Pillole di legge: convocazione, assemblee, decisioni

Pillole di rivoluzione: sono tante le novità contenute nella riforma che è ufficialmente entrata in vigore lo scorso giugno. Proviamo a riassumere le principali.

Convocazione Per prima cosa, gli amministratori devono fare attenzione alle regole per la convocazione: la nuova versione del Codice civile impone l’avviso con raccomandata, Pec, fax o consegna a mano. E chi continua a utilizzare l’avviso a voce rischia di incappare nei ricorsi avviati dai condòmini dissenzienti o assenti.

Assemblee Le assemblee devono tenere conto dei nuovi limiti alle deleghe, che devono per forza essere date in forma scritta (niente telefonate dell’ultimo minuto agli assenti) e non possono più essere affidate all’amministratore, per nessun tipo di votazione. Inoltre, negli edifici in cui i condòmini sono più di 20, ogni delegato non può rappresentare più di un quinto dei comproprietari e del valore dell’edificio (vale a dire 200 millesimi). Una norma che potrebbe complicare parecchio le cose negli edifici più grandi, con effetti paradossali dove un unico soggetto possiede più di 200 millesimi.

Decisioni Nelle assemblee, è più semplice far passare le decisioni ordinarie. Finora, infatti, è stato necessario raccogliere i voti di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio, espresso in millesimi. Ora, anche se rimane il limite di un terzo del valore, basta il voto favorevole della maggioranza dei presenti. Questo dovrebbe semplificare il raggiungimento del quorum, soprattutto nei grandi palazzi dove la partecipazione è tradizionalmente scarsa e ci sono alcuni proprietari che possiedono diversi alloggi (anche se per la validità della seduta dovranno comunque esserci almeno un terzo dei condòmini).

Amministratore La nomina dell’amministratore è nulla senza accettazione. Prima non era richiesto nulla, mentre ora deve aggiungersi la presentazione da parte del professionista del proprio compenso analitico. L’obiettivo è aumentare la trasparenza e la concorrenza, ma per questo i preventivi dovrebbero essere presentati prima della deliberazione e strutturati secondo voci confrontabili, cosa che spesso non avviene.

Assicurazione Al momento dell’incarico, l’assemblea può anche pretendere che l’amministratore sia assicurato: in pratica, la nomina è subordinata, volendo, alla presentazione ai condòmini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. E i massimali dovranno essere adeguati se nel corso del suo mandato l’assemblea delibererà dei lavori straordinari.