La ripartizione delle spese di condominio relative a tetti, lastrici solari e superfici di copertura rappresenta uno dei temi più complessi della gestione del condominio. Il Codice civile individua criteri precisi per garantire una distribuzione equa dei costi, mentre la giurisprudenza ha chiarito come comportarsi quando un edificio presenta più superfici di copertura o situazioni giuridiche differenti. Comprendere il rapporto tra utilità, valore delle proprietà e ripartizione delle spese è fondamentale per amministratori e condomini.
Perché l’involucro dell’edificio è un bene comune
L’involucro dell’edificio condominiale assolve, per legge, a un’utilità comune. Anche le unità immobiliari meno esposte, dal punto di vista giuridico, si considerano fruire delle utilità espresse dall’involucro dell’edifico al pari di quelle più esposte.
Sono, perciò, comuni a tutti i condomini i tetti, i lastrici solari e tutte le superfici di copertura, ma anche i muri perimetrali, le intercapedini e i vespai.
La ragione per la quale la legge talvolta non riconosce rilevanza giuridica alle funzioni che gli elementi architettonici svolgono in concreto nell’edificio condominiale e opta per criteri che potremmo definire di utilità giuridica risiede principalmente nella necessità di adottare equi e ragionevoli criteri di ripartizione delle spese.
Il principio dell’utilità e il criterio del valore
Il dovere dei condomini di contribuire alle spese in una certa misura, infatti, può trovare giustificazione solo nell’utilità che ciascuno ne ritrae. Ebbene, per tutti gli elementi architettonici che compongono l’involucro dell’edificio, il criterio di ripartizione applicabile è quello del valore.
La legge, dunque, al fine di un’equa ripartizione delle spese finge che l’involucro esprima utilità in favore di ciascun condomino in misura proporzionale alle utilità (e, quindi, al valore) che lo stesso condomino ritrae dalla propria unità immobiliare.
Al legislatore, infatti, non è parso giusto che i proprietari di unità immobiliari ai piani bassi beneficiassero delle utilità di copertura offerte dai piani superiori senza partecipare alle spese per l’impermeabilizzazione e l’isolamento della sommità dell’edificio ovvero che dette spese gravassero solo sui proprietari dell’ultimo piano. Allo stesso modo, non è parso giusto porre a esclusivo carico dei proprietari dei piani interrati la manutenzione delle opere dirette a prevenire l’umidità di risalita.
La legge, quindi, ha inteso distribuire uniformemente tra tutti i condomini le economie connesse alla minore estensione dell’involucro in organismi edilizi condominiali, senza tener conto della dislocazione di ciascuna unità immobiliare.
Più superfici di copertura nello stesso edificio
In astratto, il legislatore avrebbe potuto considerare unitariamente tutte le superfici di copertura di uno stesso organismo edilizio condominiale, anche se poste ad altezze diverse, ponendo le spese per la manutenzione di ciascuna a carico di tutti i condomini.
È stata fatta, invece, un’altra scelta. L’articolo 1123, terzo comma, del Codice civile, infatti, prevede espressamente l’ipotesi di un unico fabbricato che abbia più lastrici solari e dispone che in tal caso le spese per la loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Anche l’articolo 1126, del resto, contempla la possibilità che un lastrico serva solo una parte dell’edificio. Sulla base di dette norme si è ritenuto che un unico edificio possa essere dotato di più superfici di copertura.
Per altro verso, pacificamente si ammette che un gruppo di più edifici, per mutuare la locuzione contenuta nell’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, possa condividere un’unica superficie di copertura (realizzandosi, in tal caso, una tipica ipotesi di supercondominio).
Quando una superficie di copertura è considerata unitaria
Al fine di stabilire quando una superfice di copertura può dirsi unitaria, occorre ricorrere a considerazioni di carattere eminentemente architettonico. D’altra parte, si deve ritenere che, se non vi siano ragioni ostative, la legge recepisca e faccia propri i dati della realtà concreta.
Per questo un tetto a due falde sarà pur sempre un unico tetto. Una copertura in parte a tetto e in parte a lastrico darà luogo a due distinte superfici di copertura. Di sicuro, però, devono considerarsi distinte le superfici di copertura anche quando, pur unitarie dal punto di vista architettonico, presentino una situazione giuridica non uniforme.
Si pensi a un lastrico solare unitario dal punto di visto architettonico, ma in parte di uso comune e in parte di uso esclusivo: dal punto di vista giuridico, quantomeno ai fini della ripartizione delle spese, detto lastrico non può considerarsi unitario.
Ripartizione delle spese con più superfici di copertura
Per quanto sopra esposto, può accadere, e in effetti accade molto spesso, specie per le terrazze a livello, che unità immobiliari unitarie siano sovrastate da una pluralità di superfici di copertura, distinte per effetto della loro condizione giuridica o in ragione della loro autonomia architettonica (e di riflesso anche giuridica): si faccia il caso di un’unità immobiliare sottostante un lastrico solare solo in parte di uso esclusivo o il quello di un’unità immobiliare coperta in parte da un tetto e in parte da un lastrico solare.
In questi casi, il riparto delle spese può risultare non del tutto scontato.
È certo che alle spese di manutenzione debbano contribuire tutti i proprietari di unità immobiliari sottostanti ciascuna superficie di copertura: parteciperanno, però, in ragione del valore della loro intera unità immobiliare o per una parte del valore determinata in proporzione alla porzione di unità immobiliare sottostante la superficie di copertura oggetto dell’intervento?
Cosa ha stabilito la Cassazione
La Suprema Corte ha chiarito che l’obbligo di partecipare alle spese per le superfici di copertura è posto a carico di «coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura» (Cassazione, 5.11.2021, n. 32103). In effetti, l’articolo 1126 del Codice civile espressamente si riferisce a una superficie di copertura che serve «una parte dell’edificio».
Proprio l’espresso riferimento della norma a una parte dell’edificio anziché a un gruppo di condomini suggerisce che occorra considerare, ai fini della ripartizione, una fetta di edificio ricavata mediante la proiezione verso il basso del perimetro della superficie di copertura oggetto dell’intervento di manutenzione.
D’altra parte, se si pretendesse che i condomini proprietari di unità immobiliari a cavallo tra due superfici di copertura partecipassero alle spese per l’una e per l’altra in ragione dell’intero valore proporzionale della loro unità immobiliare, a carico degli stessi finirebbero per gravare contributi non proporzionali alle utilità giuridiche che le superfici di copertura esprimono in favore delle unità immobiliari di loro proprietà.
Dette unità immobiliari, infatti, risulterebbero integralmente servite da due superfici di copertura, con evidente duplicazione dei costi di manutenzione. La duplicazione risulterebbe ancor più evidente nel caso del lastrico solare solo parzialmente di uso esclusivo: in che misura dovrebbero partecipare alle spese i proprietari di unità immobiliari sottostanti al contempo la parte di parte di lastrico di uso comune e quella di uso esclusivo?
A rigore, se si accogliesse la tesi dell’intero valore dell’unità immobiliare parzialmente coperta, dovrebbero paradossalmente partecipare per due volte, sia pure sulla base di criteri diversi, alle spese per il medesimo intervento. Sarebbe, pertanto, opportuna una rimeditazione delle conclusioni cui sono pervenute alcune pronunce di merito che si sono espresse in senso contrario (Tribunale di Roma, 9.1.2023, n. 309; Tribunale di Lecco, 26.6.2014, n. 644).
di Avv. Pierantonio Lisi