Che cosa c’entra il Piano Casa con il mondo del condominio? Anche se il collegamento può sembrare non immediato, il provvedimento annunciato dal governo è passato alle Camere per l’approvazione finale, ha alcuni aspetti che lo rendono parte del settore immobiliare di tipo residenziale. Non fosse altro perché circa il 40% delle unità abitative previste dovrebbe essere costituito da nuovi condomini, anche se con caratteristiche speciali. Il Piano Casa, inoltre, se sarà attuato secondo le premesse, assolve anche la funzione di diminuire la carenza di alloggi, oltre a essere stato a lungo reclamato anche dalle associazioni di categoria, come Ance.
Che cosa prevede
Quindi, vediamo nel dettaglio che cosa prevede il Piano Casa. I binari su cui corre il provvedimento si possono riassumere in quattro linee guida, a partire dalla volontà (tutta da verificare nella pratica) di introdurre semplificazioni amministrative per velocizzare i passaggi urbanistici necessari a realizzare i nuovi progetti. Il secondo punto riguarda il ripristino delle oltre 60 mila abitazioni attualmente inagibili nelle case popolari. E, poi, ci sono gli interventi per l’edilizia sociale, con un piano di affordable housing: immobili a prezzi accessibili per la cosiddetta fascia grigia, cioè i troppo poveri per il mercato di locazioni e acquisti, ma troppo ricchi (si fa per dire) per rientrare nelle graduatorie degli alloggi popolari. Questo è, forse, l’obiettivo più ambizioso, visto che punta a rendere disponibili 100 mila alloggi, anche se in dieci anni. Infine, una sorta di cabina di regia per coordinare il tutto. Il ruolo più importante è quello del commissario con poteri straordinari, che dovrà occuparsi di riqualificare le case popolari. È Felice Squitieri, architetto e commissario considerato in quota Lega e già arruolato per Via (Valutazione di Impatto Ambientale) e Vas (Valutazione Ambientale Strategica) dal ministero dell’Ambiente. Il tecnico (compenso di 493 mila euro secondo quanto riportato dal Sole 24Ore) lavorerà con la Società Milano Cortina e Invitalia fino alla fine del 2027: avrà ampi poteri di derogare alle norme ordinarie.
Nuovi condomini
Un altro aspetto su cui focalizzare l’attenzione riguarda i quattrini necessari per mantenere le promesse. Dato che le casse pubbliche piangono, il governo punta a trasferire risorse dirottate da altri fronti, come la rigenerazione urbana, e a reperire fondi privati: l’obiettivo è racimolare qualche miliardo per gli investimenti, soprattutto per l’housing sociale o affordable housing come si chiama nella nuova narrazione, anche con la formula del rent to buy, che consente di trasformare progressivamente il canone di locazione in un anticipo sul prezzo di acquisto, senza passare dalla richiesta di mutuo bancario.
I nuovi edifici residenziali, circa 30-40 mila, saranno quindi dei nuovi condomini. Secondo il testo originario presentato dal governo, per l’edilizia residenziale pubblica è previsto un programma straordinario (dotato di circa 970 milioni di euro) gestito tramite Invitalia e coordinato da un commissario, con l’idea di recuperare gli alloggi pubblici attualmente non assegnabili per carenze strutturali o manutentive: sono circa 60 mila. Altri soldi arriveranno da fondi per la rigenerazione urbana e dai rivoli del Pnrr. In sede di trasformazione in legge del decreto, la pressione degli enti locali che avevano stigmatizzato di non avere voce in capitolo nel Piano Casa, ha avuto un parziale effetto: Comuni e Province potranno essere assegnatari dei fondi dedicati alla riqualificazione degli immobili inagibili. Si tratta di non pochi fondi: circa 7 miliardi, ma in parte sono risorse già di competenze dei Comuni, come i famosi 4,8 miliardi di fondi per la rigenerazione urbana 2027-2034. Insomma, non una rivoluzione, ma la disponibilità lascia comunque spazio a iniziative locali, a patto che poi siano davvero messe in pratica.
L’ostacolo
Non sarà facilissimo convincere i costruttori a impegnarsi, pero, dato che i privati di solito non amano perdere i propri soldi e preferiscono investirli nel modo più remunerativo possibile. Il Piano Casa, in particolare, prevede che le aziende private debbano costruire per riservare una quota del 70% all’edilizia convenzionata è solo il 30% a prezzi di mercato, quota necessaria per poter accedere a procedure semplificate e accelerate. Gli alloggi realizzati con questa formula saranno proposti con affitti o prezzi di vendita ridotti almeno del 33% rispetto ai valori di mercato. È una proposta allettante per chi costruisce? Il capitolo dedicato a edilizia sociale e rigenerazione prevede, insomma, il coinvolgimento dei capitali pubblici e privati, incentivati da corsie preferenziali e semplificazioni urbanistiche. Ma la percentuale 70-30 è stata uno dei punti più contestati dall’Ance, perché la proporzione è considerata poco incentivante dai costruttori. Altro punto indigesto: la fast track, con meno oneri di urbanizzazione è riservata a società che investono oltre 1 miliardo (nel testo originario era riservata solo per quelle straniere): punto molto contestato, perché taglia fuori le imprese di minori dimensioni, se non come subappaltatrici. Un incentivo può essere invece un dettaglio emerso nelle pieghe del provvedimento: gli interventi di riqualificazione e rigenerazione… potranno contare sulla possibilità di incrementare le volumetrie… fino al 35%.
Addio alla rigenerazione urbana
Come accennato, un altro aspetto che fa discutere è l’idea di finanziare con una quota sostanziosa il Piano, per 4,8 miliardi di euro, cambiando nome a un fondo che già esisteva: quello per la rigenerazione urbana, introdotto con la legge di Bilancio del 2020. Si fermano, però, tutti i lavori già finanziati, per esempio il lungomare Ciclopi di Acitrezza (Catania), la ristrutturazione della scuola elementare Marconi di Afragola (Napoli), il recupero di un centro culturale in via Cafiero a Barletta, la realizzazione di un parcheggio in piazza della Repubblica a Campobasso.
Alloggi disastrati
Sarà tutto da vedere se alla fine qualche ruolo nel reperire il finanziamento dei progetti sarà affidato a un soggetto pubblico, come la Cassa depositi e prestiti. Al momento, al Piano Casa sono destinati 970 milioni contenuti nelle ultime tre leggi di Bilancio e finora inutilizzati. Soldi che dovrebbero finire a sovvenzionare la riqualificazione degli alloggi sfitti perché inagibili. Teoricamente il patrimonio immobiliare pubblico residenziale non in uso è enorme: secondo i dati del 2025 sono 53.241 unità non utilizzate, per oltre 9,4 milioni di metri quadrati complessivi. Il problema è che sono alloggi sparpagliati sul territorio e con diversi livelli di necessità di ripristino che, oltretutto, fanno capo a soggetti diversi. Il primo passo sarà, dunque, un censimento per valutare quali sono quelli adatti per la possibile riconversione. Non sarà un iter velocissimo. In ogni caso, circa 44 mila unità immobiliari… potrebbero tornare sul mercato con interventi manutentivi soft. Ma altre 9 mila avrebbero necessità di un radicale ripristino. Sempre che poi non vengano occupati abusivamente. La stima ipotizzata è di una spesa media di 20 mila euro per abitazione. Ma probabilmente, viste le condizioni di tante case popolari, la previsione pecca di ottimismo.
Il ruolo dello stato
Per coordinare il Piano Casa è prevista una gestione affidata a un fondo apposito creato ad hoc da Invimit Sgr, società che fa capo al ministero dell’Economia. Il tentativo è quello di superare la frammentazione delle politiche abitative. La cabina di regia sarà affidata a un commissario. Dovrebbe esserci anche la supervisione di un Comitato di gestione, nel quale siederanno anche le Regioni e l’Anci, oltre ai sindaci di alcune grandi citta. Tanti soggetti diversi, con interessi differenti, possono pero essere un fattore di debolezza, data la endemica litigiosità che si sviluppa quando si tratta di accedere a fondi pubblici.
I dubbi
La destinazione dei fondi disponibili diventerà, quasi sicuramente, un terreno di contesa che rischia di essere contaminato da dispute di carattere politico tra partiti, sindaci e presidenti di Regione. Lo testimoniano le prime reazioni dei soggetti interessati: «Questo Piano Casa rappresenta sicuramente una prima risposta utile e, aspettando di conoscere i dettagli delle norme, rileviamo che parte delle risorse derivano da fondi statali già destinati ai Comuni. Ho chiesto assolute garanzie che tale destinazione non sia modificata e spero che ci siano altre risorse aggiuntive a favore delle politiche abitative dei Comuni per dare risposte alle fasce sociali più deboli che attendono nelle graduatorie comunali», ammonisce il presidente Anci e sindaco di Napoli Gaetano Manfredi. «Richiamo l’attenzione inoltre sulla necessità improcrastinabile di un rifinanziamento significativo del fondo morosità incolpevole e sostegno agli affitti che rappresentano a oggi strumenti importanti di risposta al disagio. Sulle semplificazioni in materia urbanistica chiedo la massima attenzione al rispetto delle competenze pianificatorie dei Comuni che, comunque, vanno salvaguardate anche in un’ottica di premialità e accelerazione per la realizzazione degli investimenti e vanno previste compensazioni finanziarie per eventuali misure di esonero dei contributi legati alla costruzione dei privati». Insomma, il tira e molla tra governo ed enti locali è già iniziato. «Le stime della fame di fondi per far fronte all’emergenza abitativa in citta sono a nove zeri: se a livello nazionale per incidere servirebbero almeno 70 miliardi, a Milano si va da 3 a 5 miliardi, solo per risolvere una parte del problema», ha rincarato il sindaco di Milano, Beppe Sala. Cominciamo bene.
Semplificazione
Altro punto ancora da chiarire è l’iter burocratico che, allo stato attuale, rischia di trasformare i dieci anni previsti in almeno il doppio a causa delle note lentezze e intralci di carattere amministrativo, ai ricorsi al Tar delle imprese coinvolte negli appalti e alle diverse problematiche locali. Anche se il provvedimento dovrebbe contenere anche una sorta di autostrada a scorrimento veloce per le pratiche. Uno degli obiettivi del Piano Casa è proprio l’alleggerimento delle procedure di autorizzazione. Il modello è quello della realizzazione degli studentati previsti dal Pnrr. In teoria, perlomeno, perché nella pratica la loro realizzazione sembra uno dei traguardi più in ritardo del Piano. Un altro punto caldo in materia di semplificazione riguarda il via libera delle soprintendenze per quanto riguarda centri storici e immobili. In consiglio dei ministri ne era scaturito un conflitto, sul quale i tecnici ministeriali hanno trovato un compromesso: no alla corsia veloce per il commissario nelle procedure autorizzative sugli immobili da riqualificare, sì a una Conferenza di servizi semplificata, alla quale è demandata la decisione, lasciando pero alle amministrazioni competenti per la tutela dei beni culturali la possibilità di opporsi ai progetti. Da vedere se, nella pratica, il delicato equilibrio funzionerà.
Classe energetica
Ancora: un altro aspetto discusso riguarda la qualità costruttiva delle 100 mila nuove abitazioni promesse dal Piano Casa. Di quale classe energetica stiamo parlando? Il provvedimento ne accenna in modo vago. «Segnalo la scarsa attenzione alla riqualificazione energetica del patrimonio esistente, pubblico e privato, e auspico più attenzione al mondo degli incentivi per l’efficientamento energetico, un tema che interessa in particolare le famiglie più vulnerabili ai rialzi dei costi dell’energia», obietta Manuel Castoldi, presidente di Rete Irene, rete di aziende che promuove e realizza interventi di Riqualificazione Energetica integrata.
di Alessandro Bonvicino
I controlli previsti
L’esperienza del superbonus e, soprattutto, del bonus facciate ha lasciato l’impressione che dove ci sono agevolazioni, in questo caso l’edilizia convenzionata, c’è anche la frode. Per questo il governo ha previsto una serie di controlli in vista della selezione relativa alle nuove abitazioni. Sono previste verifiche sulle comunicazioni dei dati e sugli incroci con le informazioni reddituali e patrimoniali già presenti nell’Anagrafe tributaria, con un pingpong tra Comuni e agenzia delle Entrate, al fine di evitare che soggetti che non hanno i requisiti, perché hanno redditi troppo elevati, accedano a immobili a canone calmierato. Gli immobili a prezzo calmierato saranno riservati a chi un Isee sopra i 20 mila euro (che serve ad accedere alla graduatoria per le case popolari), ma con un reddito troppo basso per accedere al mercato libero. Il punto è evitare che gli alloggi siano assegnati a chi sia ricorso a dichiarazioni false.