Registro Anagrafe e Sicurezza: uno strumento per garantire trasparenza e prevenzione

L’amministratore di condominio svolge un ruolo centrale nella gestione dell’edificio e ha obblighi che vanno oltre la semplice amministrazione finanziaria. Tra questi, la tenuta del Registro Anagrafe e Sicurezza (Ras), previsto dall’art. 1130, comma 6, del Codice civile, è fondamentale per garantire la conformità alle normative, prevenire rischi e assicurare la trasparenza nella gestione condominiale.

Secondo l’articolo 1130, comma 6, c.c., l’amministratore deve “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni”.

Revoca e responsabilità dell’amministratore

Il mancato adempimento a questo obbligo può comportare gravi conseguenze. L’amministratore, infatti, può essere revocato per irregolarità ai sensi dell’art. 1129, comma 11, n. 7 c.c., oltre a essere responsabile civilmente e penalmente per danni derivanti da una cattiva gestione della sicurezza, come stabilito dall’art. 2051 c.c.

La giurisprudenza ha più volte confermato questo principio: in una delle ultime pronunce sul tema, il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 3881 dell’8 aprile 2024, ha condannato un amministratore per mala gestio nella tenuta del RAS, quantificando il danno cagionato in via equitativa nella somma di 1.500 euro.

Sicurezza nelle parti comuni

Il Ras (registro Anagrafe e Sicurezza) nella parte relativa alla sicurezza che qui interessa, deve contenere dati sulla sicurezza delle parti comuni, come:

• Certificazioni antincendio e scadenze per il rinnovo (Dpr 151/2011).
• Verifiche sugli impianti elettrici e di riscaldamento con conformità alle normative Cei.
• Documentazione su amianto o radon, obbligatoria in molti edifici più datati.
• Controlli sugli ascensori, sulle linee vita e sugli impianti di illuminazione di emergenza.
• Valutazione sullo stato dell’immobile in relazione alla messa in sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
• Valutazione dei rischi con indicazione degli interventi da effettuare secondo la priorità stabilita in sede di sopralluogo da parte del tecnico incaricato.

Accessibilità dell’amministratore

Questi documenti devono essere aggiornati e facilmente accessibili per consentire interventi tempestivi in caso di necessità e programmare gli interventi secondo le priorità stabilite nella valutazione dei rischi. Occorre precisare come l’inosservanza dell’obbligo di aggiornamento non è solo una mancanza formale, ma può avere ripercussioni sulle coperture assicurative del condominio.

Se le informazioni sulla sicurezza non sono aggiornate, una compagnia assicurativa può rifiutare il risarcimento in caso di sinistro, lasciando il condominio privo di tutela economica.

La Cassazione civile, con ordinanza n. 19327/2020, ha stabilito che l’amministratore non solo è legittimato ad accedere e ricevere informazioni relative alla sicurezza degli immobili, ma ha un preciso dovere di acquisire e conservare tale documentazione, in quanto è il soggetto preposto alla tutela della stabilità e del decoro architettonico dell’edificio.

Questa pronuncia ha rafforzato il principio secondo cui la sicurezza delle parti comuni non è un aspetto meramente formale della gestione condominiale, ma rappresenta un elemento sostanziale che richiede un’attività di controllo e documentazione costante.

Un ulteriore contributo significativo proviene dal Tribunale di Milano che, con sentenza n. 4759/2019, ha precisato che l’amministratore può e deve disporre interventi urgenti sulle parti comuni qualora sussistano rischi per la pubblica incolumità, configurandosi in tal modo una vera e propria posizione di garanzia.

La sentenza ha evidenziato come la documentazione contenuta nel registro rappresenti non solo un adempimento formale, ma uno strumento essenziale per la prevenzione dei rischi e la tutela della sicurezza dell’edificio.

Il Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 3395/2023, ha ulteriormente chiarito che l’obbligo dell’amministratore in relazione alla documentazione sulla sicurezza non si esaurisce nella mera custodia materiale dei documenti, ma si estende alla necessità di garantirne l’accessibilità e la consultazione da parte dei condomini, configurando così un dovere di trasparenza e informazione attiva.

Ma, nella stessa pronuncia, si specifica come: “Per quanto concerne la restante documentazione, ivi incluse le polizze assicurative del fabbricato, benché l’amministratore abbia l’obbligo di curare la tenuta dei registri condominiali (anagrafe, verbali assemblee, nomina/revoca amministratore, contabilità) e di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione, non sussiste un correlativo obbligo di consegna materiale ai condomini che ne facciano richiesta.

La normativa delinea infatti un equilibrato bilanciamento tra l’obbligo di trasparenza dell’amministratore e il diritto di informazione del singolo condomino da un lato, e l’esigenza di non appesantire la gestione condominiale dall’altro.

L’amministratore è tenuto unicamente a rendere “disponibile” la documentazione, informando il condomino richiedente del luogo e del tempo di accesso ai fini dell’estrazione di copie a cura e spese del richiedente stesso, ai sensi dell’art. 1120 co. 2 c.c.

La risposta dell’amministratore che richiami tale normativa non può pertanto essere interpretata come un diniego, dovendo il condomino attivarsi per concordare modalità e tempi di visione ed estrazione copie della documentazione richiesta”.

Sicurezza e tempestività degli interventi

Occorre anche precisare come l’articolo 1122 Codice civile, assume particolare rilevanza in questo contesto, stabilendo che i condomini non possono eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino la stabilità e la sicurezza dell’edificio.

Questa disposizione si integra con l’obbligo di documentazione nel registro, creando un sistema di controllo e prevenzione dei rischi per la sicurezza dell’edificio. La gestione della sicurezza delle parti comuni trova ulteriore supporto nell’articolo 1135 Codice civile, che attribuisce all’assemblea il potere di deliberare interventi straordinari e innovazioni diretti al miglioramento della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti.

Questa norma evidenzia come la documentazione contenuta nel registro rappresenti un presupposto essenziale per l’adozione di decisioni consapevoli in materia di sicurezza.

Strumento di prevenzione

Questi orientamenti giurisprudenziali hanno contribuito a delineare un quadro più completo e rigoroso degli obblighi relativi alla documentazione sulla sicurezza delle parti comuni, evidenziando come il Registro Anagrafe e Sicurezza rappresenti uno strumento fondamentale per la prevenzione dei rischi e la tutela dell’incolumità dei condomini.

Avv. Carlo Pikler | Cassazionista Foro di Roma, vicepresidente Foro Immobiliare con delega nel Centro Italia

La corretta gestione del Ras anche nella parte relativa alla sicurezza sulle parti comuni dell’edificio non è quindi solo un obbligo di legge, ma anche uno strumento di prevenzione. Un condominio con un registro aggiornato può pianificare interventi di manutenzione con maggiore efficienza, evitando situazioni di emergenza e migliorando la sicurezza dello stabile. La gestione digitale del registro, oltre a garantire maggiore trasparenza, riduce il rischio di smarrimento e facilita l’accesso alle informazioni in caso di necessità.

Alla luce di queste considerazioni, il Registro Anagrafe e Sicurezza è molto più di un semplice documento amministrativo. È un pilastro della gestione condominiale responsabile e sicura.

Gli amministratori che implementano sistemi efficienti di raccolta e aggiornamento dei dati dimostrano una maggiore professionalità e riducono il rischio di contenziosi, garantendo la conformità alle disposizioni di legge e la protezione degli interessi dei condomini.