L’estate ha portato un’importante novità per il mondo del condominio. Il 3 giugno è entrato in vigore il nuovo Attestato di Prestazione Energetica, più brevemente Ape. I primi ad avvertire il cambiamento sono i proprietari di immobili e gli acquirenti di abitazioni già esistenti. Come sempre il cambiamento ha portato con sé qualche perplessità e le immancabili polemiche. Ma i nuovi criteri sono da conoscere attentamente anche per chi opera nell’edilizia, dato che gli operatori della filiera dovranno tenerne conto quando si tratta di ridurre lo spreco energetico o di puntare a un cambio di classe.
Interrogativi
Il problema maggiore, però, è quello relativo all’interpretazione delle nuove norme, che lasciano spazio a dubbi e interrogativi. Per esempio, chi possiede già un’Ape dovrà rifarlo? E chi vende o acquista un immobile vede la classe energetica cambiare improvvisamente?
In realtà i nuovi criteri non hanno l’effetto immediato di determinare una diversa scala di classi energetiche. Ma, allo stesso tempo, cambiano il metodo di valutazione dell’efficienza energetica di un edificio. L’obiettivo del legislatore è quello di rendere più rigoroso il criterio di assegnazione, con l’aggiunta di nuovi parametri, per esempio l’analisi dettagliata dei ponti termici.
Il risultato è però ambiguo, dato che un edificio già in possesso di un’Ape potrebbe cambiare classe energetica se fosse sottoposto a una nuova analisi. Sembra un po’ contraddittorio, insomma, che due edifici identici possano ottenere Attestati differenti se analizzati prima del 3 giugno o successivamente. Ma è proprio quello che prevede la legge.
I parametri
A che cosa serve. L’Ape è il documento che assegna la classe energetica di un edificio. La scala va da A4, la meno energivora, alla G, la più inefficiente. L’attestato indica, quindi, anche il consumo annuo di energia dell’immobile in condizioni standard.
Una classe energetica elevata comporta non solo minori consumi e bollette più basse, ma anche un maggiore valore dell’immobile sul mercato.
Il certificato è obbligatorio per legge in caso di compravendita, locazione (affitto), donazione, nuove costruzioni e per accedere a specifici incentivi fiscali.
Per ottenere l’Ape bisogna chiedere la prestazione di un tecnico abilitato (come un ingegnere, architetto o geometra) iscritto agli elenchi regionali, il quale deve effettuare un sopralluogo obbligatorio.
L’Ape non è per sempre: ha una validità massima di dieci anni, ma anche meno se in questo periodo di tempo sono effettuati interventi di ristrutturazione che modificano le prestazioni energetiche, come cambio della caldaia, applicazione di un cappotto termico, nuovi infissi.
Le modifiche
Il decreto. I cambiamenti rispetto alle norme in vigore fino al 3 giugno sono quelli apportati dal decreto del ministero dell’Ambiente, che aggiornano le regole tecniche introdotte nel 2015 per adeguarle alle direttive europee in materia di efficienza energetica. Da un punto di vista formale il proprietario riceverà un documento di attestazione della classe energetica simile a quelli precedenti, ma quello che cambia è il metodo con cui ora è calcolata.
I ponti termici. La novità maggiore riguarda i ponti termici ora nel mirino delle rilevazioni: angoli, pilastri, davanzali, cassonetti delle tapparelle, cornici delle finestre o giunti dell’edificio e, in sostanza, punti di collegamento tra elementi strutturali in cui il calore si disperde più rapidamente rispetto alle aree circostanti. Il problema è noto ed è una delle difficoltà maggiori per chi progetta nuovi edifici. Secondo i criteri precedenti, le dispersioni determinate dai ponti termici erano spesso considerate attraverso coefficienti semplificati. Adesso devono essere valutate in modo preciso e dettagliato.
Altre novità. Il decreto di aggiornamento dell’Ape prevede anche una revisione dell’edificio di riferimento utilizzato per il confronto, l’utilizzo più esteso delle superfici esterne lorde nelle verifiche, l’aggiornamento dei parametri relativi agli impianti, nuovi criteri per la valutazione delle fonti rinnovabili e maggiore allineamento alle norme tecniche Uni più recenti.
Le classi. Quella che, invece, rimane inalterata, è la scala di classi energetiche già in vigore: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F e G. Non è chiaro, tuttavia, il motivo di questa scelta conservativa, dato che incombe la direttiva europea Case Green, che peraltro doveva essere recepita entro il 29 maggio, scadenza passata nel silenzio generale. In ogni caso, la direttiva Epbd prevede un sistema comune di classificazione energetica omogeneo per tutti gli Stati membri. Il consumo di un edificio in classe A in Italia dovrà essere equivalente a quello nella stessa categoria di un altro paese: una omogeneità che permette (o, meglio, permetterà quando sarà in vigore) di valutare in modo più preciso gli edifici in tutta Europa. Invece, niente, evidentemente è meglio aspettare e rimettere mano alle classi energetiche tra un po’ di tempo.
Chi deve cambiare
Effetti pratici. Se chi ha già un’Ape non avvertirà il cambiamento delle regole, perlomeno nell’immediato, chi ne è privo ed è tenuto a presentare una certificazione potrebbe avere delle cattive sorprese a causa della maggiore precisione delle misurazioni della dispersione. Un edificio d’epoca rischia, insomma, di vedersi assegnare una classe energetica più bassa, anche se sotto la classe G non si può andare. Non solo. Visto che l’Attestato ha una durata di dieci anni, anche chi non è in procinto di vendere o acquistare un’abitazione può dover affrontare una nuova classificazione, come nel caso in cui si sia ricorsi a superbonus o semplice bonus di ristrutturazione. Stesso discorso per chi offre un alloggio in locazione. Insomma, la nuova Ape potrebbe anche pungere.
di Paolo Caliari
Quante modifiche in 20 anni
L’Ape vola sugli immobili da oltre 20 anni. La certificazione energetica è stata introdotta in Italia con il decreto legislativo 192/2005 per recepire una direttiva europea ma è stata resa obbligatoria per le compravendite solo nel 2009. Successivamente, il decreto Legge 63/2013 ha introdotto ufficialmente l’Ape come la conosciamo oggi, modificando e potenziando le regole precedenti per spingere verso l’efficienza energetica. Un’altra modifica è intervenuta nel 2015 con il decreto ministeriale che ha uniformato il formato standard e le metodologie di calcolo su tutto il territorio nazionale. Le regole introdotte prevedono che sia obbligatoria per legge in caso di compravendita e locazione, ma anche per donazione, oltre ovviamente per le nuove costruzioni e per accedere agli incentivi fiscali. Dura non oltre i dieci anni, a meno che non siano intervenute modifiche all’edificio o alla singola unità abitativa, con ristrutturazioni che abbiano modificato le prestazioni energetiche, come nel caso di interventi di riqualificazione.