Valorizzazione residenziale e commerciale a Milano

A Milano un edificio residenziale è stato ristrutturato con interventi di miglioramento della classe energetica, ma anche con una nuova vocazione abitativa e commerciale.

Un’interessante valorizzazione immobiliare è stata realizzata in viale Corsica 7, a Milano, che si trova sulla direttrice che dalla città porta all’aeroporto di Linate e all’Idroscalo.

Quindi, una direttrice viaria importante per la città di Milano. L’immobile, prima dell’intervento, era stato progettato per una destinazione d’uso residenziale. È facile capirlo, attraverso le immagini prima dell’intervento, per la presenza dei balconi a ogni piano.

Al piano terra, invece, gli spazi erano dedicati ai negozi. Nel tempo, però, questo immobile era diventato a uso ufficio: erano stati realizzati 14 nuclei e al piano terra c’erano cinque negozi.

La superficie era pari a 3.800 metri quadrati e prima dell’intervento il suo valore era di circa 8,5 milioni di euro. Questo è il classico esempio di come un immobile che nasce con una destinazione d’uso residenziale con il tempo sia diventato un immobile a uso terziario.

Vocazione residenziale

Ieri come oggi, però, la vocazione di quell’area non è affatto terziaria. La maggior parte degli edifici presenti sono residenziali e sono presenti diversi negozi di vicinato, supermercati, scuole.

Tale vocazione, quindi, non consentiva all’immobile di esprimere appieno le sue potenzialità, perché un’azienda che opera nel settore dei servizi difficilmente andrà a collocarsi in un luogo caratterizzato dalla residenza.

Generali Real Estate, proprietaria dell’immobile, ha svolto un’analisi preliminare circa la conversione a residenziale focalizzandosi su:

• Valori di vendita di immobili residenziali nuovi o riqualificati in zona
• Tempistiche di vendita
• Costi di riconversione
• Possibilità di effettuare la conversione dal punto di vista urbanistico
• Analisi della concorrenza

Capire il mercato vuol dire capire quali sono i valori di vendita degli immobili residenziali, ma anche quali sono le tempistiche, cioè quanto tempo ci vorrà a vendere l’immobile, o gli appartamenti di quell’immobile, perché questo ha una ripercussione diretta sui flussi di cassa positivi (ricavi) che l’edificio è in grado di generare.

La strategia di valorizzazione su questo immobile si è basata su tre pilastri: commerciale, urbanistica e tecnica. Ognuno di questi aspetti ha dei driver peculiari.

I tempi del processo di valorizzazione

Sintesi del conto economico e dei driver della valorizzazione

Lo sviluppo delle vendite

Trasformazione commerciale

Il valore unitario dell’immobile era pari a 2.400 euro per metro quadrato. Dall’analisi commerciale era emerso che nell’area il valore della residenza poteva arrivare anche a 4.900 per metro quadrato.

Inoltre, sempre da un punto di vista commerciale, avere cinque negozi al piano terra per come era conformato l’edificio voleva dire avere un numero di punti vendita numeroso: la tendenza era avere dei negozi con una superficie più ampia, che potessero offrire un maggior numero di vetrine che si affacciano su strada.

Trasformazione urbanistica

Due sono le leggi regionali utilizzate per sfruttare appieno il valore dell’immobile: ex art 63, 64, 65 L.R. 12/2005 successivamente modificati da L.R: 20/2005: recupero sottotetti e la ex art. articolo 2 comma 1 ter, legge regionale 26 del 20 aprile 1995: scorporo murature perimetrali.

Trasformazione tecnica

È stata scartata da subito l’ipotesi di demolire e ricostruire l’immobile decidendo, invece, di tenere le strutture dell’immobile intervenendo sul layout e sull’involucro. I principali interventi hanno riguardato:

• miglioramento classe energetica da F a B
• rifacimento di tutti i solai inserendo l’impianto di riscaldamento centralizzato con pannelli radianti a pavimento
• predisposizione all’istallazione dell’impianto di climatizzazione
• installazione sul tetto di pannelli solari che consentono di produrre almeno il 50% dell’acqua calda sanitaria
• realizzazione di una nuova facciata ventilata con cappotto termico e di nuovi bow-window e terrazzi sul cortile interno
• rifacimento degli ascensori

Tutto il processo si è svolto nei vari mesi dal febbraio 2009 al novembre 2011. Questo periodo comprende anche la parte di ideazione, di progettazione e di negoziazione con i precedenti locatari (alcuni dei quali sono usciti con gli opportuni incentivi).

L’intervento ha comportato il recupero dei sottotetti e la creazione di 43 appartamenti, ha previsto la riqualificazione della piastra commerciale con la creazione di due negozi ottimizzando vetrine e piante di piano, ha raggiunto, al termine dei lavori, la classe energetica B.

Infine, per tornare sul tema delle vendite, è interessante vedere come a novembre 2011, quando si è chiuso il cantiere, il 95% delle unità residenziali era già stato venduto.

di Antonio Invernale