Milano, valorizzazione dello storico Palazzo delle Generali

Il caso della valorizzazione dell’edificio

Prima dell’intervento l’immobile presentava molteplici elementi critici, frutto di un’inadeguata gestione, peggiorata nel tempo, tale da non valorizzarne le intrinseche potenzialità soprattutto in termini reddituali.

Gli appartamenti presentavano dimensioni spesso molto ampie, penalizzando in questo modo i canoni unitari soprattutto ai piani bassi.

Gli uffici, al contrario, risultavano nella maggior parte dei casi dimensionalmente limitati e condotti in locazione da piccoli studi professionali o società di modesta grandezza, non consentendo di elevare i canoni al momento del rinnovo.

Disfunzioni da eliminare

Nelle negoziazioni, infatti, dominavano i rinnovi con prelazione a inquilini già residenti in loco, che spesso si avvalevano delle disfunzioni del palazzo o delle loro unità per ottenere il rinnovo del contratto a canoni bassi.

Inoltre, in concomitanza di opere di rinnovo dei locali, si creava spesso disordine tra quelli di competenza dell’inquilino e quelli a carico della proprietà, con un effetto negativo sul controllo dei tempi e dei costi dovuto all’impossibilità di separare nettamente le responsabilità.

Nel complesso l’immobile presentava una serie di problematiche legate principalmente alla scarsa qualità e inadeguata gestione dei servizi presenti.

La portineria, per esempio, era inefficiente data la posizione pressoché invisibile, con la necessità di ripensare a una sua ricollocazione più funzionale sia rispetto all’ingresso principale su Largo Augusto sia rispetto a quello secondario su via S. Bernardino.

L’ampio atrio e la corte erano da riprogettare regolamentando la sosta e la circolazione delle auto sia per il parcheggio che per le operazioni di carico e di scarico.

La facciata

La facciata esterna, caratterizzata da un disegno geometrico ideato dall’architetto Cesare Donini, conferisce all’edificio un’immagine estetica peculiare e originale. Prima dell’intervento l’elemento decorativo presentava tuttavia condizioni di notevole degrado tali da renderlo quasi irriconoscibile.

L’opportunità per superare la situazione negativa nella quale giaceva l’immobile si è presentata con l’emanazione della normativa regionale sul recupero dei sottotetti.

Il tipico sottotetto milanese a falda esteso lungo tutto l’arco che affaccia su Largo Augusto, proseguiva su un piano inferiore del corpo laterale e centrale per una superficie importante di circa mille metri quadrati per la parte più nobile a cui si aggiungevano altri 300 metri quadrati per la restante parte interna.

Dato il costo elevato e l’invasività sulle strutture, l’intervento dei sottotetti ha fornito una valida occasione per intervenire anche sul layout dei piani e delle parti comuni.

Due traguardi

Ai fini della valorizzazione è risultato determinante perseguire due obiettivi fondamentali: creare una nuova superficie residenziale di pregio ai piani alti per offrire un’alternativa favorevole per tutti quei conduttori che, non propensi ad abbandonare l’immobile, erano disposti a trasferirsi in un altro appartamento ai piani alti con un canone di locazione più elevato; ampliare le superfici ad uso ufficio trasformando interi piani in ambienti di lavoro moderni ed idonei a essere locati a conduttori di alto livello.

La situazione locativa

Nel programma dell’intervento l’elemento determinante, altresì molto problematico, era la capacità di liberare i primi quattro piani per sviluppare moduli a uso uffici da 750 metri quadrati (semipiano) in modo tale da ridurre il numero dei conduttori presenti e migliorare le condizioni di fruizione, spesso compromesse negli immobili a uso misto.

Era necessario, quindi, che la proprietà comunicasse fermamente la propria volontà di intervenire sull’immobile a tutti i conduttori collocati nel primo, secondo, terzo e quarto piano affinché abbandonassero ogni illusione di poter rimanere oltre la scadenza contrattuale.

Un altro elemento critico il cui impatto non era stato pienamente valutato all’inizio dell’intervento, era l’invasività che avrebbe avuto il cantiere la cui durata prevista non sarebbe stata inferiore ai quattro anni, due impiegati per il recupero dei sottotetti e altri due per le demolizioni e le ricostruzioni ai piani.

Il disagio per gli inquilini è stato compensato con un accordo che prevedeva una riduzione del canone accordata però solo a coloro che erano disponibili agli spostamenti necessari per la riorganizzazione dei vari piani dell’edificio.

Studio di fattibilità

Il programma di intervento prevedeva che dal primo al quarto piano gli spazi sarebbero stati destinati completamente a uffici, mentre dal quinto fino al nuovo piano sottotetto si sarebbero realizzate residenze, nel rispetto della normativa dei sottotetti precedentemente citata che prevedeva una percentuale minima di conservazione della destinazione residenziale pari al 25%.

Non richiedeva invece particolari azioni di riqualificazione la piastra al piano terra, occupata da attività commerciali coerenti con il luogo e con la natura del palazzo.

Data la complessità della situazione in cui giaceva l’immobile, il progetto di valorizzazione è stato strutturato in due progetti organicamente indipendenti: il primo ha interessato l’ampliamento dei sottotetti con la creazione di un nuovo piano residenziale e la riqualificazione della facciata e delle parti comuni; il secondo la liberazione totale dei primi quattro piani per destinarli a uso uffici.

Gli incarichi

Gli incarichi sono stati affidati rispettivamente all’architetto Gaspare Safina per l’ampliamento dei sottotetti, la riqualificazione della facciata e delle parti comuni e allo Studio Clerici Tutucci di Milano per la rifunzionalizzazione e progettazione dei piani ad uso uffici. Relativamente al progetto sui sottotetti la volontà era quella di attuare un intervento caratterizzato da uno stile architettonicamente e filologicamente ineccepibile.

L’input dato al progettista è stato quindi di tipo conservativo: l’idea progettuale prevedeva infatti che il nuovo piano sottotetti si integrasse totalmente con il linguaggio formale esistente, riproducendo esattamente lo stile dei piani inferiori: il ritmo delle aperture, i materiali, il colore dell’intonaco, le ringhiere esterne riprendevano le caratteristiche dell’originale, attuando in questo modo un intervento che, a completa realizzazione, non sembrasse un ex novo, ma un elemento esistente fin dall’origine del progetto.

Lo stesso approccio conservativo è stato adottato anche nella riqualificazione della facciata esistente, per la quale si è operato attraverso un’attenta pulitura e ripristino del disegno geometrico decorato sul fronte principale, elemento fortemente caratterizzante la valenza storica ed estetica dell’immobile.

Per quanto riguarda l’intervento ai livelli intermedi, l’obiettivo preposto era rendere più flessibile la divisione degli spazi suddividendoli al massimo in due moduli da 750 metri quadrati, al fine di ottenere una totale rifunzionalizzazione dei piani a totale destinazione terziaria. Gli interni avrebbero dovuto garantire flessibilità spaziale, impiantistica e tecnologica in modo tale da essere facilmente adattabili alle molteplici esigenze degli eventuali conduttori.

Inquadramento urbano

L’immobile si colloca nel centro di Milano in prossimità di alcuni dei più importanti landmarks urbani della città: il Duomo, Palazzo Reale, la Torre Velasca e la Colonna del Verziere, che si innalza esattamente al centro della piazza sulla quale si affaccia l’immobile.

A un breve raggio di distanza dallo stabile si trovano la sede centrale dell’Università Statale e il Museo del Novecento inaugurato nel dicembre 2010 e progettato dagli architetti Italo Rota e Fabio Fornasari.

Il contesto urbano limitrofo è costituito prevalentemente da immobili pluriplano (cinque-otto piani) a funzione mista con attività commerciali al piano terra. La presenza di funzioni pubbliche e private e di servizi pubblici di mobilità rende l’area facilmente accessibile.

La zona è caratterizzata da edifici e strade di notevole interesse di tipo storico e morfologico, data la presenza di costruzioni antiche adiacenti ad alcune più moderne conferendo al contesto una composizione formale ed architettonica di qualità e pregio.

Prima dei lavori

Nato come stabile prettamente residenziale, in seguito si sono insediati progressivamente al suo interno piccoli uffici, studi professionali e funzioni commerciali al piano terra tuttora presenti. L’edificio, progettato dall’architetto Cesare Donini, risale al 1952 e presenta una struttura portante in cemento armato con solai e copertura in latero cemento.

L’esterno e l’interno delle due corti si caratterizzano per la compresenza di materiali diversi quali il granito, che riveste fino al piano primo il prospetto su Largo Augusto e via della Signora, e il ceppo che rifinisce alcuni contorni, sfondati e parte del rivestimento frontale su via della Signora. La facciata principale presenta un intonaco civile decorato a fasce diagonali raffiguranti forme romboidali di notevole effetto geometrico.

In origine i serramenti esterni avevano il telaio in legno verniciato con smalto bianco, le ringhiere erano in ferro verniciate con smalto grigio chiaro nelle zone prospicienti la strada e verniciate con smalto più scuro in quelle che si affacciavano sui cortili interni. Ai vari livelli l’edificio si mostrava in buona condizione sia dal punto di vista qualitativo che manutentivo.

In considerazione dei vincoli normativi, della localizzazione e natura dell’immobile, è stata mantenuta la destinazione mista razionalizzando le varie destinazioni ai piani, diminuendo il numero dei locatari ed aumentandone la qualità.

Sottotetto e facciata

La creazione di un nuovo volume in copertura per l’ampliamento dei locali sottotetto nella parte prospiciente Largo Augusto è stato l’intervento architettonicamente più rilevante. L’obiettivo principale posto già in fase preliminare era sostanzialmente evitare di realizzare un tetto a vista, ma costruire un nuovo volume che desse slancio e coronasse l’edificio creando al tempo stesso continuità tra la parte esistente e quella ex novo.

L’intenzione progettuale si è concretizzata nella realizzazione di un nuovo piano in copertura a uso residenziale architettonicamente ed esteticamente integrato con l’esistente riprendendone l’impronta originaria sia nei materiali che nelle finiture. Il nuovo volume si contraddistingue per una propria forza visiva e contribuisce a completare l’immagine architettonica dell’edificio stesso.

Le finestre

Il ritmo delle aperture, in asse con quelle sottostanti, è stato rafforzato dal raddoppio delle finestrature che, oltre che essere necessario per garantire i corretti rapporti aero illuminanti, evidenzia la continuità dell’elemento come fosse un’unica parete finestrata con un’estetica che riprende le peculiarità dell’esistente.

La superficie all’ottavo piano non è stata interamente utilizzata arretrando la nuova struttura rispetto ai bordi perimetrali soluzione che, in particolare per la parte prospiciente Largo Augusto e via della Signora, ha permesso di creare spazi aperti a uso terrazzo e attenuare l’impatto visivo del nuovo volume sul prospetto frontale.

Il progetto ha previsto inoltre il recupero e ampliamento dei locali sottotetto esistenti per la realizzazione di nuove unità abitative. L’intervento ha interessato tutto il fronte della facciata su Largo Augusto, via della Signora, via San Bernardino e i cortili interni.

Nel complesso sono state realizzate 14 nuove unità abitative: otto unità sono state ricavate dal recupero del sottotetto sito al piano ottavo della parte prospiciente Largo Augusto e in parte anche via Della Signora e i cortili interni.

Le altre sei unità sono state create dal recupero del sottotetto del corpo basso al sesto piano che, oltre che sui cortili interni, si affaccia ad angolo su via della Signora e su via San Bernardino.

I sottotetti

La facciata che prospetta su Largo Augusto presenta un’estetica che ben si relaziona con quella degli edifici in zona, in particolare con quelli situati in Largo Augusto appartenenti per la maggior parte all’epoca del Dopoguerra.

I principali interventi sulla facciata hanno riguardato la pulitura e il ripristino del disegno geometrico esistente attraverso l’utilizzo di intonaci con tonalità simile a quella originaria.

I serramenti e le ringhiere esterne sono stati sostituiti con elementi nuovi i cui colori e materiali sono stati volutamente scelti per essere simili a quelli utilizzati in origine, riprendendo il medesimo materiale a seconda della posizione specifica e dell’utilizzo.

I nuovi serramenti hanno telaio in alluminio coibentato di colore bianco e mantengono la stessa superficie vetrata di quelli precedenti. L’ingresso principale e l’elegante portone sono stati ristrutturati e conservati in quanto elementi di pregio dell’immobile.

Facciate secondarie

Per le facciate secondarie su via della Signora e via San Bernardino, essendo la parte alta arretrata di diversi metri dal filo esterno dei corpi bassi (circa 6,30 metri) e non volendo realizzare coperture a vista di forte impatto visivo, si è optato per una parete che avesse una funzione scenografica con motivi architettonici che riprendessero quelli dei prospetti sottostanti in particolare le lesene dei pilastri, il colore giallo della facciata e i rivestimenti realizzati in ceppo presenti in diversi punti.

Anche in questo caso infissi, ringhiere e finiture sono stati sostituiti o ripristinati in stile rigorosamente simile a quello degli esistenti. La facciata principale mostra elementi architettonici e decorativi più complessi ed elaborati rispetto ai fronti dei cortili interni che presentano un’immagine più semplice.

Questa diversificazione è stata mantenuta anche nel progetto prevedendo per i prospetti interni la realizzazione di una copertura a padiglione senza alterazione della linea di gronda esistente e la creazione di balconcini incassati all’interno della copertura stessa. Essendo la copertura l’elemento importante, è stata l’utilizzata una soluzione in alluminio preverniciato di colore chiaro che riprendesse l’omogeneità dei manufatti già presenti.

Portineria

A fronte delle problematiche riscontrate in merito al servizio portineria, l’intero porticato d’ingresso su Largo Augusto è stato ripensato e riprogettato in modo più funzionale. In origine il porticato, con planimetria a T rovesciata, si presentava non idoneo data la posizione della stessa portineria situata lateralmente e pressoché invisibile all’ingresso principale.

Come soluzione alternativa è stata realizzata una struttura vetrata a bussola, posta in simmetria centrale rispetto al porticato stesso, in modo tale fosse garantita la visuale da tutti gli accessi presenti e che anch’essa fosse visibile da ogni punto dell’edificio.

Alla struttura a bussola è stata integrata una parete trasparente lungo il lato esposto verso il cortile interno conferendo una maggiore leggerezza e luminosità all’ambiente interno.

La pavimentazione esistente è stata sostituita con una nuova in marmo tipo granito carnico dal disegno geometrico di notevole effetto estetico. Il progetto prevede inoltre la sostituzione di tutti gli impianti di risalita e la riprogettazione dei corpi scala presenti per garantire l’accessibilità al nuovo piano sottotetti.

Riqualificazione

L’ampliamento dei sottotetti a uso residenziale e la riqualificazione della facciata e delle parti comuni sono stati entrambi curati dall’architetto Gaspare Safina che, avendo seguito la pratica fin dall’origine, possedeva una conoscenza approfondita dell’immobile e delle problematiche correlate alla sua riqualificazione.

Data la valenza storica e architettonica dell’edificio, l’architetto ha deciso di non stravolgere l’impronta originaria, soprattutto nei prospetti principali, bensì di adottare un approccio conservativo attraverso il recupero ed il ripristino di quei particolari realizzati con notevole precisione esecutiva, dimostrazione della grande attenzione verso il dettaglio e l’estetica propri di Cesare Donini.

L’idea progettuale è stata guidata dalla volontà di proporre un intervento di valorizzazione tale da non sottovalutare il valore intrinseco all’immobile stesso.

Si presentava l’interessante opportunità per creare un connubio tra antico e nuovo, proponendo delle soluzioni che interessassero la creazione di nuove volumetrie ed al contempo offrissero l’occasione di proseguire la chiave di lettura architettonica iniziale con riferimenti a particolari e materiali di finitura propri del manufatto stesso.

Gli uffici

Il progetto degli uffici ha interessato il primo, il secondo, il terzo, parte del quarto piano e il piano rialzato. Il principio guida dell’iter progettuale è stato la totale rifunzionalizzazione degli spazi attraverso un’operazione di re-layout e modernizzazione degli interni e delle componenti tecnologiche ed impiantistiche.

L’obiettivo era realizzare spazi totalmente flessibili e sostituire la staticità che caratterizzava la distribuzione spaziale esistente con ambienti dinamici e adattabili al rapido mutare delle esigenze, in linea con gli standard richiesti per moderni uffici.

L’integrazione tra funzionalità ed estetica è stata ottenuta attraverso soluzioni tecnologiche, finiture e materiali in grado di creare spazi efficienti ed accoglienti con luci, colori, materiali e finiture studiati nel dettaglio e nelle loro peculiarità.

La logica compositiva è stata quella di progettare un unico piano open space, divisibile modularmente in campate funzionalmente indipendenti. La suddivisione è scandita sia dal ritmo delle aperture in facciata sia dalla fila di pilastri mediana dell’edificio.

Ogni campata è realizzata come un sistema modulare di elementi indipendenti dotati di tutte le utenze necessarie dal punto di vista elettrico e di trasmissione dati. Le predisposizioni dei punti di utilizzo sono sui quattro angoli della campata tipo (due punti sulla facciata ai lati della finestra e due punti diametralmente opposti sul lato del corridoio sul rivestimento in cartongesso dei pilastri) ed al centro (una torretta a filo pavimento con predisposizioni elettriche, dati e fonia).

Climatizzazione

Dal punto di vista climatico ogni campata è servita da una unità alloggiata nel controsoffitto del corridoio comandabile singolarmente attraverso il termostato ambiente. La campata è dotata di un sistema di illuminazione alloggiato in una gola in cartongesso che riquadra e delimita un controsoffitto tecnico ad alto abbattimento acustico. Il controsoffitto, oltre a essere un elemento altamente funzionale, è stato ideato per essere anche una componente di notevole valenza estetica.

Il sistema di illuminazione fluorescente e dimerabile produce un effetto di luce diffusa e indiretta, evitando in questo modo ogni forma di abbagliamento. I singoli elementi, così equipaggiati, possono dare origine a singoli uffici, tramite la semplice delimitazione della campata con pareti in cartongesso o essere aggregati in più moduli tali da definire degli uffici in open space.

Materiali

La scelta di utilizzare questa tipologia è stata influenzata anche dalle condizioni in essere dell’immobile. L’altezza interna per ogni piano infatti non superava i 3,20 metri non consentendo l’utilizzo di pavimenti sopraelevati, tali da indurre ad un innalzamento del livello della pavimentazione non rispondente ai requisiti minimi in termini di altezza.

I materiali e le finiture sono stati selezionati in relazione alle loro caratteristiche, prestazioni funzionali e alla loro estetica. Il pavimento è un rivestimento in pvc, che simula il parquet, garantendo però una maggiore resistenza e praticità.

Le tende a pannelli, di medesimo colore e tessuto per tutti piani ad uffici, se non utilizzate sono totalmente nascoste all’interno di un cassonetto integrato al controsoffitto, soluzione che conferisce maggiore ordine e uniformità agli spazi, soprattutto rispetto alla vista in facciata.

Per quanto riguarda i servizi, sono stati previsti cinque gruppi per ogni piano in modo tale da garantire la presenza in prospettiva di un’eventuale suddivisone del piano in blocchi uffici indipendenti. Anche in questo caso le finiture sono state studiate e scelte con particolare attenzione ai materiali e al design.

Ventilazione

Allo stato di fatto la situazione impiantistica dell’immobile presentava condizioni di scarsa qualità e di inefficienza. Al piano sotterraneo, nella parte prospiciente su via San Bernardino, è stato realizzato un locale tecnico in cui sono state installate 28 unità Vrv in grado di gestire sia l’impianto di condizione sia quello di riscaldamento. Il grigliato situato nel passo carraio garantisce la presa d’aria delle macchine, mentre l’espulsione avviene dal cavedio su via San Bernardino.

La localizzazione al piano sotterraneo consente inoltre un elevato isolamento acustico e la possibilità di evitare l’istallazione di impianti in copertura o nei cortili interni. I vantaggi prestazionali derivanti dall’utilizzo di questo sistema impiantistico sono misurabili sia in termini energetici che in termini economici.

Il controllo di tipo centralizzato permette di monitorare le macchine interne e impostare le varie temperature e orari di funzionamento per ogni singolo ambiente. Questo consente di calcolare il consumo energetico di ciascuna unità interna in base al flusso refrigerante e di mantenere la temperatura dell’ambiente confortevole e a un livello costante, evitando le variazioni tipiche dei sistemi a controllo tipo on-off.

I costi di funzionamento sono ridotti di circa il 30% rispetto ai sistemi tradizionali, data la possibilità di gestire ogni singolo ambiente autonomamente: il funzionamento, infatti, è attivo solo nell’area in cui è strettamente necessario, lasciando spente le altre zone ed evitando gli sprechi che spesso si verificano con altri impianti di tipo tradizionale.

Questa tipologia garantisce quindi una massima flessibilità nella gestione del caldo e del freddo attraverso un sistema di regolazione domotico touch screen, in grado di governare indipendentemente, sulla base di range prestabiliti, ogni gruppo di macchine istallate ai piani. Ogni modulo ufficio è dotato di un singolo split regolabile anch’esso autonomamente attraverso un pannello a parete.

di Antonio Invernale