Presidente e segretario nell’assemblea condominiale

Il presidente e segretario nell’assemblea condominiale sono figure chiave per garantire la regolarità delle riunioni e la validità delle delibere. Il presidente modera e verifica il corretto svolgimento, mentre il segretario redige il verbale ufficiale. Vediamo nel dettaglio i loro compiti, le normative di riferimento e i rischi di invalidità delle decisioni.

Si tratta di ruoli essenziali per la gestione corretta e trasparente dell’assemblea condominiale. La loro competenza e attenzione rappresentano una garanzia per tutti i condòmini, prevenendo contenziosi e assicurando la conformità alle norme di legge.

Nell’ambito della gestione condominiale, il presidente e il segretario dell’assemblea rappresentano due figure fondamentali per garantire la regolarità e la trasparenza delle decisioni.

Sebbene lavorino in stretta sinergia, i loro ruoli sono distinti e complementari, entrambi regolati dalle disposizioni del Codice civile e supportati da un corpus giurisprudenziale significativo.

Inoltre, è fondamentale considerare i requisiti di compatibilità per l’assunzione di queste cariche, in particolare con riferimento al ruolo dell’amministratore di condominio.

Il Presidente

Il presidente dell’assemblea, nominato all’inizio della riunione, ha il compito di moderare i lavori, assicurare la regolarità delle convocazioni e delle costituzioni dell’assemblea, verificare le deleghe e sovrintendere al corretto svolgimento delle discussioni e delle votazioni.

Tra le sue responsabilità rientra anche la sottoscrizione del verbale redatto dal segretario, garantendone la conformità alle decisioni prese.

In particolare, nelle assemblee svolte in videoconferenza, possibilità introdotta dalla legge n. 126/2020, il presidente ha un ruolo centrale nella verifica dell’identità dei partecipanti e nell’autenticità delle deliberazioni.

Un tema particolarmente rilevante riguarda l’incompatibilità tra la carica di amministratore di condominio e quella di presidente dell’assemblea.

Il Codice civile non prevede un divieto esplicito, ma la giurisprudenza e la prassi condominiale suggeriscono fortemente l’opportunità di evitare questa sovrapposizione.

L’amministratore ha il compito di eseguire le delibere assembleari e gestire gli interessi comuni del condominio; attribuirgli anche la presidenza dell’assemblea potrebbe generare un conflitto di interessi, soprattutto in situazioni di contenzioso o discussioni delicate, come l’approvazione del rendiconto.

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 1286/2020, ha ribadito che l’amministratore, pur potendo partecipare all’assemblea in qualità di condomino (se ne ha titolo), non dovrebbe ricoprire la carica di presidente qualora tale doppio ruolo possa compromettere l’imparzialità necessaria per il corretto svolgimento della riunione.

Tuttavia, se il regolamento condominiale lo consente e l’assemblea è unanime nella nomina, l’amministratore può assumere tale ruolo, purché ciò non pregiudichi i principi di correttezza e trasparenza.

Il Segretario

Il segretario, invece, è scelto dal presidente e ha il compito principale di redigere il verbale dell’assemblea, assicurandosi che sia chiaro, completo e conforme a quanto discusso e deliberato.

Deve garantire che il documento sia sottoscritto sia da lui stesso che dal presidente e che venga tempestivamente inviato a tutti i condomini, compresi quelli assenti. La qualità del verbale, infatti, incide direttamente sulla validità delle deliberazioni e può diventare oggetto di contestazioni, qualora risulti ambiguo o incompleto.

Dal punto di vista normativo, le funzioni del presidente e del segretario trovano fondamento negli articoli 1136 e 1137 del Codice civile e nelle disposizioni attuative dello stesso.

L’articolo 1136 stabilisce le regole per la costituzione e il funzionamento dell’assemblea, inclusi i quorum deliberativi, mentre l’articolo 1137 disciplina l’impugnazione delle delibere che non rispettano le norme previste. In particolare:

Art. 1136 c.c. (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni):

“L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Le deliberazioni sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero legale, si fa una seconda convocazione che può aver luogo in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. In seconda convocazione le deliberazioni sono valide con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio”.

Art. 1137 c.c. (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea):

“Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione per gli assenti”.

Giurisprudenza applicabile

La giurisprudenza ha sottolineato l’importanza delle funzioni del presidente e del segretario. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 6752/2021, ha stabilito che il presidente è responsabile in caso di irregolarità procedurali che pregiudicano la validità delle delibere, chiarendo che il suo ruolo implica il controllo sulla legittimità delle convocazioni e delle deliberazioni.

La sentenza n. 22127/2022 ha ribadito invece che il verbale redatto dal segretario deve essere completo e preciso, poiché un verbale lacunoso può costituire motivo di impugnazione ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Autore | Avv. Carlo Pikler

Conclusioni

In sintesi, presidente e segretario svolgono ruoli essenziali per la gestione corretta e trasparente dell’assemblea condominiale. Il presidente assicura l’ordine e la legittimità delle procedure, mentre il segretario documenta in modo accurato e fedele le decisioni prese.

La loro competenza e attenzione rappresentano una garanzia per tutti i condomini, prevenendo contenziosi e assicurando la conformità alle norme di legge.