Riconoscere la figura dell’amministratore come professionista

La responsabilità dell’amministratore suggerisce l’antico tema del ruolo: figura figlia di un vissuto professionale relativamente giovane, mai chiarito nei suoi cardini essenziali, in balìa di opinioni dottrinali e interpretazioni giurisprudenziali non sempre coerenti. Nonostante il chiaro tenore della legge (4/2013) sulle professioni non organizzate e l’espressa qualificazione dell’amministratore condominiale come professionista (legge 220/2012), e i progressi che la categoria ha maturato negli anni, ancor oggi non si vuole riconoscere la veste di professionista vero e non solo sulla carta.

Lo stesso legislatore, ma anche la più recente giurisprudenza di legittimità, mostra di privilegiare l’assemblea dei condomini a dispetto del ruolo dell’amministratore nel governo dei beni e dei servizi comuni.

La legge 220/2012 è, infatti, letteralmente infarcita di assemblearismo. Prevede che tutto debba passare attraverso una delibera, da ultimo anche l’irrogazione delle sanzioni a carico degli inadempienti agli obblighi regolamentari. 

Un labirinto per l’assise

È stata creata una nuova maggioranza, l’ennesima, quella dei quattro quinti delle teste e dei millesimi, per deliberare in ordine al mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni (1117 ter c.c.). Si è disegnato un nuovo, complicato quanto assurdo, iter per la convocazione dell’assemblea di supercondominio.

Per contro, l’amministratore ha visto ampliata la platea dei casi tipicizzati di gravi irregolarità suscettibili di condurre alla sua revoca. È stata tolta all’amministratore la possibilità di essere delegato alle assemblee. Può essere onerato della stipula di una polizza assicurativa a favore dei condomini. È divenuto obbligatorio solo quando i condomini sono almeno in numero di nove, può essere surrogato dalla «persona che svolga funzioni analoghe a quelle dell’amministratore», deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, alla cessazione dell’incarico, ma senza diritto a ulteriori compensi. E quando revocato per gravi irregolarità fiscali o per mancata apertura del conto corrente condominiale è tenuto a rimborsare le spese della procedura.

A queste si aggiungono ulteriori incombenze (vedi box). Alcune non sono certo di semplice evasione e, anzi, comportano l’assunzione di pesanti responsabilità: per esempio, la comunicazione del nominativo dei condomini morosi. Ovviamente, le nuove attribuzioni dell’amministratore si sommano alle precedenti, già complesse. E il quadro normativo di riferimento vede, contraddittoriamente, la coesistenza tra l’assemblea di condominio e l’amministratore, in posizioni tra di loro non complementari né coordinate ma, anzi, per certi versi in conflitto.

Contraddizione giuridica

Le incombenze che l’amministratore è tenuto a rispettare, a prescindere dalle delibere assembleari, lo pongono come interlocutore diretto delle norme e, di conserva, di responsabile delle stesse. Sembra acquisire quindi una veste oltre quella meramente civilistica di mandatario. Ma, in ossequio ai dettami legislativi, l’amministratore può essere carente di due fondamentali requisiti, che non dipendono da suo fatto o colpa. Il primo riguarda la provvista di danaro necessaria, che può ricavare unicamente dalle contribuzioni dei condomini. Il secondo, è formato dalle decisioni stesse dei condomini, che devono scaturire da regolari delibere assembleari attraverso le quali essi manifestino la volontà di dare o meno acquiescenza alle imposizioni legislative.

La trappola

In assenza di tali presupposti, l’amministratore si trova senza i mezzi indispensabili. Il codice richiama espressamente le norme sul mandato, quali distintive del rapporto amministratore-condomini (articolo 1129 c.c. penultimo comma), e non si può ignorare che l’articolo 1719 c.c. onera il mandante, ossia i condomini, di fornire al mandatario, ossia all’amministratore, i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato cioè le delibere e le disponibilità di denaro. Anche i condomini possono quindi rendersi rei di inadempimento alle proprie obbligazioni, con la possibilità di vedersi imputate le correlate responsabilità.

Il pasticcio può essere sanato unicamente riconoscendo all’amministratore la facoltà di attuare comunque il precetto normativo, a prescindere dal conferimento di un espresso mandato assembleare. L’ipotesi garantirebbe tutela a quei condomini che intendono adeguarsi al dettato legislativo, ma si trovano privi delle forze necessarie (teste o millesimi).

Ma, soprattutto, sortirebbe l’effetto di dare attuazione ad un interesse che il legislatore, con la sua norma, ha ritenuto meritevole di tutela, evidentemente non solo nell’interesse dei partecipanti al condominio ma, più in generale, di tutti i cittadini. Se, dunque, l’amministratore ha da farsi carico, quale destinatario diretto, di una norma posta a favore della collettività sociale, deve essere munito dei conseguenti poteri attuativi. Amministrare un fabbricato in condominio è, e deve essere, qualcosa di più e di diverso dal mero eseguire le delibere assembleari. In tal caso non si renderebbe necessaria l’opera di un professionista ma, più semplicemente, quella di un dipendente, di un mero esecutore.

Quante cose ci sono da fare

Alle incombenze degli amministratori si aggiungono anche la tenuta del registro d’anagrafe e in particolare l’acquisizione dei dati sulla sicurezza dei beni e dei servizi comuni, gli adempimenti fiscali, la tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore, la tenuta del registro di contabilità, la conservazione della documentazione inerente alla propria gestione, la fornitura ai condomini richiedenti dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti in corso, la redazione del rendiconto secondo le nuove, più complesse, modalità di cui all’art. 1130 bis c.c., diffidare l’esecutore di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni (art. 1117 quater), convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta del condomino interessato all’attuazione delle innovazioni di cui al secondo comma dell’art. 1120 c.c., riferire all’assemblea delle notizie ricevute dal condomino nei casi di cui all’art. 1122 c.c., accettare la nomina, comunicare i propri dati professionali, rilasciare copie, da lui firmate, dei registri obbligatori, rilasciare copia della rendicontazione periodica del conto corrente condominiale, specificare analiticamente e previamente il suo compenso, conservare le scritture ed i giustificativi per 10 anni dalla data della relativa registrazione, partecipare e collaborare, su richiesta dell’assemblea, ai progetti ed ai programmi di cui all’art. 1135 c.c. u.c., sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi, riferire all’assemblea le comunicazioni ricevute dal rappresentante di condominio per l’assemblea di supercondominio convocare l’assemblea in caso di azione giudiziaria promossa da un condomino per la revisione delle tabelle millesimali di proprietà.

Paolo Alvigini, avvocato