La patente a crediti e la responsabilità per l’amministratore condominiale
La patente a crediti dell’edilizia, sancita con il D.L. 19/2024 e regolata dal decreto legislativo n.81 2008 (testo unico della sicurezza), rappresenta un sistema di qualificazione obbligatoria per le imprese e i lavoratori autonomi operanti nei cantieri temporanei e mobili, riguarda pertanto anche i cantieri nei condomini. Tale strumento di controllo, entrato operativo a partire dal 1° ottobre 2024, è funzionale a garantire maggiore sicurezza sul lavoro nei cantieri temporanei o mobili. La possibilità di operare da parte delle imprese è legata a un punteggio minimo di 15 crediti. In caso di decurtazione nel corso dello svolgimento dell’opera, è consentito il completamento delle attività se il valore di quanto realizzato è superiore al 30% rispetto al corrispettivo contrattuale.
Definizione di cantiere temporaneo e mobile e lavori soggetti a patente a punti da parte delle imprese
L’Art. 89, comma 1 lettera a), Dlgs 81/2008 definisce come cantiere temporaneo o mobile qualunque luogo in cui si effettuano lavori edili o di ingegneria civile quali:
- costruzione, manutenzione, riparazione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione o equipaggiamento, la trasformazione, il rinnovamento o lo smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee, in muratura, in cemento armato, in metallo, in legno o in altri materiali, comprese le parti strutturali delle linee elettriche e le parti strutturali degli impianti elettrici, le opere stradali, ferroviarie, idrauliche, marittime, idroelettriche e, solo per la parte che comporta lavori edili o di ingegneria civile, le opere di bonifica, di sistemazione forestale e di sterro;
- scavi, montaggio e smontaggio di elementi prefabbricati utilizzati per la realizzazione di lavori edili o di ingegneria civile. Sono esclusi dalla patente a punti i fornitori di materiali, coloro che svolgono prestazioni intellettuali e le imprese in possesso di attestazione SOA in classifica pari o superiore alla III.
Le ricadute sull’amministratore di condominio
Questo nuovo obbligo incide in modo significativo anche sui condomini dove l’amministratore, riconosciuto come committente dei lavori, assume una responsabilità ancora più pesante nella scelta e nel controllo delle imprese esecutrici. L’articolo 90 del Decreto Legislativo 9 aprile 2008, n. 81 stabilisce infatti che è responsabilità del committente effettuare verifiche e acquisire dichiarazioni sull’idoneità delle imprese e dei lavoratori autonomi coinvolti nei lavori.
La verifica del possesso della patente da parte delle imprese esecutrici o dei lavoratori autonomi rappresenta pertanto un ulteriore elemento di competenza dell’amministratore di condominio.
Si individuano nello specifico due momenti di verifica della patente a credito:
- prima dell’inizio dei lavori, quando l’amministratore è tenuto a verificare il possesso della patente da parte delle imprese alle quali è stato affidato l’appalto dei lavori;
- durante i lavori, quando l’amministratore è tenuto a verificare il mantenimento della validità della patente (crediti minimi richiesti pari a 15). Se il punteggio dell’impresa scende sotto i 15 crediti durante i lavori, l’impresa deve cessare le attività, a meno che non abbia completato almeno il 30% dell’opera, come previsto dal D.L. 19/2024.
Responsabilità dell’amministratore
La mancata osservanza di queste verifiche comporta una sanzione pecuniaria da 711,92 a 2.562,91 euro e, in caso di infortunio, una responsabilità penalmente rilevante.
La nuova norma UNI 10801 2024: cosa cambia per l’amministratore di condominio
Aggiornamento della norma
L’Ente Italiano di Normazione (UNI) ha pubblicato l’11 aprile 2024 la nuova versione della norma UNI 10801, in riferimento ai requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità dell’amministratore di condominio.
Pubblicata inizialmente nel 1998 su iniziativa di ANACI e già aggiornata nel 2016, la norma UNI 10801:2024 è stata adattata secondo la realtà del mercato immobiliare attuale, in conformità con il Quadro Nazionale delle Qualificazioni (QNQ), e presenta ulteriori strumenti a supporto degli amministratori di condominio per favorire un operare diffuso che sia trasparente, professionale e di qualità.
Infatti, essa disciplina i requisiti propri dell’amministratore di condominio (di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità) e introduce nuove linee guida per la gestione dei dati in base alle norme vigenti, nonché nuovi standard qualitativi ai quali ogni professionista deve sottostare, nuove procedure standardizzate per la gestione della rendicontazione economica (richiamando la Guida al rendiconto condominiale pubblicata dal Centro Studi Nazionale di ANACI), una guida completa riguardante le attività formative per la formazione e l’aggiornamento degli amministratori e, non da meno, alcune novità in materia di gestione della privacy.
Cosa cambia
Rispetto alle versioni precedenti, la norma del 2024 non solo è stata aggiornata, ma è stata anche ulteriormente completata, allineandosi alle regole sulle professioni non regolamentate e ponendosi come supporto per figure professionali che risultano essenziali per adeguarsi ai cambiamenti che sta subendo, e continuerà a subire, il mondo immobiliare a partire ad esempio dalla direttiva Case Green.
Dall’aggiornamento 2024, risulta la definizione di una figura professionale – quella dell’amministratore di condominio – il cui ruolo sociale viene ampliato, riconoscendolo come centrale nel processo di gestione degli immobili e dei relativi condomini. Inoltre, grazie agli strumenti introdotti con il nuovo regolamento (definizione di requisiti specifici, linee guida operative e parametri di qualità), questa figura è ora in grado di offrire un servizio di maggior valore, caratterizzato da trasparenza, professionalità e conformità alle normative vigenti.
Figura professionale
La normativa delinea i compiti e le attività proprie dell’amministratore di condominio in conformità alle disposizioni legislative. A essi vengono affiancate le conoscenze e le abilità necessarie allo svolgimento, in modo da delinearne anche un profilo formativo con l’obiettivo di uniformare la qualità del lavoro a livello nazionale. Come ulteriore garanzia, è richiesto al professionista di possedere una certificazione rilasciata da terzi che ne attesti la formazione e l’attività. Di seguito vengono riassunti gli step necessari per poter iniziare a praticare l’attività di amministrazione condominiale.
Valutazione della conformità
Come anticipato, la norma prevede una valutazione effettuata da terza parte (un “esame di certificazione”) in conformità alla UNI CEI EN ISO/IEC 17024, che mira ad assicurare una sempre maggiore uniformità e trasparenza tra gli operatori del settore.
Per quanto riguarda la prova d’esame, essa prevede l’analisi del curriculum vitae e delle relative documentazioni che comprovino le esperienze lavorative e formative dichiarate (richiamate in un’autodichiarazione), un esame scritto con 40 domande a risposta chiusa della durata di massimo 90 minuti (superabile con il punteggio minimo di 24/40, ovvero il 60%) e un successivo esame orale, necessario per approfondire eventuali incertezze sulla prova scritta e per verificare conoscenze e abilità del candidato. Quest’ultima prova, della durata dai 20 ai 45 minuti e composta da almeno 4 domande, viene valutata con un massimo di 100 punti e si considera superata con almeno il 60% del punteggio.
Il risultato dell’intero esame di certificazione viene calcolato con la media delle singole prove e ha esito positivo con una soglia minima del 70%. Nel caso in cui una delle prove non venisse superata, la restante parte dell’esame resta ancora valida per un anno (al termine del quale si renderà necessario ripetere interamente l’esame). Di seguito gli elementi necessari per il mantenimento della certificazione di conformità:
Passati 5 anni, si rende necessario il rinnovo della certificazione secondo le seguenti modalità:
Formazione
La nuova UNI 10801:2024 affronta il tema della formazione professionale, intesa sia come occasione per qualificare chi inizia a operare nel settore, sia per garantire un aggiornamento continuo rispetto alle disposizioni di legge. Negli anni si è reso sempre più evidente come l’amministrazione degli immobili di proprietà e/o di condominio richieda conoscenze di diverso genere (economico, tecnico, giuridico, fiscale, relazionale), nonché di saper affrontare diverse attività gestionali (dall’energia alla sicurezza, dal restauro conservativo alla manutenzione, dalla domotica alle smart city e al risparmio energetico) e per questo necessiti di una maggiore attenzione e strutturazione nell’ambito formativo dedicato.
La nomina ad amministratore richiede il possesso di determinati requisiti acquisibili con la frequentazione di corsi iniziali dedicati e con una formazione continua a cadenza annuale della durata di minimo 15 ore, sempre seguiti da un esame finale di convalida. La norma fornisce a riguardo delle indicazioni rispetto ai requisiti fondamentali per i suddetti corsi, guidando nella scelta dell’ente formativo che il professionista sceglie come riferimento.
Aspetti etici e deontologici
La norma UNI 10801:2024 mette al centro gli aspetti etici e deontologici fondamentali nella gestione del rapporto con colleghi e condomini, prevedendo anche la sottoscrizione di un codice dedicato da parte del professionista che si iscrive in un registro. Il documento si pone come guida e sostegno al professionista indicando i seguenti strumenti:
Privacy
L’accento posto dalla nuova versione della norma UNI 10801:2024 sul tema della privacy si è reso necessario trattando l’aggiornamento di un settore in costante evoluzione che risente delle sfide della società contemporanea dove il tema della tutela dei dati personali sta diventando sempre più sensibile e importante.
Per rispondere a questi bisogni, sono stati definiti dei requisiti chiari e dettagliati, in modo da permettere agli amministratori di condominio di gestire le informazioni relative ai propri clienti secondo le leggi vigenti (con particolare riferimento al Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati – GDPR – alla Legge 220 del 2012 in tema di condominio digitale e Linee guida 3/2019 sul trattamento dei dati personali attraverso dispositivi video), prevedendo da un lato possibili violazioni e rafforzando dall’altro la fiducia dei condomini nei propri confronti. Grazie a questa strutturazione chiara e definita risulta anche un’ottimizzazione e una semplificazione delle pratiche, verso un trattamento più sicuro e responsabile delle informazioni.
Nel dettaglio, la norma consiglia al professionista un’attività di informazione sul tema della privacy rivolta ai condomini, suggerisce che esso venga nominato come responsabile dei dati personali dall’assemblea condominiale e fornisce infine indicazioni relative alle diverse informative (sul trattamento dei dati personali ai condomini, per i fornitori, per i dipendenti, per la videosorveglianza e per i locatori) da includere in eventuali documenti ai quali viene applicato il GDPR.
In conclusione e in sintesi, si riportano di seguito le ulteriori indicazioni esplicitate nella norma UNI 10801:2024 che è consultabile per intero a pagamento sul sito ufficiale di UNI, al link https://store.uni.com/uni-10801-2024:
- indicatori di qualità dello studio e del servizio (analisi secondo i processi interni delle attività svolte dal professionista, documenti da produrre secondo gli standard di qualità ai quali punta il servizio);
- elementi essenziali per la definizione del rendiconto condominiale (gestione delle operazioni contabili);
- indicazioni per la gestione del fascicolo del condominio (in generale e relative ai contenuti necessari per documentare);
- esempio di scheda identificativa del condominio;
- riferimenti legislativi e normativi applicabili per lo svolgimento della professione di amministratore condominiale (relativi all’amministratore, al condominio, all’edificio, agli impianti, alle situazioni di inquinamento).