Il tema del rendiconto condominiale incompleto rappresenta oggi uno degli aspetti più delicati della gestione amministrativa dei condomìni. Che cosa succede in caso di cambio di amministratore e assenza della nota sintetica esplicativa o della situazione patrimoniale, che per la legge impone l’impugnazione entro il termine di 30 giorni.
Rendiconto condominiale incompleto
Secondo la giurisprudenza più consolidata, il rendiconto privo di una sua componente strutturale è annullabile e non nullo.
È il caso dell’assenza del registro di contabilità, come della nota sintetica esplicativa o della situazione patrimoniale che impone l’impone l’impugnazione entro il termine dei canonici trenta giorni, pena il passaggio in giudicato della decisione assembleare.
Quando, però, una tale circostanza si accompagna anche alla contestuale nomina di un nuovo amministratore, ecco che potrebbero generarsi delle complicazioni di difficilissima soluzione per il professionista appena incaricato.
Gli elementi essenziali del rendiconto condominiale
I postulati contabili, sia di matrice civilistica che tecnica e giuridica, raccontano degli elementi caratterizzanti del bilancio, sono diversi e questo vale anche per il condominio.
Per ricordarne alcuni, possiamo menzionare quello della neutralità, della prudenza, della continuità e della prevalenza sostanziale sulla forma. A questi, si aggiungono le clausole generali della chiarezza, della veridicità e della correttezza contabile generale.
Ecco, allora, che la combinazione di questi elementi porta a un carattere generale del bilancio definito, giustappunto, postulato della utilità, ovvero, quella qualità e caratteristica generale del rendiconto che, nel suo complesso, deve essere in grado di fornire informazioni utili ai destinatari del bilancio.
Il rischio di contenziosi nei condomìni
Il rendiconto condominiale, quindi, va predisposto e presentato in maniera tale da risultare utile agli attuali e ai futuri condòmini, come all’attuale e al futuro amministratore.
Il postulato dell’utilità è rispettato quando il rendiconto è capace di offrire risposte alla composizione di interessi contrapposti. Non è, evidentemente, rispettato quando è esso stesso foriero di contenziosi e fratture nei rapporti tra condominio e condòmini, amministratore e condòmini.
Il fascicolo di rendicontazione approvato dall’assemblea privo della situazione patrimoniale se a parere della giurisprudenza diventa definitivo quando non impugnato nei 30 giorni, per il nuovo amministratore subentrato a esercizio in corso non serve a nulla.
Il problema del cambio amministratore
Infatti, il nuovo amministratore, sebbene nominato per esempio, a giugno, ha l’obbligo di presentare il rendiconto dell’intero anno e deve, indubitabilmente, procedere con l’allineamento del corrente anno di gestione a quello immediatamente precedente, attraverso le risultanze contabili del rendiconto approvato.
In altri termini, dovendo garantire il principio della continuità della gestione, nel suo rendiconto deve riprendere i risultati finali dell’esercizio precedente come, tra gli altri, quelli relativi ai fondi accantonati, ai debiti e crediti verso terzi o all’eventuale giacenza di cassa contanti di fine esercizio precedente.
In questa fase, dunque, come potrebbe il nuovo amministratore riprendere le fila della contabilità precedente con un rendiconto sì approvato, ma sprovvisto di situazione patrimoniale?
Il richiamo alla Cassazione n. 9839/2021
Se questo accade, anche con una notevole frequenza, è dovuto al fatto che tra la visione del tecnico e quello del giurista, anche giudicante, esiste una divaricazione valutativa sul piano applicativo.
Accade, dunque, che per il giudice il tema di un rendiconto incompleto, approvato ma non impugnato, sembri sì rilevante ai fini della vita condominiale, ma fino ad un certo punto.
Richiamando un’ultima pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 9839/2021), verrebbe da dire che, in tali circostanze, l’assemblea avrebbe esercitato in maniera sì sprovveduta la sua prerogativa di approvazione del rendiconto, ma senza che si possa invocare alcun profilo di nullità non avendo prevaricato il perimetro delle sue attribuzioni.
Si sovrappongono, dunque, i motivi di annullabilità del procedimento decisorio e deliberativo con i vizi di un documento con valenza di dichiarazione scienza.
Insomma, se il condòmino non reagisce con solerzia con l’impugnazione, trascorsi i 30 giorni non può dolersi di alcunché. A nulla rilevando a quanto possa servire e quanto valga un rendiconto privo di stato patrimoniale.
Un rendiconto incompleto è anche inverificabile
Ma non solo. Un rendiconto mutilato di una sua componente strutturale risulta inverificabile. La sua correttezza generale, infatti, non può essere più accertata attraverso alcun criterio logico-contabile. L’assenza della situazione patrimoniale impedisce la verifica di coerenza tra costi maturati, spese pagate e debiti residui.
Impedisce, inoltre, la verifica di eventuali patologie sistemiche che avrebbe potuto rivelare un avanzo o un disavanzo patrimoniale. E, ancora, impedisce la verifica dell’effettiva consistenza delle disponibilità liquide e la loro coerenza con il risultato del conto di cassa finanziaria e molto altro ancora.
di Francesco Schena