A metà dicembre la deputata di Fdi Elisabetta Gardini ha presentato una proposta di legge di riforma del condominio come prima firmataria. La proposta conteneva parecchie novità, come una migliore trasparenza contabile, pagamenti tracciabili, obbligo di laurea per l’amministratore e nuove figure contabili, possibilità per i creditori in caso di debiti non pagati di rivalersi in prima battuta su tutti i condomini e non solo sui morosi. La proposta, però, è stata subito bocciata dalla stessa maggioranza di governo e formalmente ritirata dalla proponente il 14 febbraio 2026. Questo non toglie che il tema sollevi un dibattito.
La proposta di legge Atto Camera 2692/2025, presentata a Montecitorio e accompagnata da un’ampia relazione illustrativa, si colloca dichiaratamente come intervento di consolidamento e razionalizzazione della riforma del condominio del 2012, senza intenti di rottura sistemica, ma con l’obiettivo di correggere le distorsioni emerse in oltre un decennio di applicazione giurisprudenziale e pratica.
Un Atto Camera (o atto parlamentare) è un documento ufficiale prodotto o ricevuto dalla Camera dei deputati durante le sue attività legislative, di indirizzo o di controllo. Comprende progetti di legge, mozioni, risoluzioni e documenti di sindacato ispettivo, inseriti nell’ordine del giorno generale per indicarne lo stato procedurale. Il testo punta a una gestione più trasparente e rigorosa, ma ha generato dibattito per i potenziali aumenti di costi e burocrazia.
Il tratto qualificante dell’iniziativa legislativa è l’approccio pragmatico: il legislatore non riscrive l’architettura codicistica, ma interviene su snodi nevralgici che, nella prassi, hanno generato contenzioso, incertezza e costi economici rilevanti per condomini e operatori. Dalla durata dell’incarico alla gestione della morosità: ecco i punti fondamentali.
Durata dell’incarico dell’amministratore
Uno dei punti più qualificanti riguarda la durata dell’incarico dell’amministratore, tema che negli anni ha prodotto interpretazioni divergenti e pronunce contrastanti.
La proposta di legge supera definitivamente l’ambiguità dell’articolo 1129 c.c. chiarendo che l’incarico si rinnova automaticamente di anno in anno solo se l’assemblea è stata regolarmente convocata, ma non ha assunto decisioni diverse.
Il beneficio principale è la certezza giuridica: l’amministratore non rischia più di trovarsi in una prorogatio gratuita, né i condomini sono esposti a gestioni di fatto prive di legittimazione formale. Il sistema diventa prevedibile, stabile e coerente con i principi di buona amministrazione.
Fondo speciale per lavori straordinari
Altro snodo centrale è la disciplina del fondo speciale per lavori straordinari, uno dei terreni più minati della riforma del 2012.
La proposta supera l’impostazione rigida che subordinava la validità delle delibere alla preventiva riscossione integrale delle somme, fonte di paralisi operativa e di nullità seriali delle delibere.
Il fondo viene ricondotto alla sua funzione contabile naturale, identificandosi nell’approvazione del preventivo di spesa e del piano di riparto. Il risultato è un sistema più realistico, che consente di programmare interventi senza bloccare la gestione e garantisce al contempo tutela ai creditori e ai condomini virtuosi.
Tracciabilità dei pagamenti
La proposta rafforza in modo deciso la tracciabilità dei flussi finanziari, imponendo che tutti i pagamenti transitino obbligatoriamente sul conto corrente condominiale.
Non si tratta di un dettaglio tecnico, ma di una scelta strutturale che produce molteplici effetti virtuosi: maggiore trasparenza contabile, riduzione drastica del rischio di contestazioni, prevenzione di fenomeni di riciclaggio e certezza probatoria nei rapporti interni ed esterni.
L’amministratore viene investito non solo del potere, ma del dovere giuridico di rifiutare pagamenti non tracciabili, rafforzando il presidio di legalità dell’intera gestione.
Pagamenti diretti dei singoli condomini
Particolarmente innovativa è la disciplina dei pagamenti diretti dei singoli condomini ai creditori del condominio, che vengono espressamente privati di efficacia liberatoria.
La norma difende la centralità dell’organizzazione condominiale e impedisce iniziative individuali che alterino i flussi contabili e la gestione unitaria delle obbligazioni.
Il vantaggio sistemico è evidente: si evita la frammentazione dei rapporti giuridici, si tutela l’autorità gestionale dell’amministratore e si riduce il rischio di contenziosi trilaterali tra condomino, condominio e fornitore.
Responsabilità per le obbligazioni e morosità
Sul piano delle obbligazioni, la proposta chiarisce definitivamente la pignorabilità del conto corrente condominiale e qualifica come sussidiaria la responsabilità dei condomini virtuosi.
Si rafforza così un modello di responsabilità equilibrato: i creditori possono agire efficacemente, ma i condomini in regola non sono esposti a sacrifici sproporzionati. La norma produce un effetto di stabilità economica del sistema, riducendo il rischio di blocco dei servizi essenziali e incentivando comportamenti virtuosi.
Rendiconto, revisore e deposito presso la CCIAA
Sul versante contabile, la proposta introduce una disciplina più strutturata del rendiconto condominiale, prevedendo criteri più chiari di redazione, l’istituto del revisore con funzione preventiva e il deposito presso la Camera di Commercio.
Si tratta di un salto di qualità rilevante: il condominio viene avvicinato ai modelli di trasparenza delle organizzazioni economiche, con benefici in termini di controllabilità, affidabilità dei dati e riduzione delle impugnazioni strumentali.
Riconoscimento professionale e sicurezza degli edifici
La proposta valorizza la figura dell’amministratore come professionista qualificato, introducendo requisiti formativi, elenchi e un sistema di riconoscimento che rafforza la qualità media del mercato.
Parallelamente, viene attribuito all’amministratore un ruolo più incisivo in materia di sicurezza degli edifici, colmando lacune normative e riconoscendo un potere sussidiario di intervento che consente di prevenire situazioni di rischio senza attendere lungaggini assembleari.
Privacy e accountability
Un capitolo specifico è dedicato alla privacy, con un chiaro allineamento ai principi del Gdpr.
La proposta elimina zone grigie interpretative, rafforza la tutela preventiva e impone una logica di accountability: l’amministratore diventa titolare consapevole dei trattamenti e garante della corretta gestione dei dati personali, in coerenza con il nuovo ruolo di datore di lavoro e committente.
Valutazione complessiva della proposta di legge di riforma del condominio
Nel suo complesso, la proposta di legge rappresenta una riforma di maturità: non ideologica, non invasiva, ma profondamente funzionale.
I lati positivi sono evidenti: certezza delle regole, riduzione del contenzioso, maggiore professionalizzazione degli operatori, trasparenza finanziaria, rafforzamento della sicurezza e della tutela dei diritti.
Il condominio viene definitivamente concepito non più come semplice comunione di interessi privati, ma come micro-sistema organizzato, dotato di regole chiare, responsabilità definite e strumenti moderni di governance. In questa prospettiva, la proposta non solo corregge il passato, ma prepara il diritto condominiale italiano a una gestione più efficiente, sostenibile e giuridicamente solida.
di Francesco Stabile