Rendicontazione: cassa o competenza?

La legge non stabilisce con adeguata certezza se in condomino deve prevalere l’uno o l’altro principio contabile. Ma la pratica suggerisce di non considerare solo entrate e uscite relative al periodo corrente.

La materia condominiale ha conosciuto una repentina evoluzione solo negli ultimi anni, ma considerando il lungo periodo, dal 1941 a oggi, si è dimostrata affannata, lenta e a tratti confusa. La legge 11 dicembre 2012 n. 220, riforma del condominio, nata con l’ambizione di essere organica dell’intero istituto condominiale per una maggiore tutela dei consumatori e una maggiore preparazione degli amministratori, è risultata inadeguata rispetto le esigenze della società ormai distante anni dal testo da modificare.

Silenzio di legge

Se da un lato, con la riforma, si vuole raggiungere l’obiettivo attraverso la previsione di più novità a livello sistemico, con una precisa tenuta della contabilità, con la conservazione decennale dei documenti contabili e dei registri, con l’utilizzo del conto corrente condominiale, con il diritto di accesso agli atti in ogni tempo e senza motivazioni, con la nomina di un revisore, dall’altro sono state create falle significative, come la possibilità data ai singoli condomini di amministrare il proprio condominio senza alcun requisito professionale.

Inoltre, il legislatore nulla dispone sulle tecniche di redazione dei documenti contabili. Il silenzio legislativo ha diviso la giurisprudenza, ha creato un dibattito, attualmente vivo, riguardo soprattutto il riepilogo finanziario, nella prassi indicato come consuntivo, sul principio contabile di imputazione temporale delle entrate e delle uscite.

Sarà interessante analizzare l’evoluzione di tale dibattito, facendo un breve excursus della previsione codicistica e proseguendo con le varie interpretazioni di dottrina e giurisprudenza ponendo l’attenzione sulle sentenze dell’ultimo periodo.

I criteri di registrazione

La tecnica contabile conosce due diversi principi: di cassa e di competenza.

• Il principio di cassa prevede che il ricavo o il costo debba essere imputato solo nel periodo di effettiva percezione o pagamento

• Il principio di competenza prevede che si debba prescindere dall’effettivo movimento connesso, ma che si
debba considerare il momento di esistenza della posta contabile ai fini dell’imputazione

Con l’entrata in vigore del nuovo articolo 1130-bis del Codice civile, a seguito della riforma 220/2012, il legislatore ha definito una nuova struttura del rendiconto condominiale, cercando di fare ordine tra i numerosi e diversi modi di presentare la contabilità condominiale e di superare precedenti problematiche giurisprudenziali sul tema, passando a una forma scritta che fornisca una nuova puntualizzazione del contenuto e del procedimento di approvazione.

Per l’approvazione in sede assembleare non è necessaria una redazione formalmente rigorosa della contabilità, ma che essa sia in grado di esprimere con chiarezza le voci di entrata e di uscita, in maniera tale che siano immediatamente verificabili dai condomini. E, infatti, come ha precisato in più occasioni la Suprema corte, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, «perseguono certamente lo scopo di soddisfare l’interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato» (Cassazione 27639/2018). Il rendiconto, dunque, deve essere redatto in maniera tale da consentire l’immediata verifica del suo contenuto.

Imprescindibile, a tal fine, è l’allegazione dei documenti che lo compongono e che di esso devono fare parte obbligatoriamente in quanto qualora, come chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità, esso ne sia privo ne consegue «l’annullamento della delibera che lo ha approvato» (Cassazione 33038/2018). I documenti integranti il complessivo rendiconto condominiale devono essere idonei a garantire, ai condòmini, il diritto alla trasparenza e alla comprensibilità della gestione condominiale.

Il rendiconto

Tutte le informazioni contenute nel rendiconto devono, perciò, essere redatte in modo tale da rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita, rispettando «semplici regole di ordine e correttezza, senza necessità di rigore e formalismo come può accadere per le società commerciali.

Alla luce di tali principi, l’articolo 1130 bis Codice civile va interpretato «non già in un’ottica meramente formalistica, bensì in chiave sostanziale», «non solo quale documento contabile essenziale, ma anche quale atto di verifica sull’operato dell’amministratore» (Cassazione, sentenza 3892/2018).

In passato, il Tribunale di Roma (sentenza 15947 pubblicata il 2 novembre 2022) ha avuto modo di confermare che l’operato dell’amministratore deve uniformarsi ai criteri della buona amministrazione. Il rapporto tra l’amministratore e i condòmini è legato da un contratto di mandato, dove il mandatario (amministratore) ha l’obbligo di presentare al mandante (i condòmini) il «rendiconto del proprio operato anche in funzione del proprio compenso».

Prescrizioni di forma e contenuto

Si rende necessario, ad avviso di chi scrive, una veloce descrizione degli elementi che compongono il rendiconto, al fine di comprenderne le tecniche corrette di redazione. Il rendiconto annuale riveste un’importanza decisiva in ambito condominiale.

Occorre evidenziare come la norma contiene prescrizioni di forma e contenuto, nella prima parte, preveda gli elementi che formano il contenuto del rendiconto per poi passare agli elementi che lo compongono.

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscite e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo tale da consentire l’immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Bisogna ricordarsi che la contabilità condominiale non si compone solo di quanto indicato nell’articolo 1130-bis, ma anche da altri documenti richiamati in altri articoli:

• Articolo 1135 Codice civile comma 1° bilancio preventivo delle spese occorrenti e il relativo piano di riparto (n.2), il rendiconto analitico consuntivo annuale (n.3)

• Articolo 63 disposizioni attuative Codice civile, stato di ripartizione consuntivo e preventivo.

Per fascicolo di rendicontazione deve intendersi l’insieme di tutti i documenti fin qui elencati. La presenza dello stato di ripartizione è da ritenersi doverosa, ancorché non dovuta. L’assenza di un documento così importante limiterebbe la lettura della situazione patrimoniale, visto il fondamentale ruolo che lo stesso ha di determinazione delle posizioni di debito e credito tra l’ente condominiale e i suoi partecipanti.

Ripartizione

Ricordo, inoltre, che lo stato di ripartizione regolarmente approvato costituisce strumento essenziale e sufficiente perché l’amministratore possa chiedere e ottenere decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo. L’assenza di uno stato di ripartizione consente il ricorso per decreto ingiuntivo ma questo non sarà munito della provvisoria esecutività.

Il bilancio consuntivo, oltre a dare conto dei costi realmente sostenuti e maturati (criterio di cassa e di competenza) nel periodo di riferimento, espone anche le entrate concludendosi con un saldo di gestione. Dal bilancio consuntivo nasce lo stato di ripartizione delle singole quote annuali maturate a carico di ogni unità immobiliare e ne diventa parte integrante.

Tali documenti, regolarmente approvati, sono strumenti indispensabili di gestione per la riscossione delle morosità e consentono all’amministratore di chiedere e ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.

Il registro di contabilità è tenuto secondo il principio di cassa. Questo vuol dire che le annotazioni avvengono solo nel momento in cui si realizza l’entrata o l’uscita di cassabanca. Il registro di contabilità si riferisce alla totalità degli esercizi finanziari (ordinario + straordinario).

Il riepilogo

In merito al riepilogo finanziario, va precisato che essendo il condominio soggetto non economico e privo di autonomia patrimoniale, si compone di un conto entrate/uscite, di una situazione patrimoniale e di un elaborato di andamento dei fondi e delle riserve disponibili, con la conseguente indicazione dell’avanzo/disavanzo di gestione.

Diversamente, non potrebbe essere visto che il legislatore specificatamente e distintamente indica sia l’obbligo di esporre le voci di entrata e di uscita, sia la necessità della situazione patrimoniale che quella relativa alla situazione di risorse e fondi. Il riepilogo finanziario è alimentato dal principio di competenza, che evidentemente ingloba quello di cassa quando realizzato.

Quindi, nel documento troveremo non solo entrate effettive e spese sostenute, ma anche costi e ricavi maturati in quel preciso esercizio finanziario per competenza temporale, con l’indicazione dell’avanzo/disavanzo di gestione, ricordandoci della competenza assoluta utilizzata in materia condominiale di cui si dirà più precisamente parlando dello stato patrimoniale.

Stato patrimoniale

Lo stato patrimoniale rappresenta la fotografia dell’intera vita contabile e amministrativa del condominio e del suo stato di salute. In materia di condominio non essendo il condominio un soggetto economico, l’elenco delle voci è limitato.

Inoltre, essendo un soggetto privo di autonomia che anche la contabilità condominiale richiede rilevazioni e registrazioni contabili con il metodo della partita doppia, le operazioni sono sempre complesse in quanto riguardando rapporti tra condomini e terzi e tra condominio e suoi partecipanti. Grazie al metodo della partita doppia possiamo considerare tutti gli aspetti di uno stesso evento.

Doppio principio

Lo stato patrimoniale è redatto, per definizione, sia secondo il principio di cassa sia quello di competenza. Va precisato che è da escludere la competenza relativa, così come la conosciamo in ambito societario, ma dovrà sempre farsi riferimento a una competenza assoluta o a un più generale principio di pertinenza.

Questo vuol dire che è escluso l’impiego di ratei, risconti e ammortamenti. La situazione fondi e riserve espone le variazioni che hanno interessato ogni singolo fondo e/o riserva, con riferimento all’Ef in esame.

Il documento, di fondamentale importanza, racconta i macro flussi di entrata e uscita per ogni risorsa (cassa, banca, poste, fondi). L’elenco dei debiti e dei crediti espone in modo dettagliato l’elenco debiti e crediti del condominio sia verso i condomini che verso i fornitori.

Applicazione dei criteri di registrazione

È corretto affermare, dopo questa breve analisi del fascicolo di rendicontazione, che una contabilità tenuta secondo la cosiddetta partita semplice o esclusivamente con il principio di cassa pregiudicherebbe la redazione di una situazione patrimoniale veritiera.

Occorre comunque sottolineare come il principio di cassa sia da applicarsi tassativamente alle entrate date dai versamenti dei condomini, il principio di competenza sia da applicarsi necessariamente a tutte le variazioni finanziarie negative e quindi ai costi di gestione.

Il principio di competenza concorre a garantire anche il principio della relatività della spesa richiamato dall’articolo 63 delle disposizioni attuative Codice civile. L’applicazione del principio di cassa potrebbe portare anche delle iniquità in caso di passaggi di proprietà.

Ai sensi dell’articolo 63 disposizioni attuative Codice civile, l’acquirente e il venditore sono solidalmente responsabili per il pagamento degli oneri dell’anno, inteso come periodo di gestione, e di quello precedente. Con il principio di cassa si rischia di porre a carico del nuovo proprietario consumi riferibili al periodo in cui non era ancora in possesso dell’unità.

Cassa, competenza o criterio misto?

Il dibattito sul criterio da adottare (cassa e/o competenza) per la redazione del rendiconto è sempre all’ordine del giorno, come si può rilevare dalla lettura delle sentenze più recenti. Se la giurisprudenza maggioritaria ritiene che il rendiconto debba essere redatto secondo il principio di cassa, altre pronunce ritengono, al contrario, applicare il principio di competenza.

Principio di cassa

Il Tribunale di Roma in una sentenza (Sez. V del 27/10/2017) ha seguito l’orientamento della Cassazione n.10153 del 2011, ante riforma, nella quale si evidenziava la necessità che il consuntivo condominiale dovesse essere redatto con un criterio di cassa, per consentire ai condomini la verifica puntuale di ogni posta di bilancio.

Affermando però che il bilancio condominiale non debba soggiacere al rigore delle forme prevista per la contabilità societaria, non senza cadere in una evidente contraddizione, laddove il giudice richiama l’obbligo di presentare anche lo stato patrimoniale, senza tenere conto che per l’elaborazione di quest’ultimo documento si deve necessariamente adottare il principio di competenza.

Recentemente, il Tribunale di Roma, restando fermo sulle posizioni passate, con la sentenza 5342 pubblicata il 3 aprile 2023, ha previsto che il rendiconto debba essere strutturato in base a quanto dispone l’articolo 1130 bis del Codice civile.

Tutte le informazioni contenute nel rendiconto devono, perciò, essere redatte in modo tale da rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita, rispettando «semplici regole di ordine e correttezza, senza necessità di rigore e formalismo come può accadere per le società commerciali (la contabilità condominiale, secondo il tribunale di Roma, è una contabilità semplificata redatta secondo le norme a presidio della partita semplice che è una modalità di registrazione delle operazioni contabili suddivisa semplicemente in entrate ed uscite»).

Infine, con la più recente sentenza, il Tribunale di Oristano (sentenza n. 451 pubblicata il 7 agosto 2023) ha stabilito che il rendiconto condominiale non deve essere strutturato in base al principio di competenza, ma solo a quello di cassa, per cui la spesa andrà annotata in ragione del reale pagamento mentre l’entrata andrà annotata in base alla data della reale corresponsione.

Principio di competenza

Sostenuto dalla Cassazione con sentenza n.10815/2000. Molto interessante e pienamente condivisibile, a parere di chi scrive, la sentenza del Tribunale di Udine 19/08/2019, n. 1014, sulla base di argomentazioni più propriamente di tecnica contabile, la quale ha affermato che «la situazione patrimoniale richiesta dall’art. 1130 bis Codice civile e, quindi il rendiconto generale, dev’essere invece redatta secondo il criterio di competenza, in quanto tra le attività dovranno essere indicati, per esempio, i crediti verso i condomini, verso i fornitori (da annotare secondo la competenza), le disponibilità liquide, mentre tra le passività dovranno essere indicati i debiti verso i condomini, verso terzi, i fondi accantonati,
le riserve». «La situazione patrimoniale è, quindi, tale solo se redatta secondo il criterio di competenza.

Se, invece, fosse redatta secondo il criterio di cassa, non sarebbe altro che una duplicazione del conto entrate/uscite». Per il Tribunale di Udine, «il registro di contabilità è e deve essere improntato al criterio di cassa in quanto vi sono annotati in ordine cronologico, entro 30 giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata e in uscita, rappresentando, quindi, il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi» e «affermare che il rendiconto condominiale debba essere improntato al principio di cassa significa non aver compreso a pieno la portata della norma di cui all’articolo 1130 bis Codice civile introdotta dal legislatore con la novella del 2012».

Per il Tribunale di Potenza, con sentenza 843 pubblicata il 29 giugno 2023 per l’attività di rendiconto delle gestioni oggetto dell’incarico affidatogli, l’amministratore deve adeguarsi al dettato normativo dell’articolo 1130-bis Codice civile, facendo uso, per le poste attive e passive del «principio di competenza, anziché di quello di cassa, ritenendolo preferibile al fine di guardare al rendiconto nel suo complesso, senza perciò limitarsi al solo registro di contabilità».

Criterio misto

Vale la pena ricordare che la citata sentenza 5969 del 9 aprile 2020 del Tribunale di Roma, affermava che «laddove il rendiconto sia redatto, invece, tenendo conto sia del criterio di cassa che di competenza (cioè indicando indistintamente, unitamente alle spese e alle entrate effettive, anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro) i condòmini possono facilmente essere tratti in inganno se non sono chiaramente e separatamente indicate le poste per esercizio».

Anche qualora si aderisse all’interpretazione dell’indifferenza del legislatore tra le due opzioni, non vi sarebbe alcun valido motivo per affermare la preferenza della materialità del principio di cassa. La motivazione addotta, vale a dire quella di consentire più agevolmente il controllo dei condomini, sottovaluta le particolarità dei due criteri di imputazione.

In realtà, la scelta della competenza non rende più difficile il controllo, ma più vero e corretto il consuntivo. Basti pensare a un tema tristemente attuale come quello delle utenze, le quali pur riferendosi a un determinato lasso temporale sono effettivamente pagate settimane dopo il periodo di riferimento dei consumi.

Ciò determinerebbe dei rendiconti consuntivi a tutti gli effetti monchi di cifre ultimamente molto rilevanti. Autorevole dottrina ritiene «opportuno parlare di criterio misto nella redazione del rendiconto condominiale», posto che «sul piano tecnico non esiste antagonismo giuridico tra i due parametri che, più che escludersi a vicenda, si inglobano» (Francesco Schena – Nt+Condominio, 17 novembre 2022). Pertanto, sarebbe opportuno, parlare di visione mista del rendiconto, sia per la numerosità dei documenti, sia per la loro differente natura e sia per le diverse variazioni economiche, patrimoniali o finanziarie, che lo stesso fatto originario determina.

La discrezionalità dell’amministratore

Impostazione decisamente innovativa circa il dilemma cassa o competenza arriva con una recentissima pronuncia che inserisce nuovi elementi nel dibattito in corso: la sentenza Corte d’Appello di Milano N. 1816, 1 giugno 2023.

• Si introduce, quindi, il principio, di nuovo conio a quanto consti, secondo il quale «compete all’amministratore la scelta di come redigere il rendiconto, non solo secondo la propria diligenza professionale, ma anche secondo le dimensioni del condominio potendo adottare per quelli di modeste dimensioni un rendiconto meno analitico» per concludersi con la dirompente proposizione con cui si sottolinea la «discrezionalità in
capo all’amministratore in merito alle concrete modalità di redazione del rendiconto condominiale».

• La sentenza in commento recepisce le sollecitazioni di autorevole dottrina (cfr., A Ciatti Caimi, sub. articolo 1130 bis, Codice civile, in Condominio negli edifici, Commentario del codice civile e codici collegati Scialoja, Galgano, Branca, Bologna, 2022, p. 262) il quale rileva, che «spetta all’amministratore stabilire se ricorrere al criterio di rilevazione delle singole operazioni per cassa oppure per competenza»

• assume, dunque, una valenza quasi epocale perché risolve, con un solo gesto, una delle cause di impugnativa più diffuse: la presunta illegittimità del rendiconto laddove sia redatto secondo un principio piuttosto che l’altro

• si specifica la presenza della situazione patrimoniale quale componente del riepilogo finanziario

• la nota sintetica esplicativa debba contenere l’indicazione dei criteri di redazione del bilancio

• una volta che tale scelta sia inserita nella nota sintetica esplicativa, documento che deve essere espressamente sottoposto alla votazione dell’assemblea, si ottiene il non trascurabile risultato che, avvenuta tale approvazione, la scelta dell’amministratore risulta acquisita e fatta propria dall’assemblea medesima alla luce della presente sentenza e a integrazione di quanto previsto all’articolo 1130 bis Codice civile si può venire alla conclusione che il rendiconto condominiale debba essere strutturato sulla base delle seguenti componenti:

• nota sintetica esplicativa (comprensiva dell’indicazione dei principi dir redazione del rendiconto)

• riepilogo finanziario (comprensivo dello stato patrimoniale)

• il registro di contabilità

• rendiconto consuntivo

• riparto Sotto altro profilo, ponendo a confronto la formulazione codicistica con l’elencazione riportata in sentenza, si evince subito la mancanza, nell’articolo 1130 bis Codice civile, di due documenti fondamentali e, più propriamente: il rendiconto consuntivo ed il riparto del consuntivo.

di Maria Concetta Volpe