Mediazione obbligatoria in condominio: cos’è e quando è necessaria

La mediazione condominiale è una procedura di risoluzione alternativa delle controversie che consente a condomini, amministratore e altri soggetti coinvolti di confrontarsi davanti a un mediatore imparziale.

L’obiettivo non è stabilire chi ha ragione o torto, come avviene in un processo, ma favorire un accordo tra le parti. Il mediatore non decide la controversia, ma aiuta i partecipanti a individuare una possibile soluzione, cercando di ricomporre il conflitto in modo più rapido e meno oneroso rispetto alla causa giudiziale.

Nel condominio, mediazione obbligatoria significa quindi che, per determinate liti, il tentativo di mediazione deve essere esperito prima di rivolgersi al giudice. In mancanza, la domanda giudiziale può essere dichiarata improcedibile.

La mediazione obbligatoria in condominio è prevista per le controversie che derivano dalla violazione o dall’errata applicazione delle norme in materia condominiale.

Il riferimento normativo principale è l’art. 5 del D.Lgs. 28/2010, secondo cui chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione.

Rientrano in questo ambito, ad esempio, le liti relative a:

• ripartizione delle spese condominiali;
• uso delle parti comuni;
• impugnazione di delibere assembleari;
• applicazione del regolamento condominiale;
• lavori, manutenzioni e innovazioni;
• rapporti tra condomini e amministratore;
• gestione dei servizi comuni;
• diritti e obblighi dei singoli condomini rispetto al condominio.

La mediazione condominio diventa quindi un passaggio centrale ogni volta che la controversia riguarda la gestione, l’organizzazione o l’utilizzo degli spazi e dei servizi comuni.

Non tutte le questioni collegate a un edificio condominiale sono però automaticamente soggette a mediazione obbligatoria. Occorre verificare se la lite rientra effettivamente nella materia condominiale e se riguarda diritti disponibili, cioè diritti sui quali le parti possono validamente trovare un accordo.

La mediazione obbligatoria in condominio è definita condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Questo significa che il giudice può esaminare la causa solo se prima è stato effettuato il tentativo di mediazione previsto dalla legge.

Il riferimento è sempre l’art. 5 del D.Lgs. 28/2010, che disciplina il rapporto tra mediazione e processo nelle materie per le quali il tentativo preventivo è obbligatorio. La stessa norma prevede anche che, quando la mediazione non risulta esperita, il giudice possa adottare i provvedimenti necessari secondo quanto previsto dall’art. 5, comma 2, del D.Lgs. 28/2010.

Se la mediazione non è stata avviata, o non è stata svolta correttamente, la controparte può eccepire l’improcedibilità. Anche il giudice può rilevarla d’ufficio, nei limiti previsti dalla normativa.

In questi casi, il procedimento giudiziale non prosegue nel merito finché non viene soddisfatta la condizione di procedibilità. La mediazione, quindi, non è un semplice adempimento formale, ma un passaggio che incide direttamente sulla possibilità di portare avanti la causa.

L’amministratore di condominio ha un ruolo particolarmente importante nelle mediazioni condominiali.

La disciplina attuale, in particolare l’art. 5-ter del D.Lgs. 28/2010, riconosce all’amministratore la legittimazione ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Questo consente al condominio di essere rappresentato nella fase iniziale della procedura senza dover necessariamente attendere una preventiva autorizzazione assembleare per ogni passaggio operativo.

Diverso è il discorso per l’accordo finale o per la proposta conciliativa. In questi casi, il verbale al quale è allegato l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore deve essere sottoposto all’approvazione dell’assemblea condominiale.

La decisione deve essere assunta con le maggioranze previste dall’art. 1136 del Codice civile, come richiamato dallo stesso art. 5-ter del D.Lgs. 28/2010.

Questa distinzione è importante: l’amministratore può partecipare alla mediazione e gestire la procedura, ma l’eventuale accordo che impegna il condominio richiede il coinvolgimento dell’assemblea.

Per avviare correttamente una procedura di mediazione condominiale è necessario presentare un’istanza presso un organismo di mediazione competente.

Secondo l’art. 4 del D.Lgs. 28/2010, la domanda di mediazione deve essere presentata mediante deposito di un’istanza presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia.

La domanda deve indicare in modo chiaro:

• l’organismo scelto;
• le parti coinvolte;
• l’oggetto della controversia;
• le ragioni della pretesa;
• gli elementi essenziali della futura domanda giudiziale.

Questo aspetto è fondamentale perché la domanda di mediazione deve essere coerente con l’eventuale causa successiva. In altre parole, non dovrebbe esserci una distanza sostanziale tra ciò che viene portato in mediazione e ciò che, in caso di mancato accordo, sarà poi sottoposto al giudice.

Anche la scelta dell’organismo di mediazione deve essere effettuata con attenzione. In linea generale, la domanda va presentata presso un organismo situato nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia, salvo accordo diverso tra le parti.

Una volta depositata l’istanza, l’organismo fissa il primo incontro davanti al mediatore. Le parti vengono convocate e, con l’assistenza dei rispettivi avvocati quando prevista, valutano la possibilità di proseguire il confronto.

Il primo incontro serve a chiarire la natura della controversia, le posizioni delle parti e l’eventuale disponibilità a cercare una soluzione condivisa. Se le parti decidono di proseguire, la mediazione entra nel merito della questione. Se invece non si raggiunge un accordo o non vi sono le condizioni per proseguire, il procedimento si chiude con un verbale.

Quando la mediazione è condizione di procedibilità, il primo incontro assume un valore essenziale: permette di dimostrare che il tentativo previsto dall’art. 5 del D.Lgs. 28/2010 è stato effettivamente esperito.

La mancata partecipazione alla mediazione condominiale può avere conseguenze rilevanti.

Se la parte che ha l’onere di attivare la mediazione non lo fa, la successiva domanda giudiziale può essere dichiarata improcedibile. Questo perché, nelle controversie condominiali soggette a mediazione obbligatoria, il procedimento previsto dall’art. 5 del D.Lgs. 28/2010 costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

Non basta, quindi, avviare la procedura in modo puramente formale. È necessario partecipare effettivamente al primo incontro e rispettare le regole previste per il corretto svolgimento della mediazione.

Nel contesto condominiale, questo principio è particolarmente importante perché molte controversie nascono da rapporti destinati a proseguire nel tempo. Partecipare alla mediazione può aiutare a ridurre il conflitto e a ristabilire un dialogo tra le parti, anche quando non si arriva subito a un accordo definitivo.

La mediazione condominiale si fonda anche sul principio di riservatezza. Le informazioni, le dichiarazioni e le proposte emerse durante il procedimento non possono essere liberamente utilizzate nel successivo giudizio.

Questo consente alle parti di confrontarsi in modo più aperto, sapendo che quanto discusso in mediazione è protetto da specifici obblighi di riservatezza.

Il mediatore è tenuto al segreto professionale su ciò che apprende durante la procedura e non può essere chiamato a testimoniare sulle dichiarazioni rese dalle parti nel corso degli incontri.

La tutela della privacy e la riservatezza del confronto sono quindi elementi essenziali per favorire un dialogo realmente utile e orientato alla composizione della lite.

La mediazione condominiale può concludersi con un accordo oppure con un mancato accordo.

Se le parti raggiungono un’intesa, l’accordo viene formalizzato nel verbale di mediazione. In presenza dei requisiti previsti dalla legge, l’accordo può avere efficacia esecutiva e costituire uno strumento utile per dare attuazione concreta agli impegni assunti.

Nel caso del condominio, l’accordo o la proposta conciliativa devono essere sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale. Se l’assemblea approva con le maggioranze richieste, la conciliazione può perfezionarsi. Se invece l’approvazione manca, la conciliazione non si conclude.

Se non viene raggiunto un accordo, le parti possono proseguire la controversia in sede giudiziale, avendo però assolto il tentativo obbligatorio di mediazione quando richiesto.

Il procedimento di mediazione ha una durata definita dalla normativa vigente.

Alla data di pubblicazione dell’articolo, l’art. 6 del D.Lgs. 28/2010, come modificato dal D.Lgs. 216/2024, prevede che il procedimento di mediazione abbia una durata di sei mesi, prorogabile dopo la sua instaurazione e prima della sua scadenza per periodi di volta in volta non superiori a tre mesi.

Quando la mediazione è demandata dal giudice ai sensi dell’art. 5, comma 2, del D.Lgs. 28/2010 o dell’art. 5-quater, comma 1, del D.Lgs. 28/2010, il procedimento ha durata di sei mesi ed è prorogabile per una sola volta di ulteriori tre mesi.

Questo è uno dei principali vantaggi della mediazione condominiale: affrontare la lite in un contesto più snello, con tempi potenzialmente più contenuti rispetto al giudizio ordinario e con la possibilità di arrivare a una soluzione concordata.

Naturalmente, la durata concreta dipende dalla complessità della controversia, dal numero delle parti coinvolte, dalla disponibilità a trattare e dalla necessità, nel caso del condominio, di sottoporre eventuali proposte all’assemblea.