli utenti;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
Interventi di manutenzione straordinaria
Per manutenzione straordinaria dell’androne e delle scale si intendono le opere che sono necessarie per mantenere in buono stato l’intero edificio e, quindi, sono quelle che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell’edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti.
Tutti gli interventi migliorativi, la manutenzione preventiva rilevante e di tutte quelle operazioni che aumentano la sicurezza dell’unità tecnologica o ne prolungano la vita utile, ovvero gli interventi il cui scopo non è dettato da un’esigenza imminente di ripristinare il livello minimo prestazionale.
In questo preciso caso gli interventi di straordinaria manutenzione sono:
- le opere di consolidamento statico;
- il rifacimento dell’androne;
- la ritinteggiatura con nuove pitture previa carteggiatura e sverniciatura, stuccatura di eventuali microfessurazioni e/o imperfezioni e preparazione del fondo mediante applicazione, se necessario, di pre-vernici fissanti;
Cosa deve fare l’amministratore
L’amministratore condominiale deve:
- verificare sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà;
- (in assenza di regolamento di condominio) ripartire gli interventi di manutenzione straordinaria o quelli necessari per l’adeguamento alle normative secondo i millesimi di proprietà e nel caso non tutti usufruiscano del solaio, limitatamente ai condomini interessati;
- richiedere preventivi per l’esecuzione degli interventi in oggetto;
- accertarsi che la ditta prescelta sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge in merito alla sicurezza, alle posizioni previdenziali ed assicurative;
- sottoscrivere un contratto possibilmente a forfait che preveda dettagliatamente tutte le lavorazioni indicando le quantità in modo forfettario;
- far nominare dall’assemblea un Direttore dei Lavori che controlli la realizzazione delle opere e provveda al collaudo finale;
- assicurarsi che nel caso di interventi strutturali siano fatte idonee verifiche da tecnici abilitati;
- richiedere copia di tutti gli eventuali elaborati tecnici presentati per rilasciare il titolo abilitativo.
Cosa può fare l’amministratore “sostenibile”
L’amministratore condominiale “sostenibile” può inoltre:
- sostituire le vecchie lampadine ad incandescenza con nuove a basso consumo energetico;
- nei locali dove la luce rimane accesa a lungo, come nel caso dell’androne d’ingresso, installare interruttori a tempo, regolati secondo le esigenze degli inquilini, che spengano automaticamente la luce;
- verificare periodicamente la rispondenza tra consumi previsti e consumi reali intervenendo nel caso in cui siano troppo rilevanti.
Incentivi e detrazioni fiscali
Bonus ristrutturazione
Gli interventi sulle scale e sull’androne rientrano nel pacchetto di agevolazioni previsto per i lavori di ristrutturazione.
Per le parti comuni del condominio gli interventi sulle scale e sull’androne riguardano oltre che interventi di manutenzione straordinaria anche interventi di manutenzione ordinaria quali:
- il rifacimento conservativo dell’androne conservando caratteristiche uguali a quelle preesistenti;
- la riparazione della struttura del pianerottolo conservando le medesime dimensioni e i medesimi materiali;
- la sostituzione dei gradini delle scale utilizzando la medesima tipologia della preesistente;
- la riparazione o sostituzione generale della scala conservando la medesima pendenza, sagoma e posizione.
Si tratta quindi di intervenire con la riparazione e la sostituzione senza comportare nessuna innovazione.
L’aliquota di detrazione per tale tipologia di lavori sulle parti comuni del condominio si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente, l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.