In Primo Piano•10 Giugno 2026

Rigenerazione urbana: obblighi, bonifiche e costi ambientali

Media not available
Media not available

Geologo, esperto ambientale e consigliere della società di consulenza Alvea Next di Milano, specializzata nei settori dell’ambiente, dell’energia, della sostenibilità e dell’innovazione, Lorenzo Pessina durante l’evento Anaci Bergamo Incontra ha esplicitato metodologie di scelta e obiettivi della rigenerazione urbana.

Obblighi normativi

Lorenzo Pessina | Geologo, esperto ambientale e consigliere della società di consulenza Alvea Next
Lorenzo Pessina | Geologo, esperto ambientale e consigliere della società di consulenza Alvea Next

«La progettazione tecnica ambientale è spesso il punto di partenza per la riqualificazione urbana perché è il prerequisito per procedere con le successive fasi di progettazione urbanistica ed edilizia vera e propria», ha esordito il relatore. «Può riguardare ambiti territoriali molto diversi, da interi territori, ex realtà industriali, raffinerie dismesse, discariche abusive, ma anche realtà molto più ridotte, come i condomini». Tra le casistiche più frequenti, quella della bonifica dall’amianto è forse una delle più note.
«Un aggiornamento normativo del 2025 introduce obblighi aggiuntivi rispetto alla normativa del 1992. In particolare, introduce per il proprietario e l’amministratore del condominio l’obbligo di reperimento di informazioni inequivocabili circa la presenza di amianto prima di effettuare una manutenzione o una ristrutturazione. Quindi, nel caso in cui non ci fosse documentazione consolidata, anche su immobili costruiti dopo il 1992, è necessario realizzare mappature specifiche per verificare l’eventuale presenza di materiali contenenti amianto», ha ricordato Pessina. Qualora non ci siano effettivi rischi sanitari per via dello stato di conservazione dei manufatti, «è possibile non rimuovere l’amianto, tuttavia è sempre fortemente consigliata la bonifica. In più, in caso di rinvenimento inatteso di materiale incorre l’obbligo di sospensione immediata dei lavori e modifiche sulle modalità di monitoraggio e analisi dei campioni».

Vernici al piombo

Oltre all’amianto, ci sono anche altre sostanze che devono essere tenute in considerazione quando si procede alla manutenzione o rigenerazione di un edificio.
«Le vernici al piombo in immobili molto vecchi sono ancora presenti e vanno mappate. Oppure la presenza di oli con Pcb, tipicamente di vecchi trasformatori, oli idraulici di impianti ascensore datati, oppure gas refrigeranti fuori commercio, sostanze che comportano tutte un obbligo di smaltimento e gestione particolare. È opportuno avere traccia di tutti questi elementi in un fascicolo dell’immobile, a disposizione in caso di necessità», ha sottolineato l’esperto, introducendo un altro elemento importante da attenzionare: i serbatoi interrati a gasolio di vecchie centrali termiche non ancora riconvertite a gas. «Persiste l’obbligo da parte del proprietario o dell’amministratore dell’immobile di effettuare dei monitoraggi periodici e test di tenuta per verificare che non vi siano problemi di perdite. In caso contrario, c’è necessità di avviare subito l’iter di bonifica. In caso di dismissione del serbatoio, ci sono obblighi molto precisi, che in Lombardia sono dettagliati da Arpa Lombardia, che spiegano passo-passo come procedere. Oltre allo svuotamento e pulizia del serbatoio, è prevista la bonifica vera e propria, con l’asportazione fisica del manufatto e le verifiche analitiche sui terreni di imposta. Solo in casi eccezionali, laddove non è possibile effettuare questa operazione, si può procedere con un’operazione di inertizzazione, riempiendo il serbatoio di sabbia o cemento», ha spiegato il relatore.

Serbatoi interrati

Il tema della bonifica dei terreni contaminati è molto trasversale: oltre a racchiudere sversamenti di serbatoi interrati, può comprendere anche situazioni inaspettate, come nel caso, realmente accaduto, di un condominio che, durante lo scavo per interrare una nuova tubazione, ha scoperto di essere stato costruito su una vecchia discarica abusiva di rifiuti. «Sono due le modalità di intervento: la bonifica e la messa in sicurezza permanente. La bonifica prevede il risanamento completo della sorgente di contaminazione, è la soluzione risolutiva ma anche la più radicale e costosa. Spesso, dunque, si ricorre a interventi di messa in sicurezza permanente, con isolamento della sorgente di contaminazione. Questa soluzione consente di non dover scavare, ridurre i materiali da smaltire e contenere i costi. Per contro, però, l’intervento di capping (copertura) deve essere mantenuto funzionale nel tempo, con un obbligo di manutenzioni periodiche, monitoraggi della falda, del biogas e, se l’obiettivo è quello di una rigenerazione, vincoli a livello di scavi e carichi strutturali».

I costi

«Sempre più spesso», ha aggiunto Pessina, «i costi della bonifica non sono commisurati ai possibili ricavi di un progetto di riqualificazione urbana, così alcune aree vengono abbandonate a sé stesse». Se, infatti, il costo della bonifica supera il costo dell’immobile stesso, del terreno o della rendita prevista, chiaramente sfuma anche l’interesse nel portare avanti la riqualificazione. Ma possono farsi strada delle soluzioni alternative: «Per esempio, spesso si procede con la realizzazione di un intervento di messa in sicurezza con l’installazione di un impianto fotovoltaico. Si tratta di interventi tutto sommato a basso costo, che garantiscono la riqualificazione ambientale di un’area perché consentono di rigenerare un terreno, annullare i rischi ambientali o sanitari, e in più generare una rendita senza consumo di suolo».

di Veronica Monaco

rigenerazione urbana sostenibilità edilizia