Riforma del condominio da riformare

Il 18 giugno abbiamo «festeggiato» il decimo compleanno di applicazione della legge 220/2012 intitolata Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. Una legge che andrebbe totalmente riformulata, perché di fatto si è limitata a una riforma superficiale: è rimasta ancorata ai capisaldi del 1942 e non ha inciso affatto sull’evoluzione del condominio, lasciando inalterati gli aspetti che più necessitavano di regolamentazione, uccidendo la professionalità dell’amministratore.

Il condominio, dalla sua originaria regolamentazione prevista dal Codice, è assai mutato, come del resto sono mutate le caratteristiche e le competenze richieste all’amministratore. Una efficace gestione e una corretta politica di manutenzione devono prevedere un’adeguata programmazione, anche e soprattutto ai fini del risparmio dei condòmini. Oggi si richiede all’amministratore una competenza manageriale che non può prescindere da due elementi caratterizzanti: poteri operativi rapportati alle sue responsabilità e un tempo adeguato per raccogliere i risultati di una buona e corretta gestione. L’amministratore non può avere la scadenza annuale obbligatoria come fosse un vasetto di yogurt.

Condomini in città

La spinta

Sono anche convinta che la molla del cambiamento debbano essere gli amministratori, consapevoli che il mutamento culturale non potrà avere risultati a breve, ma solo nel medio-lungo periodo. Il nostro obbligo morale e intellettuale deve essere quello di indicare una possibile strada, squarciare il velo di rassegnazione e pessimismo e delineare un futuro possibile.

Sappiamo che non è facile, non siamo così ingenui, ma dobbiamo avere il coraggio di metterci in gioco, di guardare oltre il nostro business, di anticipare gli scenari dopo la tempesta. Ecco quindi una serie di proposte, elencate per punti, che potrebbe non solo renderci il lavoro meno gramo, ma aiutare a ridurre problemi e conflittualità, a rendere una migliore qualità di vita ai nostri condòmini e, perché no? a ridurre l’ingolfamento nei tribunali.

Conflittualità

Uno dei tanti fallimenti della legge 220/12 è stato quello di non essersi caratterizzata per innovazione e freschezza e non aver saputo adeguarsi efficacemente al contesto sociale attuale. La riforma si è per lo più limitata a ratificare quanto già espresso dalla giurisprudenza negli ultimi 70 anni, ma di fatto non ha apportato nulla di nuovo e positivo, lasciando nell’indeterminatezza molte norme, con l’effetto di generare, da subito, problemi d’interpretazione e di conflittualità. Anziché semplificare, ha contribuito ad ingarbugliare la materia, con il risultato di ingolfare in maniera sempre più crescente i tribunali, demandando così nuovamente, come è accaduto in precedenza, la risoluzione dei nuovi problemi alla magistratura, in una spirale che non sembra avere fine. La sempre crescente conflittualità è una cartina di tornasole eloquente dell’incapacità di questo assetto normativo di regolare i rapporti tra gli organi del condominio e i singoli condomini.

Di fatto si è data per scontata una certa maturità del condòmino medio nel valutare la professionalità dell’amministratore, la corretta gestione del condominio, la valutazione dei documenti contabili, ma soprattutto la conoscenza delle norme che regolano lo stabile. Questa sopra valutazione dei condòmini nel controllo della vita condominiale, da un lato ha permesso e permette che incompetenti continuino, a dispetto della riforma, a esercitare la professione senza i necessari requisiti, a rischio e pericolo degli amministrati. Dall’altro, che amministratori in gamba siano ostaggio di condòmini sprovveduti e finiscano, pur di non perdere il lavoro, ad accettare deliranti delibere assunte spesso senza avere alcun fondamento, assumendo rischi inaccettabili, soprattutto a fronte del compenso percepito. Abbiamo già sottolineato come il problema sia culturale: il contributo del legislatore, però, proprio per questo potrebbe apportare uno slancio al cambiamento, delineando in maniera equa diritti e doveri e spazzando via le tante ambiguità che contraddistinguono l’istituto condominio.

Da addetta ai lavori (non certo da giurista) ho individuato le maggiori criticità in essere:

1 Attribuire la personalità giuridica al condominio. Non più ente di gestione con sola titolarità fiscale, ma vero e proprio soggetto giuridico con un patrimonio distinto da quello dei singoli condòmini. Basta con le omissioni, i rimandi e la confusione generata dal non aver voluto mai affrontare il problema di identificare il condominio. Occorre superare il caos normativo e rendere il condominio responsabile delle obbligazioni contratte, eliminando così l’aberrante e ingestibile principio della parziarietà. Ciò produrrebbe chiarezza nei diritti e doveri dell’ente nei rapporti interni ed esterni verso i fornitori, una maggiore responsabilizzazione dell’assemblea e del condominio in ordine ai reciproci ruoli, il tutto a vantaggio di una dimensione più manageriale dell’amministrazione di condominio.

2 Articolo 1120 del Codi civile. Diminuzione del quorum deliberativo relativo all’abbattimento delle barriere architettoniche, dall’articolo 1136 II comma, all’articolo 1136 III comma. Il quorum più basso era previsto ante riforma ex legge 13/89. Facilitare le opere di abbattimento delle barriere architettoniche deve rappresentare una priorità sociale e come tale deve essere incoraggiata, non ostacolata. Come può definirsi riformista una legge che ostacola la protezione dei più deboli nella tutela dei loro diritti?

3 Articolo1129 del Codice civile. Obbligo dell’amministratore oltre i cinque condòmini, come previsto ante riforma. In una società sempre più complessa e litigiosa, favorire il fai-da-te può essere solo ulteriore fonte di conflitti e contrasti. Il ruolo sociale dell’amministratore è determinante per favorire una corretta gestione delle parti comuni e un corretto rapporto tra condòmini.

4 Obbligo della polizza professionale dell’amministratore. Con massimale adeguato proporzionalmente al suo giro d’affari e non legata ai singoli lavori deliberati in ogni condominio, la polizza deve prevedere copertura di responsabilità decennale postuma (a fronte, per esempio, di responsabilità fiscali individuabili solo dopo anni dall’aver lasciato l’incarico). Eventuale fideiussione su richiesta dell’assemblea. Devono essere previsti tempi certi per il passaggio di consegne tra amministratori. Tempi certi per l’esame della documentazione ricevuta e tempi certi per l’eventuale contestazione con modulistica standard che preveda espressamente i documenti obbligatori da consegnare.

5 Abolizione del rapporto di mandato. E previsione di un chiaro e specifico rapporto contrattuale tra amministratore e condominio, in cui si prevedano durata incarico, obiettivi da raggiungere, modalità di recesso, risoluzione e rescissione da entrambe le parti e penali.

6 Creazione di un albo degli amministratori. E obbligo di iscrizione all’albo con istituzione di un codice deontologico.

7 Obbligo di frequenza ad un corso di laurea triennale. Per chi già svolge la professione, esame di Stato abilitante e in caso di mancato superamento, la possibilità di sostenerlo fino ad un massimo di tre volte. Accreditamento presso il Ministero di Giustizia dei Responsabili Scientifici e gli enti di formazione. Istituzione di controlli e sanzioni da parte del Ministero per l’inottemperanza alla norma sia nella formazione che nell’erogazione della stessa.

8 Istituzione di una cassa previdenziale. In sostituzione della gestione separata.

9 Istituzione di tariffario indicativo delle mansioni.

10 Eliminazione della figura dell’amministratore interno.

11 Esercizio esclusivo della professione, per evitare di generare possibili conflitti d’interessi.

12 Articolo1130 del Codice civile. Istituzione obbligatoria del kit di identità del fabbricato da consegnare in caso di compravendita (una sorta di libretto uso e manutenzione costantemente aggiornato) nel quale sono elencati tutti i principali documenti del condominio: planimetrie, elaborati planimetrici catastali, contratti, sinistri, consumi medi di acqua, gas ed energia elettrica, dichiarazioni di conformità, agibilità, abitabilità, certificati prevenzione incendi, certificati idoneità statica, il registro della valutazione dei rischi sui luoghi di lavoro, le certificazioni periodiche degli impianti, la classe energetica dell’edificio e dell’appartamento, le tabelle millesimali, il regolamento di condominio, chiavi e/o telecomandi delle parti comuni, elenco dei fornitori abituali, elenco dei consiglieri, recapiti dell’amministratore con copia delle sue attestazioni di aggiornamento; il tutto in un unico documento di facile consultazione, non un balzello, ma un documento necessario ed imprescindibile, da allegare al rogito d’acquisto.

13 Articolo 1135 del Codice civile. Previsione espressa dell’onerosità dell’incarico dell’amministratore equo e proporzionale al lavoro svolto. Previsione espressa della responsabilità dell’assemblea in ordine all’adozione di delibere contra legem, sgravando l’amministratore da responsabilità civili e penali per colpe non a lui direttamente attribuibili.

14 Inibizione del diritto di voto. Per condòmini morosi e in palese conflitto d’interesse con il condominio. I possibili, frequenti casi di conflitto e incompatibilità devono essere previsti dalla dottrina in via preventiva per non demandare sempre alla magistratura la risoluzione di problemi ricorrenti molto più di quanto si pensi.

15 Articolo 63 disposizioni attuative del Codice civile. Abolizione della parziarietà del debito che deve essere in capo al condominio titolare di personalità giuridica. Chiarezza sulla possibilità effettiva di sospendere i servizi ai morosi: perché se la legge lo prevede e di fatto la magistratura inibisce e cassa tale possibilità, come sta accadendo, non si comprende il senso della norma.

16 Obbligazione solidale tra venditore e acquirente. Deve essere totale: il debito di un condòmino moroso non deve mai ricadere sul condominio. I morosi vanno disincentivati con ogni mezzo e su di loro e solo su di loro deve ricadere la responsabilità delle loro azioni o situazioni. L’acquirente potrà tutelarsi tenendo conto del debito del dante causa in sede di determinazione del prezzo nella compravendita.

17 Sdoganamento effettivo dell’ assemblea online. O in forma mista, come accade per società, circoli e associazioni.

18 Unico modello fiscale unificato del condominio. Con l’abolizione del quadro AC, che non si sa perché viene inserito nella dichiarazione dei redditi dell’amministratore, mentre tutti i fornitori soggetti a ritenuta d’acconto sono inseriti nel modello 770 del condominio.

In conclusione

Non sarà semplice e non è detto che quanto proposto sia esaustivo. Sicuramente, però, i punti elencati dovrebbero essere oggetto di attenta riflessione e ripensamento. Sono stata volutamente provocatoria, ma non vedo altro modo per smuovere le acque immobili del condominio. La speranza è che a furia di denunciare lo status quo si possa aprire un vero dibattito tra gli addetti ai lavori e che questo dia forza e consapevolezza alla categoria, affinché possa dare il via a un movimento culturale che possa fare lobby ed opinione e possa influenzare le istituzioni e i condòmini per riscrivere una nuova pagina del condominio, all’insegna dell’innovazione e della qualità.

Daniela Zeba