Quando il tetto del condominio è verde e sostenibile

Le coperture composte anche da uno strato di vegetazione sono una delle scelte più vicine al concetto di edificio green. Ma per vivere sotto i  tetti sostenibili verdi è necessario valutare la struttura dell’immobile e scegliere i materiali e le piante giuste.

La qualità dell’abitare è un concetto ampio, oggi particolarmente dibattuto con una serie di aspetti che pongono seri motivi di riflessione. Comfort abitativo, risparmio energetico, qualità del patrimonio edilizio, emissioni in atmosfera, salvaguardia dell’ambiente, sono solo alcuni degli argomenti che stimolano quotidianamente l’attenzione sociale e politica a livello nazionale ed europeo.

Un percorso temporale complesso e controverso per immaginare davvero quali potranno essere le scelte per una transizione concreta in termini di energia, clima e ambiente, con una coesistenza abitativa nelle città.

Una questione iniziata con lo sviluppo demografico e la grande ricostruzione del secondo Dopoguerra, ma che ha raggiunto ormai livelli di attenzione tali da non poter essere più procrastinata. Secondo l’Istat, in Italia ci sono più di 12 milioni di edifici e oltre 31 milioni di abitazioni, con circa 1,2 milioni di condomini, di cui il 15% costruito prima del 1918 e circa il 65% precedente al 1976, anno della prima normativa energetica sul risparmio (legge 373/76), in risposta alla crisi petrolifera del 1973, che aveva introdotto il termine austerity per indicare la drastica riduzione dei consumi.

Riqualificazione necessaria

Stiamo parlando di un patrimonio costruito vecchio, in molti casi fatiscente e inadeguato, con un comfort abitativo di scarsa qualità, con isolamenti termici insufficienti o inesistenti e riscaldamenti domestici energivori, spesso con emissioni in atmosfera oltre i limiti di tolleranza.

Nonostante l’ultimo triennio, con l’introduzione delle agevolazioni fiscali dei superbonus, il dato generale ha visto un sensibile incremento delle ristrutturazioni edilizie e riqualificazioni energetiche solo del 6%.

La condizione edilizia e impiantistica dei condomini appare sicuramente come una delle più rilevanti e difficili da affrontare. In molti casi l’impossibilità dei proprietari a intervenire, in assenza di strumenti come quelli sperimentati in questo periodo pur con tutte le complessità annesse, rappresenta un ostacolo insormontabile, sia in termini di efficientamento energetico che di riqualificazione edilizia.

Il concetto di qualità dell’abitare dipende anche da questo problema, al quale possiamo aggiungere la necessità di considerare gli spazi verdi come uno degli elementi che concorrono al miglioramento della qualità dell’aria e quindi del benessere abitativo.

Rapporto con l’ambiente

Abitare non è solo una questione che riguarda la dimora e la propria individualità, ma da sempre assume un carattere più ampio, il suo insediamento e il rapporto con la comunità e l’ambiente. La casa è l’elemento più intimo e personale, la prima dimensione del vivere, ma è la visione di insieme che caratterizza l’habitat. I primi insediamenti dovevano necessariamente essere elementi di protezione rispetto all’ambiente e agli eventi atmosferici, alle aggressioni e alla convivenza.

Una necessità per assicurare le condizioni di sicurezza e la socializzazione nella quotidianità. La casa di oggi continua ad essere quello spazio concluso tra la terra e il cielo. I muri e il tetto sono sempre gli elementi della costruzione per la chiusura e la protezione dello spazio. È cambiato il rapporto con l’ambiente esterno, ma il giardino rappresenta ancora il desiderio di natura, che si interpone tra l’intimità della casa e il paesaggio.

Il bisogno della sicurezza abitativa e dello spazio interno si contrappongono all’aria e allo spazio esterno. Il piacere della propria dimensione domestica non può tuttavia prescindere dal rapporto con l’ambiente. Il giardino diventa così l’elemento di mediazione per restituire idealmente alla natura lo spazio verde sottrattole con la costruzione.

Se concentriamo la nostra attenzione sul tema dell’architettura verde ci accorgiamo di quanto si possa fare, con risultati sorprendenti rispetto al potenziale disponibile e alle condizioni di intervento. Siamo abituati a ragionare in termini di edilizia ed efficienza, per necessità e con maggiore urgenza, senza tener conto di altre soluzioni complementari per migliorare le condizioni di qualità e benessere.

Nuovi modelli

Innovazione tecnologica e materiali sostenibili non sono sufficienti a caratterizzare una transizione verso modelli edilizi più green. Serve una visione più lungimirante, ispirata ad una maggiore integrazione degli spazi verdi intesi come elementi vegetali rigenerativi del contesto urbano.

L’architettura verde è un modo di intendere la casa con i principi di protezione dell’ambiente, coniugando l’impiego di materiali naturali, per rendere il manufatto edilizio più sostenibile, con la gestione dello spazio e dell’energia.

Ci sono molti elementi in comune con l’architettura sostenibile e la Politica agricola comune (Pac), ma l’obiettivo è anche quello di guardare alla rigenerazione urbana, attraverso la trasformazione degli edifici verso modelli nZeb, con una migliore efficienza energetica, un basso impatto ambientale e l’inserimento di oasi verdi.

L’introduzione di giardini ed essenze arboree nell’architettura dell’edificio rappresenta un modello innovativo di trasformazione dell’immobile, con miglioramento della qualità dell’aria, diminuzione della temperatura ambiente sull’involucro, riduzione dello specchio termico, ma anche assorbimento di polveri sottili e un impatto positivo sul benessere abitativo.

La percezione dello spazio verde, nell’accezione comune, è marginale al contesto urbano o confinato nei parchi. L’architettura verde può invece essere l’alternativa al solo tessuto costruito. La simbiosi tra edificio e natura, in una visione normale e non straordinaria del paesaggio, contribuisce alla qualità della vita.

Bosco verticale e giardino pensile

I modelli di riferimento per l’architettura verde cominciano ad assumere una dimensione considerevole nel mondo. Per entrare in questa dinamica è opportuno fare alcune distinzioni che ci permettano di considerare gli spazi verdi come parte integrante dell’edificio. Facciate verticali vegetali o tetti giardino, o entrambe le soluzioni nello stesso fabbricato. Sicuramente si tratta di argomenti molto diversi, seppur con qualche analogia.

Il prospetto vegetale è una scelta di architettura, di composizione e di materiali, che riapre e alimenta un dibattito culturale. Nella nuova edificazione trova un’ispirazione progettuale possibile, ma nella ristrutturazione la convergenza con l’esistente appare più difficile e non soggiace a regole generali. Il tetto giardino è invece proiettato come elemento di mediazione tra terra e cielo, appartiene allo skyline della città e ne rende possibile l’installazione su fabbricati esistenti, dotati di terrazzo o per sostituzione del tetto. In entrambi i casi a condizione che risultino strutturalmente idonei.

Progetti verticali

Il modello vegetale verticale, inserito nel prospetto dell’edificio, è da qualche anno sperimentato in alcune opere contemporanee, evidenziando gli innegabili vantaggi dell’integrazione con la natura, pur con qualche elemento di criticità. I benefici sono molteplici: riduzione di Co2, polveri sottili e fattori inquinanti più in generale; migliore qualità dell’aria per la rigenerazione di ossigeno; mitigazione della temperatura dell’ambiente circostante e attenuazione acustica verso terrazzi e locali interni.

Anche il risparmio energetico evidenzia un miglioramento dovuto a minori sbalzi termici. Il muro verde è un buon isolante termico, rinfresca l’aria in estate e riduce la dispersione di calore in inverno. Per contro, apre nuovi scenari sul tema della conservazione del patrimonio vegetale, per le condizioni decisamente differenti da quelle naturali.

Le manutenzioni dei materiali e degli apparati arborei devono coinvolgere vivaisti e giardinieri esperti e, nei casi più complessi, agronomi per monitorare lo stato di salute delle essenze. I sistemi di approvvigionamento idrico e gli impianti automatizzati di irrigazione richiedono energia, anche in quantità considerevole.

Vegetali pensili

Vegetali pensili

Il tetto giardino vegetale, inserito nel piano copertura, è poco impattante e rappresenta una soluzione tecnica più adattabile alla realtà. È un elemento di mitigazione, integrazione e compensazione per realizzare un ecosistema naturale nel rapporto con la città.

Anche il tetto giardino, come il muro vegetale, offre una serie di benefici: incremento della resistenza termica del piano copertura, sia nella stagione invernale che estiva, con conseguente risparmio energetico; mitigazione dello sbalzo termico, con miglioramento del raffrescamento estivo; riduzione di Co2 con traspirazione di vapore acqueo e abbattimento delle polveri sottili; attenuazione acustica all’interno dei piani alti; maggiore capacità di drenaggio delle acque piovane e della portata al suolo rispetto alle coperture rigide.

L’introduzione dei sistemi vegetali nella realizzazione di interventi edilizi, nuovi o di recupero dell’esistente, sicuramente determina un beneficio ecologico in grado di generare un microclima positivo e un miglioramento della qualità del luogo e della vita.

L’insieme di tetti verdi contribuisce a ridurre le emissioni di calore del tessuto urbano. Più impianti vegetali urbani significa avere più ecosistemi e maggiori condizioni di microclima, quindi una riduzione delle cosiddette isole di calore.

Climatizzazione

Il fenomeno indotto dalle isole di calore nelle città, come viene definito l’innalzamento di temperatura tra le aeree urbane e le aree rurali, produce quelle conseguenze, ormai, tristemente note nei diversi periodi dell’anno.

In inverno, e in mancanza di piogge, si generano effetti cappa, inversione termica e condensazione al suolo, con aumento di polveri sottili oltre i limiti di norma. In estate aumento del rischio picchi da blackout per eccesso di assorbimento energetico da condizionamento.

L’ente statunitense per la protezione dell’ambiente (Epa, Environmental Protection Agency) da tempo evidenzia la riduzione del cosiddetto Heat Island Effect, con una differenza di temperatura compresa fra 1 e 6 gradi e i rischi di blackout energetici, il conseguente aumento del livello di inquinamento e il peggioramento della qualità dell’aria e delle malattie respiratorie.

Dal punto di vista ecologico è dunque interessante pensare ad implementare gli interventi vegetali sul patrimonio costruito. La presenza di essenze arbustive e arboree sugli edifici, grazie alle tecnologie disponibili, non richiede particolari e complessi sistemi di installazione e mantenimento. Inoltre, è possibile selezionare essenze vegetali, oltre che ornamentali, anche da coltivo, con alberi da frutto come mele, pere, ciliegie, oppure verdure, legumi, pomodori.

L’adozione di coltivazioni, compatibili con le condizioni climatiche degli insediamenti, risultano convenienti e rigenerative. Un concetto che affianca al tema dei giardini urbani quello degli orti urbani che, nella vita della casa collettiva, ovvero del condominio, rappresentano anche l’occasione per condividere spazi di cooperazione in una coabitazione di qualità.

Il giardino sul tetto

Volendo riportare la nostra attenzione sul tema centrale di questa riflessione non si può prescindere dal citare il modello di giardino più grande d’Europa realizzato sul tetto del Lingotto. L’ex stabilimento Fiat di Torino, realizzato dall’ingegnere Giacomo Mattè Trucco tra il 1916 e il 1930, con la sua avveniristica pista di collaudo, è diventato un giardino con ampi spazi verdi e oltre 40 mila tra essenze arboree, erbe e fiori.

Ma, al di là della citazione di grande effetto, il cambiamento del Lingotto sottolinea un chiaro esempio di come tetti e terrazzi urbani, che presentino caratteri strutturali di conformità, potrebbero essere trasformati in giardini.

Se pensiamo a nuove realizzazioni il pensiero corre e l’ispirazione conduce al progetto, con tutto l’iter che ne consegue, ma se ragioniamo sulla trasformazione di fabbricati esistenti occorre confrontare le caratteristiche dell’immobile e del piano copertura, se è un tetto falde o un tetto piano o un terrazzo. In ogni caso, serve un’analisi preliminare per verificare l’ammissibilità dell’intervento considerando gli strumenti urbanistici, le norme tecniche, i regolamenti locali ed eventuali vincoli ambientali e paesaggistici a livello regionale e nazionale.

Se ci riferiamo a un edificio condominiale è opportuno anche considerare gli aspetti di natura civilistica sulla godibilità dei diritti. Tetto e/o terrazzo dell’edificio sono parti comuni che restano tali, salvo eventuali privatizzazioni avvenute nel tempo e certificate da atto pubblico con il consenso dell’assemblea condominiale. Inoltre, deve essere verificato il diritto di terzi sul rispetto delle distanze di possibili nuove vedute per effetto della trasformazione rispetto allo stato originale.

Analisi tecnica

L’analisi tecnico-strutturale rappresenta il fattore determinante per uno studio di fattibilità dell’intervento. Il solaio deve presentare le caratteristiche di portata sufficienti a sopportare il nuovo sovraccarico in totale sicurezza. Se si tratta di copertura piana è probabile che sia stata progettata con l’isolamento termico, l’impermeabilizzazione dell’estradosso e un sistema di canalizzazione delle acque adeguato.

Fatte queste debite considerazioni, è opportuno tenere presente che l’inserimento di un tetto giardino su un edificio, oltre a generare i benefici di cui si è detto, secondo stime di settore, tende a incrementare il valore immobiliare del 10 e anche del 15% del valore originale.

Le caratteristiche dei sistemi vegetali

Verificate tutte le necessarie condizioni preliminari è necessario considerare quale tipologia di giardino si intende predisporre con un progetto tecnico dettagliato. La preparazione del supporto è fondamentale per la predisposizione di qualunque sedime di tipo estensivo (leggero) o intensivo (pesante).

Nel caso di tetto verde estensivo si deve prevedere un sedime a basso carico, con spessore ridotto di circa 10 centimetri di terriccio, non accessibile, destinato a colture arbustive di modeste dimensioni che trattengono la terra. Adattabile facilmente e applicabile anche su superfici leggermente inclinate con adeguati sistemi di freno e ancoraggio.

Si deve considerare un sovraccarico variabile di 60-250 chilogrammi per metro quadrato. Data la scarsa quantità di spessore, la scelta più opportuna è quella di colture grasse e resistenti, di modeste dimensioni, con apparati radicali in grado di trattenere il terriccio. Anche il livello di manutenzione e irrigazione risulta contenuto e di più facile gestione.

Supporti e resistenza

Nel caso di tetto verde intensivo, il sedime può essere a elevato carico, esclusivamente riservato a supporti piani e resistenti, con spessore variabile secondo le colture previste. Essenze arbustive, come piante aromatiche particolarmente resistenti alla siccità e componibili con geometrie ordinate, necessitano di uno spessore di 15-30 centimetri; essenze a orto richiedono supporto di 25-35 centimetri; essenze arboree con siepi e alberi devono disporre almeno di 35 centimetri e fino anche a 1 metro di substrato per poter sviluppare una buona funzione vegetale con adeguate opere di cura e manutenzione. In questo caso è opportuno prevedere un sovraccarico variabile do 400-750 chilogrammi per metro quadrato.

Ovviamente, la scelta tra sistemi estensivi e intensivi oltre a dipendere dalla disponibilità degli spazi, dallo spessore del sedime e da un adeguato sistema di irrigazione, richiede anche la compatibilità con le condizioni ambientali e climatiche nelle quali l’intervento è inserito.

La realizzazione di un tetto giardino deve essere pensata e progettata con la consapevolezza che la composizione di materiale vegetale costituisce un sistema vivente e la cosiddetta fine lavori dell’intervento è solo l’inizio di un nuovo percorso. Per assicurare il ritorno dei benefici, con una gradevole fruibilità e una buona conservazione, serve un programma di manutenzione costante nel tempo e un’accessibilità adeguata alle caratteristiche e alle dimensioni del giardino.

La stratigrafia del tetto giardino

Il progetto di un tetto giardino deve prevedere, prima della composizione del substrato, la realizzazione di un supporto adeguato e sicuro per tecnologia e qualità dei materiali, con una mano d’opera esperta ed affidabile. La stratigrafia deve essere prevista e impostata previa verifica del primo elemento su cui disporre gli strati della composizione: il solaio.

Verifiche preliminari. Per semplicità, e per fare un esempio chiaro, prendiamo in esame un solaio in cemento già sottoposto a indagine strutturale con le caratteristiche di portata adeguate, cui far seguire la verifica alla diffusione del vapore e alla trasmissione del calore, prima di procedere con le fasi di intervento.

1. Nel caso di tetti verdi estensivi è importante prevedere uno strato di materiale termoisolante, con uno spessore calcolato a limitare la dispersione di calore verso l’esterno (lana di roccia, poliuretano, polistirolo conglomerati alleggeriti), sovrapposto a una barriera al vapore acqueo necessaria per evitare il contatto da possibili condensazioni, per differenza di temperatura degli ambienti riscaldati dell’edificio nelle stagioni invernali. Nel caso di tetti verdi intensivi, generalmente, non è necessario prevedere lo strato termoisolante già compreso nella successiva formazione del substrato e dei materiali (anche espansi) in grado di esercitare una sufficiente inerzia termica.
2. La posa di una membrana impermeabilizzante con funzione antiradice, applicata a secco o, meglio, in aderenza totale, per impedire eventuali infiltrazioni d’acqua e resistere all’aggressione chimica degli acidi umici e dei fertilizzanti (membrane flessibili sintetiche, membrane in Pvc, membrane flessibili polimero-bituminose plastomeriche o elastomeriche). È il primo pacchetto di strati di protezione della struttura, che deve essere dotato di tenuta, adeguate pendenze e zavorramento, fondamentale per assicurare la protezione del materiale da costruzione da eventuali infiltrazioni all’interno dell’edificio, con misure di contenimento preventive per evitare problemi che poi, dopo la realizzazione del giardino, sarebbe molto più complicato affrontare.
3. Lo strato drenante è determinante per permettere un rapido deflusso dell’acqua piovana ed evitare ristagni dannosi al manto vegetale e alla sopravvivenza del giardino. Può essere realizzato con granuli di argilla espansa (o altro materiale espanso come pomice, pozzolana, perlite), in uno spessore variabile 10 a 30 centimetri (secondo la dimensione delle essenze previste) in grado di generare ritenute d’acqua, come riserve utili per l’assorbimento delle radici nelle stagioni di siccità e garantire allo strato superiore di terriccio un adeguato e costante grado di umidità.
4. Uno strato filtrante, composto da materiali agglomerati naturali e di geosintesi, con lo scopo di evitare il passaggio nello strato drenante di particelle sottili e mantenere inalterate nel tempo funzionalità e permeabilità all’acqua.
5. La costituzione dello strato vegetale e la scelta delle specie vegetali costituisce la fase di definizione del giardino, con l’installazione delle essenze previste e la disposizione con le distanze minime per la crescita, i giunti di dilatazione, i punti di irrigazione e gli scarichi necessari.

L’affiancamento con esperti di materia è importante sia per la predisposizione del sedime di coltivo (che deve di risultare composto da terra, terriccio e argilla espansa in percentuale variabile tra il 30 e il 40% per ciascun materiale) sia per la scelta delle essenze più adeguate.

In particolare, le condizioni del luogo e il clima influiscono sul progetto vegetale, sapendo che piante mediterranee di piccole dimensioni arbustive e fogliari possiedono un livello di traspirazione bassa, che richiedono minori cure e manutenzioni, mentre essenze non autoctone e di elevate dimensioni del tronco e della chioma necessitano di un’elevata traspirazione e maggiori attenzioni.

Aspetti normativi

Tetto verde, tetto giardino, giardino pensile, copertura verde: comunque si voglia chiamare la trasformazione di una copertura in giardino, la norma che prescrive le condizioni per la progettazione, l’esecuzione, il controllo e la manutenzione è la Uni 11235:2015, con riferimento alla destinazione d’impiego, alle condizioni climatiche e al contesto edilizio.

La norma precisa le caratteristiche tecniche, costruttive e tecnologiche di un piano copertura, con le prestazioni di supporto vegetale di tipo naturale, oltre a distinguere la tipologia delle coperture tra verdi estensive e verdi intensive, identificando altresì le principali differenze sulla base degli spessori colturali e delle specie arboree (elementi che influiscono direttamente sul sovraccarico delle strutture e sulle attività necessarie per le opere di manutenzione).

Si tratta di un codice della buona pratica e della regola dell’arte che considera il verde pensile come un sistema tetto in tutta la sua completezza. In particolare, sono introdotti gli elementi tecnici necessari per comporre una stratigrafia tipo con la definizione dei requisiti minimi, definiti primari, per una corretta esecuzione delle opere e un’adeguata gestione e salvaguardia dell’uso e della tenuta dell’acqua. Si definiscono elementi primari:

• elemento portante
• elemento di protezione all’azione delle radici
• elemento di protezione meccanica
• elemento di accumulo idrico
• elemento drenante
• elemento filtrante
• strato colturale

Per ciascuno sono descritte le tipologie di materiali e le modalità esecutive più diffuse, compresi i requisiti che devono soddisfare e la possibilità che un elemento possa assolvere a più funzioni complementari (per esempio, un adeguato manto impermeabile può svolgere la funzione di barriera all’acqua e alla penetrazione delle radici).

Bonus verde

La legge di Bilancio ha prorogato per tutto il 2024 la detrazione fiscale del 36% ammissibile per le spese sostenute nella realizzazione di interventi con elementi vegetali, privati e condominiali, su balconi, terrazzi, coperture e giardini, anche pensili. Il bonus verde consiste in una detrazione Irpef del 36% sulle spese sostenute per i seguenti interventi di:

• sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione di pozzi
• realizzazione di coperture a verde e di giardini pensili

Nell’agevolazione sono comprese anche le spese di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi. La detrazione è da considerare ripartita in dieci annualità di pari importo, calcolata su un importo massimo di 5 mila euro per unità immobiliare a uso abitativo, ovvero con un massimo di 1.800 euro pari al 36% di 5 mila euro per ciascun immobile.

La gestione dei pagamenti deve rispettare la tracciabilità (bonifico bancario o postale) e il diritto all’agevolazione spetta ai contribuenti che possiedono o detengono (con idoneo titolo) l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi con le relative spese sostenute. Anche i familiari, conviventi di chi possiede o detiene l’immobile, possono accedere al bonus verde, se ne sostengono le spese e con fatture e bonifici a loro intestati come soggetti contribuenti.

Sono agevolabili anche le spese sostenute per interventi eseguiti sulle parti comuni esterne degli edifici condominiali, per un importo massimo complessivo di 5 mila euro per unità immobiliare a uso abitativo.

Il diritto alla detrazione, in questo caso, è riservato al singolo condomino nel limite della quota a lui ascrivibile, sempre che abbia effettivamente versato la quota spettante al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi. La detrazione non rientra per le spese relative a manutenzione ordinaria periodica di giardini preesistenti non connessa ad intervento innovativo o modificativo e lavori in economia.

Per richiedere la detrazione degli interventi di importo complessivo superiore a 70 mila euro, avviati dal 28 maggio 2022, è necessario che essi siano eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali comparativamente più rappresentative sul piano nazionale (articolo 1, comma 43-bis della legge di Bilancio 2022).

Il contratto collettivo applicato deve essere indicato nell’atto di affidamento dei lavori (stipulato a partire dal 27 maggio 2022) e nelle fatture emesse in relazione all’esecuzione dei lavori.

di Daniele Menzio