Manutenzione videosorveglianza condominiale: norme e costi

Sul nostro relax – meritato dopo gli interventi eseguiti su androne e scale, balconi, bonifiche da amianto, citofono, facciate,  finestre, impianto ascensore, impianto comune di riscaldamento, impianto di adduzione acqua e impianto di ricezione tv – veglia l’occhio attento delle telecamere. Ma anche loro hanno periodicamente bisogno di controlli e magari anche di lavori di adeguamento.

Impianto di videosorveglianza

L’impianto di videosorveglianza è composto da un insieme di elementi tecnici aventi la funzione di riprendere in tempo reale una data area, al fine di controllare e monitorare gli accessi garantendo una maggior sicurezza condominiale. Il sistema è costituito da telecamere, reti di connessione, monitor per la visualizzazione delle immagini e apparecchi di registrazione.

La manutenzione dell’impianto di videosorveglianza si divide in manutenzione ordinaria e straordinaria, e prevede:

• il controllo della funzionalità degli apparecchi di ripresa ottici verificandone il corretto orientamento;
• la verifica del corretto serraggio delle connessioni e la funzionalità del sistema di protezione;
• la verifica della conformità dell’impianto alla normativa e legislazione tecnica vigente;
• la verifica dello stato di funzionalità dei vari componenti dell’impianto;
• la valutazione di eventuali modifiche di impianto aggiornamento;
• la valutazione di eventuali manutenzioni straordinarie e altre operazioni atte a garantire una maggiore sicurezza.

Ripartizione delle spese

Di norma le spese per l’installazione e la manutenzione dell’impianto di videosorveglianza vengono suddivise su base millesimale. L’assemblea può per., a maggioranza, decidere di suddividerle in parti uguali, trattandosi d’impianto destinato a servire i condomini in uguale misura.

L’impianto, comunque soggetto alla normativa sulla privacy, è comune sino al punto di diramazione verso le singole unità immobiliari. Se un tratto di diramazione serve più unità immobiliari, le spese inerenti quel tratto saranno a carico di tutti i relativi utenti. Il terminale video e la relativa rete di alimentazione dal punto di diramazione dalla rete comune sono a carico del singolo condomino.

Interventi di manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria dell’impianto di videosorveglianza condominiale si intende l’esecuzione delle operazioni manutentive che hanno come unico scopo quello di riportare i vari componenti che compongono tutto il sistema in stato di avaria allo stato di un buon funzionamento, precedente all’insorgere di tale deterioramento, senza modificare o migliorare le funzioni svolte dal sistema, senza aumentare il valore e senza migliorare le prestazioni.

Tali operazioni devono essere effettuate in loco mediante l’uso di attrezzature e di materiali di consumo da parte di ditte specializzate, su singola chiamata ma più comunemente con contratti di manutenzione annuali o pluriennali. La finalità della manutenzione ordinaria è di mantenere un buono stato manutentivo e in questo caso anche di sicurezza dell’elemento, nel rispetto di quanto previsto dai libretti manutentivi e dai relativi, se presenti, contratti di servizio con i manutentori. Ogni anno tutti gli elementi tecnici che compongono l’impianto di videosorveglianza devono essere sottoposti a ordinaria manutenzione, secondo le seguenti tipologie di intervento:

• la pulizia degli apparecchi e delle connessioni per eliminare eventuali accumuli di materiale che possano compromettere il regolare funzionamento degli apparecchi utilizzando un panno morbido imbevuto di alcool;
• il controllo del grado di protezione delle telecamere;
• la sostituzione periodica del supporto magnetico su cui si registra per garantire la qualità necessaria alla visione (si consiglia un riutilizzo non superiore alle 10-15 volte);
• per i sistemi CCTV analogici il controllo periodico del funzionamento del sistema di registrazione;
• gestione degli archivi di dati multimediali memorizzati attraverso l’organizzazione di banche dati rapide nel rintracciare le informazioni volute e facili da aggiornare per i sistemi digitali;
• effettuare Backup periodici di dati e software per prevenire perdite di dati.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• accertarsi che la ditta effettui tutte le verifiche previste e che vengano compilati i documenti di manutenzione dell’impianto;
• richiedere la segnalazione di eventuali anomalie o disfunzioni relativamente ai componenti dell’impianto comune;
• richiedere eventuali segnalazioni relative a interventi da eseguirsi nelle singole unità immobiliari;
• richiedere preventivi nel caso sia necessario sostituire componenti per usura o nel caso in cui l’impianto non rispetti le prescrizioni di legge minime atte a salvaguardare l’incolumità degli utenti;
• accertarsi che tutte le azioni e gli interventi siano documentati nelle apposite schede rilasciate dal tecnico abilitato;
• accertarsi del corretto rispetto della legge 196/2003 sulla privacy e del provvedimento dei sulla videosorveglianza del Garante (29/04/2004).

Interventi di manutenzione straordinaria

Per manutenzione straordinaria dell’impianto di videosorveglianza si intendono tutti gli interventi migliorativi, la manutenzione preventiva rilevante e tutti quegli interventi che aumentano la sicurezza dell’impianto o ne prolungano la vita utile, ovvero gli interventi il cui scopo non è dettato da un’esigenza imminente di ripristinare il livello minimo prestazionale. Tale manutenzione, infatti, non ha lo scopo di mantenere nel tempo il livello prestazionale stabilito inizialmente in fase di progetto, ma riguarda il miglioramento delle prestazioni o dell’affidabilità dell’intero impianto.

In questo preciso caso un intervento di straordinaria amministrazione è la sostituzione degli apparecchi quando sono danneggiati o usurati.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• verificare sempre sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà;
• in assenza di regolamento di condominio, ripartire gli interventi di manutenzione straordinaria o quelli necessari per l’adeguamento alle normative secondo i millesimi di proprietà;
• accertarsi che la ditta prescelta sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge in merito alla sicurezza, alle posizioni previdenziali ed assicurative;
• sottoscrivere un contratto che preveda dettagliatamente tutte le lavorazioni indicando le quantità;
• possibilmente far nominare dall’assemblea un Direttore dei Lavori che controlli la realizzazione delle opere e provveda al collaudo finale;
• ricordare che in caso di sostituzione dell’impianto valgono le norme previste dalla legge 46/90, tale legge riguarda anche gli impianti di distribuzione del gas, per i quali prescrive che le opere di installazione, ampliamento, trasformazione e manutenzione siano eseguite soltanto da operatori abilitati, in possesso dei requisiti tecnico-professionali previsti dalla legge stessa, non solo, ma prescrive inoltre che gli impianti siano conformi alle specifiche norme UNI e CEI;
• verificare la presenza e obbligatorietà di normative più restrittive rispetto a quelle nazionali o regionali a livello dei singoli regolamenti edilizi comunali.

Cosa può fare l’amministratore sostenibile

L’amministratore condominiale sostenibile può inoltre:

• proporre l’installazione di un sistema di videosorveglianza con tecnologia wireless;
• proporre l’installazione di un impianto fotovoltaico a servizio del fabbisogno elettrico delle parti comuni dell’edificio, che alimenti anche il suddetto impianto di videosorveglianza.

Installazione di un nuovo impianto

L’installazione di un nuovo impianto di videosorveglianza in condominio può essere decisa con i voti della maggioranza dell’assemblea condominiale che rappresentano almeno la metà dei millesimi.

Qualora la maggioranza non si raggiunga un singolo condomino può comunque decidere di installare un impianto di videosorveglianza privato rispettandone le regole dettate dal garante della privacy ovvero orientando le telecamere in modo da riprendere esclusivamente il proprio accesso.

Agevolazioni fiscali

Bonus Ristrutturazione

L’installazione dell’impianto di videosorveglianza è una delle agevolazioni presenti nel bonus ristrutturazioni.

Per tale tipologia di lavori la detrazione si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire

Rientrano tutte le spese volte al miglioramento del grado di sicurezza degli edifici ovvero che rientrano in “interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio di compimento di atti illeciti da parte di terzi”.

Di seguito la lista delle spese beneficiarie della detrazione:

• perizie per installazione dell’impianto di allarme e antifurto;
• sopralluoghi installazione impianto di allarme;
• progettazione impianto di allarme;
• prestazioni professionali connesse allarme di casa;
• spese per l’acquisto dei materiali impianto di allarme;
• rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate e recinzioni;
• grate finestra;
• installazione di porte blindate o rinforzate;
• sostituzioni serrature;
• installazione di rilevatori di apertura e di effrazione;
• saracinesche;
• tapparelle metalliche con bloccaggi;
• vetri antisfondamento;
• telecamere per videosorveglianza;
• compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti.