In Primo Piano•10 Giugno 2026

Rigenerazione urbana e ruolo dei condomini nelle microcittà

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Architetto ed esperto di rigenerazione urbana, titolare dello Studio Margiotta Architetti e attivo in Lombardini22 e Fondazione B.Live, Lorenzo Margiotta si è focalizzato sulla programmazione delle manutenzioni delle aree rigenerate. Nata ad aprile 2026 in seno al Gruppo Lombardini22, B.Live e una fondazione del terzo settore specializzata sui temi della città, del territorio, del patrimonio costruito con l’obiettivo di orientare risorse e decisioni, costruire alleanze tra pubblico e privato e generare valore condiviso per le comunità. «Tra i focus c’è quello delle cosiddette aree micropolitane. Spesso ci si concentra sulle grandi aree metropolitane oppure sui processi di sviluppo delle aree interne svantaggiate. In mezzo a questi due estremi c’è un grande tessuto urbano, che rappresenta la linfa del nostro Paese, fatto di città tra i 40-50 mila e i 150 mila abitanti. Su questi territori si gioca il possibile sviluppo dell’Italia e degli asset immobiliari. Un altro focus è quello delle filiere produttive che spesso intercettano territori indipendentemente dai confini amministrativi», ha spiegato Margiotta. Gruppo multidisciplinare, che aggrega architetti, urbanisti, sociologi ed economisti, B.Live è diretto dall’economista e manager Marco Marcatili, con una lunga esperienza in Nomisma. Il lavoro di analisi della Fondazione viene supportato da tecniche di Intelligenza artificiale e un approccio legato alle neuroscienze in architettura.

L'intervento di Lorenzo Margiotta al Convegno ANACI Bergamo
Lorenzo Margiotta | Architetto ed esperto di rigenerazione urbana, titolare dello Studio Margiotta Architetti

Qualità dello spazio

«Oltre il 60% del patrimonio costruito italiano ha più di 50 anni e questo ci pone la necessità di pensare a una sua riqualificazione fisica, sociale e relazionale. Il limite di un approccio esclusivamente tecnico è quello di tagliare fuori alcune dimensioni e di guardare il problema da un’angolatura troppo stretta», ha sottolineato l’architetto. «Il condominio è un soggetto urbano, un protagonista della città dal punto di vista economico, per la sua capacità di investire nelle manutenzioni e nelle nuove costruzioni, un attore sociale, per il suo ruolo di risoluzione dei conflitti, gestione delle fragilità e della convivenza, e anche un attore urbano nella relazione tra pubblico e privato. Il condominio può essere definito come una microcittà. Come nella città investiamo nella qualità dello spazio, nell’inclusione, nell’accessibilità, così nei condomini queste dimensioni, spesso trascurate, possono essere fortemente valorizzate», ha affermato il relatore, presentando alcuni esempi concreti di realizzazioni pensate per favorire la dimensione comunitaria e la gestione fluida degli spazi.

L’esempio

Uno tra questi è l’Unité d’Habitation di Le Corbusier a Marsiglia, nota come Cité Radieuse (patrimonio Unesco dal 2016), replicata in maniera analoga a Nantes, Briey, Firminy e Berlino Ovest. Concepita come una vera e propria città verticale, l’edificio integra appartamenti e servizi extraresidenziali, come asilo, palestra, supermercato, ufficio postale e aree ricreative. «Anche nella storia dell’architettura possiamo ritrovare indicazioni di un modo di abitare capace di tenere insieme l’unità privata e la dimensione comunitaria. Quello di Le Corbusier è uno degli esempi più importanti, ma anche nella tradizione milanese e lombarda ci sono esempi straordinari di questa capacità del condominio di creare una relazione sia al suo interno tra gli abitanti, sia tra la città e l’edificio stesso», ha ricordato Margiotta. «Negli androni, negli atri, nei cortili, nei ballatoi di questi edifici si individuano spazi di relazione, non ben definibili tra pubblico e privato, che rappresentano una delle chiavi di riuscita, anche sociale. Gli spazi aperti, dai cortili ai giardini, possono avere un valore di permeabilità e di accoglienza non solo per gli abitanti, ma anche per i cittadini esterni», ha proseguito il relatore, portando l’esempio dei Pops (privately owned public spaces), frequenti nelle città di cultura anglosassone. Si tratta di spazi pubblici che, sebbene di proprietà privata, sono legalmente tenuti a essere aperti al pubblico ai sensi di un’ordinanza urbanistica o di leggi sull’uso del suolo. «Anche questo modello può diventare un’indicazione progettuale sia per i nuovi edifici, sia per i grandi complessi condominiali già esistenti».

Ragioni economiche

Un altro grande tema che per Margiotta merita un’occasione di riflessione è di natura economica. «Abbiamo appena superato una stagione caratterizzata da una misura pubblica straordinaria per la riqualificazione degli edifici privati e condominiali, un esempio in larga parte positivo nonostante alcune criticità. Dal punto di vista del rapporto pubblico-privato sarebbe necessario trovare delle modalità di manutenzione e rigenerazione del patrimonio costruito meno eccezionali e più durature nel tempo. Bisogna passare da una manutenzione una tantum a un sistema di incentivi strutturale che possa supportare la riqualificazione di un patrimonio in gran parte vetusto», ha commentato l’architetto. «Il risparmio energetico è una leva, ma non è l’unica. Oltre ad approfondire strumenti come le comunità energetiche o il rapporto con le Esco per la riqualificazione dei complessi più consistenti, è fondamentale ripensare a una nuova alleanza tra la città e i gestori dei condomini per una maggiore integrazione tra le politiche pubbliche e gli spazi privati. La progettazione degli spazi di relazione come infrastrutture sociali e la valorizzazione del ruolo degli amministratori, insieme ai progettisti e ai rigeneratori urbani in generale, possono essere una chiave per questo possibile percorso».

di Veronica Monaco

alleanze pubblico‑privato microcittà