Il mercato immobiliare 2026 si presenta come uno scenario complesso, caratterizzato da segnali contrastanti. Da una parte la domanda abitativa continua a dimostrarsi solida, confermando il tradizionale interesse degli italiani per la casa; dall’altra pesano le incertezze legate alla situazione geopolitica internazionale, all’inflazione, ai tassi di interesse e alla disponibilità sempre più limitata di immobili nelle grandi città. Le previsioni dei centri di ricerca indicano un rallentamento delle compravendite a causa dell’incertezza per la situazione geopolitica e l’economia. Ma Milano corre.
Milano, il simbolo di un mercato sempre più difficile
Il gioco dell’Oca non è per nulla divertente, a Milano. Oca è, in realtà, l’acronimo di Osservatorio casa abbordabile.
Il terzo rapporto dell’osservatorio, realizzato da Politecnico di Milano, Ccl e Lum, non lascia dubbi: la situazione a Milano è ottima per chi possiede casa, nel senso che il valore dell’immobile si è moltiplicato, ma tragica per chi la casa la cerca. E anche le aree limitrofe hanno ormai prezzi non raggiungibili per gli stipendi medi e bassi. Quello di Milano è il caso più eclatante, una boa che segnala il sentiment del mercato immobiliare, perlomeno quelle delle grandi città.
D’altra parte, non è un dramma solo milanese o romano, ma il trend acclarato di tutte le grandi città del mondo. Non a caso grandi centri come Parigi, Barcellona e New York sono alle prese con lo stesso problema, che si può riassumere con la trasformazione degli edifici da abitazioni in cui vivere ad asset finanziario. E questo fa aumentare il prezzo. C’è chi punta il dito contro il Comune (di Milano, Roma, Napoli o dove volete). Ma, in realtà, le amministrazioni comunali possono fare ben poco, strette tra mancanza di fondi e steccato normativo-legislativo.
Secondo la ricerca dell’Oca, in ogni caso, nel 2024 i prezzi di compravendita immobiliare a Milano sono cresciuti dell’8,5% rispetto all’anno precedente, con canoni di locazione saliti del 6,5%. Un divario sempre maggiore rispetto ai redditi: uno stipendio medio alto è aumentano solo del 4,2%, ma per quello più bassi l’incremento si è fermato al 3,7% e per gli impiegati al 2,7%. Queste ultime fasce rappresentano però l’85% dei lavoratori a Milano.
Facile, quindi, comprendere perché la città si svuota dei suoi originali abitanti: la proporzione comunemente accettata per una locazione (o, se preferite, per un mutuo) è di circa il 30% dello stipendio. Le retribuzioni medie lorde oscillano, statistica alla mano, tra 1.542 a 2.700 euro al mese per un impiegato. Ciò significa che un bilocale, per esempio, dovrebbe essere affittato tra 450 e 810 euro al mese: missione impossibile a Milano.
Un altro fattore decisivo è il boom del turismo e il conseguente lievitare degli affitti brevi. Dal 2020 al 2024, conferma lo studio Oca, la quota di affitti a lungo termine è scesa dal 66% al 51%, mentre quella delle locazioni temporanee è salita dal 34 al 49%.
Le previsioni per il mercato immobiliare 2026
Ma Milano a parte, come va il mercato immobiliare 2026? Le compravendite di abitazioni nel 2025 hanno visto un incremento del 5,5% sul 2024, con prezzi nominali delle abitazioni in aumento medio di +1,5%, in rallentamento rispetto al biennio 2022-2023.
E quali sono i fattori che influenzano il mercato del 2026?
Tanto per cominciare, è bene partire da un aspetto non molto piacevole: l’incertezza sui tassi. Fino a gennaio non c’erano dubbi: sarebbero rimasti fermi. La guerra all’Iran, però, ha cambiato tutto. Petrolio più caro significa più inflazione e l’aumento dei prezzi può spingere la Bce ad alzare il costo del denaro. Che significherebbe mutui più cari (e sono già saliti un po’ rispetto a due anni fa).
Ma è difficile quantificare l’impatto della crisi energetica sui prezzi dei prossimi mesi. Il caro carburanti o, addirittura, la mancanza di cherosene per far decollare gli aerei potrebbe avere un impatto anche sul turismo, uno dei fattori che alimenta il mercato immobiliare.
Insomma, sono due fattori di incertezza, ma che potrebbero rientrare se la geopolitca facesse calare i venti di guerra.
Gli ultimi dati di Nomisma: crescita più lenta delle compravendite
Qualche allarme lo ha acceso l’ultima edizione dell’Osservatorio di Nomisma, secondo cui l’aumento dell’inflazione e quello conseguente del costo del denaro possono frenare l’accesso a un mutuo, con conseguente riduzione del numero complessivo di rogiti.
Gli operatori immobiliari interpellati dall’istituto di ricerca, quindi, osservano con allarme la crisi in Medio Oriente, che rischiano di far cambiare rotta al mercato. Prima dei bombardamenti su Teheran le previsioni per l’anno erano positive. Oggi, se nel 2025 le compravendite del mercato residenziale italiano sono cresciute del 6,4% sul 2024, Nomisma stima per quest’anno un aumento delle transazioni limitato a 780 mila (+1,8% sul 2025).
La domanda abitativa resta forte
La casa, comunque vada il mondo, resta nel cuore degli italiani. Per questo Paolo Giabardo, direttore generale del marketplace Immobiliare.it, ha previsto una domanda abitativa in crescita stabile e moderata per le compravendite, ma un aumento più consistente per le locazioni, con canoni che crescono di più rispetto ai prezzi di vendita a causa dello squilibrio strutturale tra domanda e offerta nelle principali città.
Opinione condivisa da Luca Dondi, Ceo di Patrigest (Gabetti), che ritiene che l’attuale livello del costo del denaro (se rimarrà tale) incentivi i prestiti e che le compravendite offrano occasioni specialmente nei Comuni medio-piccoli dove i costi sono più accessibili. Nei Comuni non capoluogo, osserva il manager, la crescita dei rogiti ha già registrato +9%, maggiore rispetto a quella dei capoluoghi (+7,3%).
Lo squilibrio tra domanda e offerta è stato sottolineato anche da Mario Breglia, presidente e fondatore di Scenari Immobiliari. Secondo l’esperto, «la domanda è molto forte anche perché l’offerta è carente, nella quantità di prodotto sul mercato e soprattutto nella qualità. Case datate, non ristrutturate, i cui prezzi sono spesso superiori al reale valore del bene proprio perché pressati dalla forte domanda di residenza, investimento, trasferimento. In più, si costruisce pochissimo nel resto d’Italia, mentre a Milano i cantieri residenziali sono sostanzialmente fermi», ha sintetizzato.
Prezzi delle case nelle grandi città italiane
Nel frattempo, i prezzi degli immobili continuano ad aumentare. Secondo le rilevazioni di Nomisma, a Milano sono saliti in un anno del 4,2%. Ma se si calcola anche la rata per un mutuo a 30 anni sul 70% del costo dell’immobile, il presso sale a +9,6%, perché all’aumento del tasso bisogna sommare anche l’incremento della somma da finanziare, con una spesa aumentata da 1.221 a 1.339 euro.
Case più care anche a Roma, dove se si calcola l’impatto del mutuo si è passati da 758 a 856 euro al mese, con un aumento del 13%. Sempre tenendo conto anche del costo del mutuo, sono saliti i prezzi degli immobili anche a Napoli (+3,5% i prezzi), a Torino (+7,1%), Genova (11,9%), Palermo (10,8%), Firenze (12,6%), Bologna (+12,7%). E dire che a febbraio, prima della guerra all’Iran, in Italia il tasso di inflazione era ancora contenuto all’1,5%.
Il mercato degli affitti nel 2026
Al contrario, incertezza, prezzi in aumento e mutui più cari sono alla base secondo Nomisma delle maggiori richieste di case in affitto, ma con canoni in aumento: +3,5% la crescita su base tendenziale.
Già nel secondo semestre dell’anno passato, Nomisma aveva rilevato uno spostamento della domanda da potenziale acquisto verso la locazione (del 49% e 51%). Di fronte al costo al metro quadrato, l’affitto rappresenta una soluzione temporanea in attesa di condizioni di mercato più favorevoli per l’acquisto, oltre a essere la naturale necessità per le esigenze di spostamento legate a studio o lavoro.
L’eccesso di domanda ha impresso una nuova spinta ai canoni, cresciuti del +3,5% su base tendenziale.
Con alcune distinzioni, però: i contratti ordinari in contrazione del 2%, mentre quelli transitori e quelli per studenti con aumenti significativi (rispettivamente +3,1% e +9,5%). E un aumento del 3-5% dei canoni è la previsione di Tecnocasa, mentre Immobiliare.it si spinge a prevedere una crescita dell’8,1%, con Bari in testa (+9,3%), seguita da Torino (+8,5%), Palermo (+6,8%), Milano (+5%), Roma (+4,2%).