Quando si può alzare la volumetria di un edificio

L’articolo 1127 del codice civile consente ai condomini che si trovano in una particolare situazione soggettiva di sopraelevare «nuovi piani o nuove fabbriche». In pratica, è attribuita la possibilità di creare nuove unità immobiliari che, per il semplice fatto della loro edificazione, entrano a far parte del condominio. La possibilità è una facoltà discrezionale (Cass., sent. n. 1844/1993; n. 261/1970; n. 947/1965): non è sottoposta ad alcuna condizione e/o autorizzazione da parte dell’assemblea dei condomini, fatti ovviamente salvi i limiti previsti da detta norma. La norma quando parla di «nuovi piani o nuove fabbriche» si riferisce inevitabilmente alla realizzazione di un ulteriore piano. La giurisprudenza in materia ha fin qui interpretato la norma precisando che si ha sopraelevazione anche se la costruzione è realizzata in materiali di natura diversa (per esempio, l’alluminio: Cass., sent. n. 5839/1997) a patto che si realizzi di fatto un innalzamento dell’edificio (Cass., sent. n. 7764/1999; n. 1498/1998).

Quando si può

Circa la titolarità del diritto, ovvero la facoltà (discrezionale) di realizzare «nuovi piani o nuove fabbriche» essa compete al proprietario dell’ultimo piano e a chi è proprietario (esclusivo) del lastrico solare senza necessità di ottenere una formale autorizzazione dal condominio (fatta salva, quella urbanistica da richiedere al Comune). Da ciò discende che il diritto di sopraelevare spetta al relativo proprietario dell’unità immobiliare posta all’ultimo piano dello stabile condominiale: se, invece, al di sopra dell’ultima unità c’è un lastrico in proprietà privata di uno specifico titolare, il diritto di sopraelevare spetta a quest’ultimo soggetto e non al proprietario dell’ultimo piano. Se il lastrico solare è comune, i condomini non hanno diritto di sopraelevare (che spetta al proprietario dell’ultimo piano). Nel caso della terrazza a livello (esclusiva) avviene una applicazione analogica della disciplina sul lastrico solare. Inoltre, il diritto di sopraelevare può essere attribuito anche (per titolo contrattuale) a un soggetto che non abbia la proprietà di alcun immobile nell’edificio. Nello stesso tempo, sempre in applicazione di un titolo contrario, la facoltà di sopraelevare può essere del tutto esclusa, sia per il proprietario dell’ultimo piano, sia per quello del lastrico solare esclusivo. Nel concreto si tratta, di una «clausola» contenuta in un regolamento condominiale (contrattuale) che prevede un divieto di sopraelevazione, da qualificarsi come servitù «altius non tollendi» (Cass. sent. n.15504/2000).

Bisogna pagare

Infine, bisogna aggiungere che l’articolo 1127 del codice civile, prevede che «chi fa la sopraelevazione» deve corrispondere ai partecipanti dello stabile condominiale un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare e detratto l’importo della quota a lui spettante». L’obbligo trova fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva.

Il contenuto dell’articolo 1127 c.c. in breve

• la norma prevede il diritto di sopraelevazione
• la facoltà è attribuita a due soggetti: al proprietario del lastrico solare e, in subordine, al proprietario dell’ultimo piano
• la costruzione è costituita da una nuova porzione immobiliare
• non rilevano ipotesi «minori» di costruzione

• chi sopraeleva, è tenuto al pagamento di un’indennità agli altri condomini

Fabrizio Casano, avvocato presso studio legale CTLegal Services Casano Tumolo & Partners