Rendiconto condominiale, cassa o competenza?

I tribunali chiamati a esprimersi sui criteri con cui redigere i conti del condominio sembrano impantanarsi nelle sabbie mobili in cui si trovano gli amministratori che devono gestire pagamenti e fatture.

Il rendiconto condominiale è sempre di più oggetto di vera e propria sperimentazione da parte della giurisprudenza. Diciamolo subito: esiste un errore di fondo alla base delle sentenze emesse nell’ultimo decennio ed è il convincimento di poter stabilire, attraverso una non poco claudicante giurisprudenza, quali debbano essere i pilastri della rendicontazione condominiale, cioè i metodi, i criteri, i sistemi e i principi contabili da utilizzare. Peccato, però, che tutto questo sia prerogativa di una scienza diversa da quella del diritto. Si tratta, invero, di economia, di contabilità e di ragioneria.

I due criteri

Ora, partendo dal presupposto che occorrerebbe una tesi di laurea solo per far comprendere ai non addetti ai lavori le differenze tra questi quattro fondamentali, è vero che esistono ineluttabili connessioni e intersezioni tra diritto e contabilità e che, spesso, il primo getta le fondamenta per l’analisi della seconda.

Cionondimeno, esiste un livello interpretativo ed applicativo che resta precipua prerogativa del tecnico e giammai del giurista. Basta pensare all’annosa diatriba che continua nei vari tribunali sulla questione criterio di cassa o criterio di competenza.

Questo continuo contrasto tra i diversi giudicanti sta assumendo le forme di un dramma per via dei rendiconti annullati sulla base di asserzioni
tecniCategoriecamente infondate con tutto il disastro che ne consegue sul campo reale delle dinamiche condominiali.

Problema di date

Il conflitto tra tecnico e giurista è il più ricorrente e tra i più semplici da comprendere, ma ci sono anche questioni più complesse come l’assurda ipotesi di vedere all’interno del rendiconto condominiale la valorizzazione e rappresentazione di un capitale netto pur in presenza di un evidente e conclamato difetto di autonomia patrimoniale perfetta dell’ente condominiale e di carenza di titolarità di diritti reali.

Secondo diversi giudici «(…) il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione».

Peccato, però, che il rendiconto condominiale sia composto, per espressa previsione normativa, di documenti diversi tra di loro, ancorché connessi e dialoganti, che vanno redatti con criteri altrettanto diversi. Ma vi è di più. L’applicazione del criterio di cassa alla rilevazione e registrazione di un dato fatto amministrativo non esclude affatto l’applicazione anche del criterio della competenza, anzi.

Cambiare la serratura

Un semplice esempio aiuterà il lettore in questo senso. Prendiamo in esame il fatto amministrativo che chiameremo sostituzione serratura scala dicembre 2022, spesa non prevista puntualmente nel bilancio preventivo, tenendo conto di un esercizio di gestione condominiale coincidente con l’anno civile.

Ora, si pensi all’ipotesi che il fornitore emetta fattura al 10 di gennaio 2023, concedendo 60 giorni di tempo per il rispettivo pagamento e che questo venga effettuato realmente in data 5 marzo 2023. Sempre, nel 2023, l’amministratore incasserà le quote a conguaglio
2022 dovute dai condomini. A questo punto, è sufficiente porsi una domanda molto semplice: che cosa accade in termini di contabilità? Gli effetti da rilevare in relazione a questo solo fatto amministrativo sono diversi e proviamo a esaminarli.

I cinque effetti

Il primo: nel mese di dicembre 2022 il condominio ha ricevuto una prestazione ordinaria e per questo è divenuto debitore nei confronti del fabbro.

Il secondo: trattandosi di una prestazione ordinaria, il relativo costo va ripartito tra i condomini nell’ambito del periodo temporale della sua erogazione e, per questo, il condominio è divenuto creditore nei confronti dei proprietari. Si badi bene, a nulla rileva il fatto che la fattura non sia stata ancora emessa, poiché l’elemento amministrativo trova immediatamente fondamento prima nel fatto giuridico occorso e nel suo contratto di appalto concluso e, subito dopo, nella erogazione stessa del servizio.

Il terzo: con l’emissione della fattura si ha notizia certa sia della pretesa di pagamento sia dell’importo dovuto e questo non perché non si conoscessero questi elementi sin da prima, ma semplicemente perché si potrebbe cristallizzare in modo diverso l’entità della pretesa. Per esempio, a seguito di una contestazione, il fabbro ha riconosciuto uno sconto.

Il quarto: con l’incasso nel 2023 delle quote a conguaglio di fine 2022, il condominio azzera i suoi crediti vantati verso i condòmini, ripiana la consistenza di cassa e ristabilisce il principio del ciclo economico chiuso basato sul finanziamento mutualistico, tipico della formazione del capitale di gestione dei soggetti non lucrativi quale è il condominio.

Il quinto: con il pagamento della fattura del fornitore da parte dell’amministratore nel 2023, il condominio ha saldato il suo debito da una parte, ma ha ridotto le sostanze di cassa dall’altra.

Come procedere?

A questo punto, vediamo come e quali criteri contabili applicare. La rilevazione degli effetti indicati nel primo e secondo caso, non può che passare attraverso il criterio della competenza. Diversamente, l’amministratore non potrebbe procedere con la ripartizione della spesa, propedeutica all’incasso, e con il rispetto del principio della relatività delle obbligazioni propter rem, voluto dall’articolo 63 disposizioni di attuazione del Codice civile.

Gli effetti di cui al terzo passaggio potrebbero non esserci, oppure sì, e prevedere una rettifica di costo, sempre per competenza. Il quarto effetto implica una rilevazione finanziaria di incidenza sul capitale da una parte per effetto della riduzione dei debiti dei condomini verso l’amministrazione condominiale e, dall’altra, un incremento della cassa per effetto dell’incasso dei conguagli.

Quest’ultima, seguirà, evidentemente, il criterio della cassa nell’esercizio di gestione 2023. E ancora, si procederà ad una rilevazione finanziaria di incidenza del capitale per riduzione della cassa stessa a seguito del pagamento della fattura del fabbro.

Dunque, appare evidente come, il medesimo fatto giuridico sia idoneo a determinare più effetti consequenziali i quali, in parte saranno rilevati secondo il criterio della competenza al fine di redigere un rendiconto 2022 veritiero e rispettare, così, anche il principio della relatività temporale dell’obbligazione tramite la ripartizione e, dall’altra parte, saranno rilevati e registrati per cassa allo scopo di assicurare il principio della verità ma sui flussi entrate-uscite del rendiconto 2023.

Necessità di revisione

Il mio modesto parere personale è che sia giunto il tempo di condividere una disciplina su cui convergere, sia scientificamente sia sul piano della giurisprudenza affinché si possa fare chiarezza sulla vicenda e capire, una volta per tutte, se il rendiconto condominiale debba essere redatto con i criteri tecnici necessari ad assicurare la regolare e veritiera elaborazione del riepilogo finanziario o se, invece, si dovrà continuare a
dibattere su un terreno incerto e minato pur di tenere in considerazione la non adeguata competenza dei condomini alla comprensione degli elaborati.

Insomma, a quale priorità dobbiamo dare seguito, alla corretta contabilità o alla curiosa pretesa di comprensibilità del rendiconto da parte della «signora Maria» affinché non si senta ingannata?

di Francesco Schena