Mediazione condominiale: il ruolo dell’amministratore

Anche i gestori di un condominio possono svolgere mediazione condominiale per i conflitti che si generano tra diversi proprietari. Ma devono ottenere il consenso dell’assemblea per concludere l’accordo.

La mediazione civile, introdotta in Italia con il decreto legislativo 28/2010, rappresenta un’importante alternativa al contenzioso giudiziario per risolvere le controversie in modo più rapido, economico e consensuale. Un ambito in cui la mediazione ha dimostrato di essere particolarmente efficace è quello delle controversie condominiali, dove la gestione delle relazioni tra i condomini e/o i rapporti fra condomini e amministratore di condominio può generare conflitti.

Strumento deflattivo

Nella materia condominiale, la mediazione è una condizione di procedibilità, ossia una tappa obbligatoria prima di poter adire il tribunale. Secondo il decreto legislativo 28/2010, prima di avviare una causa su determinate controversie è necessario tentare la via della mediazione.

Fra le materie per cui la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale vi sono le liti che riguardano questioni condominiali (come la ripartizione delle spese, le decisioni dell’assemblea, l’uso delle parti comuni e la gestione dei servizi comuni).

L’amministratore di condominio ricopre, ovviamente, un ruolo centrale in tutti i casi in cui nella vita condominiale vi sia una situazione patologica che sfocia in una lite. Adesso la sua funzione non è più limitata a rappresentare i condomini o ad agire per conto del condominio in sede giudiziaria, ma si espande anche alla fase della mediazione, con un ruolo attivo.

L’amministratore, quindi, deve possedere le competenze necessarie per partecipare attivamente alla risoluzione della controversia cercando, con l’ausilio del mediatore, un accordo che soddisfi le esigenze di tutte le parti coinvolte.

È chiamato a partecipare alla mediazione in buona fede e senza pregiudizi, favorendo un clima di collaborazione, cercando soluzioni condivise per evitare il ricorso alle vie giudiziarie, che comporterebbero tempi lunghi e costi più elevati.

Se l’amministratore non agisce in buona fede, per esempio rifiutandosi di partecipare alla mediazione o non convocando l’assemblea quando necessario, può essere considerato responsabile per eventuali danni o costi che derivano dal fallimento della mediazione stessa.

La legittimazione

Uno dei temi più dibattuti riguardava la legittimazione dell’amministratore di condominio a partecipare e ad aderire alla mediazione. La legittimazione ad agire in sede di mediazione da parte dell’amministratore è definita dall’articolo 1131 del Codice Civile, che stabilisce che l’amministratore ha il potere di rappresentare il condominio in tutti gli atti giudiziali e stragiudiziali (salvo che l’assemblea condominiale non decida diversamente).

Ed era quindi già compreso il potere di partecipare alla mediazione, che rientra certamente tra gli atti stragiudiziali finalizzati alla gestione ordinaria del condominio.

Tuttavia, l’amministratore era solito chiedere il consenso dell’assemblea condominiale, convocata appositamente per discutere e deliberare sull’eventuale adesione alla procedura di mediazione.

Il decreto legislativo 28/2010, introdotto con il decreto legislativo 149/2022, perimetra meglio la legittimazione dell’amministratore di condominio: in virtù dell’articolo 5-ter, l’amministratore può promuovere, partecipare e aderire alla mediazione civile senza necessitare di una preventiva delibera assembleare. Resta inteso che l’amministratore deve sempre ottenere un mandato specifico dall’assemblea condominiale prima di poter concludere un accordo.

Il verbale

In particolare, l’articolo 5-ter stabilisce che «il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa».

L’assemblea viene dunque convocata per decidere se accettare o meno la proposta di accordo emersa durante la mediazione. Se l’assemblea approva l’accordo, l’amministratore è legittimato a sottoscriverlo in nome e per conto del condominio.

Un accordo di mediazione sottoscritto dall’amministratore in assenza di una preventiva delibera assembleare è nullo, a meno che non sia successivamente ratificato dall’assemblea. Questo significa che se l’amministratore conclude un accordo senza il mandato necessario, l’assemblea condominiale dovrà confermare tale accordo affinché abbia valore legale.

I vantaggi

I vantaggi della mediazione nelle controversie condominiali sono molteplici. Ecco i principali:

Riduzione dei tempi e dei costi. Una causa in tribunale può durare anni e comportare costi legali significativi. La mediazione, invece, permette di risolvere la controversia in tempi molto più brevi e con costi ridotti, favorendo una soluzione condivisa senza dover passare attraverso il lungo iter giudiziario.

Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura.

Anche il verbale contenente l’accordo di conciliazione è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 100 mila euro con l’imposta eventualmente dovuta solo per la parte eccedente. Inoltre, per ogni singola procedura, è riconosciuto a ogni parte (o meglio, a ogni centro di interesse) un credito di imposta fino a 600 euro.

Soluzioni personalizzate. Nella mediazione, le parti hanno il controllo della situazione e possono negoziare direttamente per trovare una soluzione che soddisfi le loro esigenze specifiche. Questo è particolarmente importante nelle controversie condominiali, dove le parti devono continuare a convivere e cooperare anche dopo la risoluzione del conflitto.

Mantenimento dei rapporti di vicinato. Il contenzioso giudiziario può generare fratture difficili da sanare tra condomini. La mediazione, grazie alla sua natura più flessibile e conciliativa, favorisce il mantenimento di buoni rapporti di vicinato, promuovendo il dialogo e la comprensione reciproca.

Coinvolgimento attivo delle parti. In mediazione, le parti sono protagoniste attive del processo di risoluzione del conflitto. Questo approccio partecipativo permette di giungere a soluzioni creative e soddisfacenti per tutte le parti coinvolte.

Riservatezza. La mediazione è un processo riservato, il che significa che le questioni discusse durante le sessioni non possono essere divulgate: anche l’accordo posto in essere a valle della procedura può essere coperto dalla riservatezza. Questo aspetto è particolarmente apprezzato nelle controversie condominiali, dove la privacy è un valore importante per molti condomini.

Sintesi del ruolo dell’amministratore

Poteri Ordinari: L’amministratore può autonomamente attivare e/o partecipare-aderire alla mediazione senza la preventiva approvazione dell’assemblea.

Partecipazione in buona fede. L’amministratore è tenuto a partecipare alla mediazione con spirito collaborativo e a informare l’assemblea sull’andamento delle trattative.

Nullità dell’accordo senza delibera assembleare. Un accordo sottoscritto dall’amministratore senza l’autorizzazione necessaria è nullo, a meno che non venga ratificato successivamente dall’assemblea.

L’articolo 5-ter ha quindi formalizzato la legittimazione dell’amministratore, attribuendogli un ruolo centrale nella gestione delle controversie condominiali tramite la mediazione civile, ma ponendo al contempo chiari limiti alle sue prerogative, in modo da garantire che prevalga sempre la volontà collettiva dei condomini espressa in seno all’ assemblea.

*Responsabile organizzativo e scientifico della Camera di Mediazione Nazionale

dell’avv Demetrio Calveri