L’insufficiente isolamento acustico può integrare un grave difetto ex art. 1669 c.c. quando compromette in modo serio e duraturo abitabilità e godimento dell’immobile. La tutela si estende anche a elementi accessori, ristrutturazioni e manutenzioni, con responsabilità concorrente di impresa e tecnici coinvolti. Cosa dice la normativa.
L’isolamento acustico si prospetta in varie situazioni giuridiche. I difetti possono rientrare nella garanzia decennale prevista dall’art. 1669 c.c., a condizione che vengano considerati gravi difetti, ovvero che compromettano in modo grave e duraturo l’uso e il godimento dell’edificio.
Infatti, la gravità non dipende dalla parte dell’immobile colpita (anche elementi secondari possono essere rilevanti), ma dalla loro capacità di compromettere la funzionalità, il godimento o la durata dell’immobile stesso.
La giurisprudenza ha progressivamente esteso l’ambito dell’art. 1669 c.c. includendo i difetti che, pur non incidendo direttamente sulla stabilità strutturale (la “rovina”), compromettono in modo significativo l’abitabilità e la fruibilità dell’edificio.
Anche i difetti relativi a elementi accessori come gli infissi (interni ed esterni) possono rientrare nella garanzia se, ad esempio, causano insufficiente isolamento acustico, compromettendo così il godimento dell’immobile.
Infine, la mancanza delle certificazioni degli impianti è grave inadempimento contrattuale che può rendere l’immobile non commerciabile o non utilizzabile secondo la sua destinazione d’uso, rientrando nella tutela dell’art. 1669 c.c.
La Suprema Corte ha infatti chiarito che configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 c.c. anche le carenze costruttive dell’opera (compreso l’isolamento acustico) – da intendere anche come singola unità abitativa. Non sono coinvolte solo le nuove costruzioni, ma anche ristrutturazioni e manutenzioni.
Tra giurisprudenza e normativa tecnica
A tal proposito è illuminante la sentenza n. 7756/2017 della Cassazione Civile. In essa i giudici scrivono: “Sono gravi difetti dell’opera, rilevanti ai fini dell’art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari e accessori (come rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo”.
Tali principi sono stati ribaditi con l’ordinanza della Cassazione n. 30792 del 6.11.2023. I gravi difetti, pertanto, non si identificano necessariamente con i vizi influenti sulla staticità dell’edificio.
In proposito la Legge 26 ottobre 1995, n. 447, all’art. 3, comma 1, lett. e), ha attribuito allo Stato la determinazione dei requisiti acustici passivi e di quelli delle sorgenti sonore degli edifici, rinviando la relativa disciplina ad apposito decreto del Presidente del Consiglio dei ministri.
In ottemperanza a tale disposizione, è stato emanato il Dpcm 5 dicembre 1997, che determina i suddetti requisiti, al fine di ridurre l’esposizione umana al rumore, e prescrive i limiti espressi in decibel che gli edifici costruiti dopo la sua entrata in vigore devono rispettare.
Incidenza della l. N. 96/2010 nei rapporti tra privati
È, infine, sopravvenuta la l. 4 giugno 2010, n. 96, che attraverso l’art. 15 ha sostituito la disposizione sopra riportata con la seguente:
“In attesa dell’emanazione dei decreti legislativi di cui al comma 1, l’art. 3, comma 1, lett. e) della l. 26 ottobre 1995, n. 447, si interpreta nel senso che la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi, fermi restando gli effetti derivanti da pronunce giudiziali passate in giudicato e la corretta esecuzione dei lavori a regola d’arte asseverata da un tecnico abilitato”.
Tale norma è stata, tuttavia, dichiarata incostituzionale dal Giudice delle leggi con sentenza n. 103/2013.
Ad ogni modo la Suprema Corte ha avuto modo di chiarire a più riprese che, anche laddove il Dpcm 05/12/1997 non si possa applicare in via immediata ai rapporti tra privati, il suo contenuto può comunque essere preso come punto di riferimento per accertare la sussistenza o meno della diligenza dovuta dall’appaltatore all’epoca di realizzazione dell’opera, in quanto espressione dei canoni tecnici sulle sorgenti sonore suggeriti dalle ordinarie regole dell’arte (cfr. Cass., Sez. II., 2226/2022; Cass., Sez. II, 7875/2021; Cass., Sez. II, 21922/2021).
Perizia tecnica e criteri di liquidazione del danno
Nel merito si segnala infine la sentenza del Tribunale di Milano del 13 novembre 2015, n. 12818, con cui i giudici hanno ribadito che i difetti dovuti ad un inadeguato isolamento acustico sono riconducibili ai gravi difetti costruttivi di cui all’art. 1669 del Codice civile, se compromettono il godimento e l’utilizzazione delle singole unità abitative.
La responsabilità per gravi difetti dell’opera ha natura extracontrattuale e prescinde dall’esistenza di un diretto rapporto contrattuale tra i danneggiati e i professionisti che hanno prestato la loro opera nella realizzazione (progettista, direttore lavori, tecnici specialistici).
Il termine annuale di decadenza per la proposizione dell’azione ex art. 1669 c.c. decorre dal momento in cui il danneggiato dispone di sufficienti elementi conoscitivi sia sulla gravità dei difetti, sia sul collegamento causale con l’attività progettuale e costruttiva; per vizi acustici che richiedono specifici rilievi fonometrici.
Tale momento coincide con la redazione della perizia tecnica che accerta le violazioni normative e ne individua le cause. Rispondono in via concorrente:
- l’impresa appaltatrice,
- il direttore lavori, per non aver vigilato sulla corretta esecuzione delle opere di isolamento e per aver attestato il rispetto dei requisiti acustici sulla base di relazione previsionale superata da varianti in corso d’opera, senza effettuare le necessarie verifiche;
- i tecnici incaricati della relazione previsionale sui requisiti acustici, quando la relazione presenti carenze metodologiche e violazioni della normativa di settore che facciano venire meno la finalità previsionale.
Il danno va liquidato, con criterio equitativo, come minor valore dell’immobile parametrato ai costi di ripristino, quando l’eliminazione dei vizi richieda interventi su proprietà di terzi non in causa.
di Luca Bridi