Manutenzione impianto idrico condominiale: guida completa

L’acqua è elemento vitale, per questo è necessario poterne disporre nelle nostre abitazioni con tranquillità. Perché ciò si avveri, l’impianto idrico deve essere mantenuto in condizioni efficienti; allora -dopo androne e scale, balconi, bonifiche da amianto, citofono, facciate,  finestre, impianto ascensore, impianto comune di riscaldamento, impianto di adduzione acqua, impianto di ricezione tv, impianto di videosorveglianza e impianto elettrico – i controlli riguardano ora la fitta rete idrica condominiale.

Impianto idrico

L’impianto idrico riguarda il sistema di adduzione dell’acqua calda e fredda, la cui manutenzione ordinaria e straordinaria avviene a partire dall’analisi tecnica dell’intero sistema dei suoi diversi componenti.

L’adduzione dell’acqua fredda può essere con utenza condominiale, in questo caso il condominio è responsabile della rete di distribuzione fino ai singoli contatori, la cui lettura e conseguente ripartizione sarà effettuata dal condominio, ovvero singola con contatore installato e letto dalla azienda distributrice dell’acqua, in questo caso le spese di manutenzione fino al singolo contatore saranno a cura dell’azienda stessa.

L’adduzione dell’acqua calda in genere avviene in derivazione da una utenza condominiale concrete di distribuzione e contatori installati gestiti dal condominio L’impianto di distribuzione dell’acqua fredda e calda consente l’utilizzazione di acqua nell’ambito degli spazi interni del sistema edilizio o degli spazi esterni connessi.

L’impianto è generalmente costituito dai seguenti elementi tecnici:

• allacciamenti che hanno la funzione di collegare la rete principale (acquedotto) alle reti idriche d’utenza;
• macchine idrauliche che hanno la funzione di controllare sia le caratteristiche fisico-chimiche, microbiologiche, ecc. dell’acqua da erogare sia le condizioni di pressione per la distribuzione in rete;
• reti di distribuzione acqua fredda e/o calda, aventi la funzione di trasportare l’acqua fino ai terminali di erogazione;
• reti di ricircolo dell’acqua calda che hanno la funzione di mantenere in costante circolazione l’acqua calda in modo da assicurarne l’erogazione alla temperatura desiderata;
• apparecchi sanitari e rubinetteria che consentono agli utenti di utilizzare acqua calda e/o fredda per soddisfare le proprie esigenze.

L’analisi tecnica dell’unità tecnologica in oggetto prevede:

• la verifica della tenuta ed eventuale sostituzione dei flessibili di alimentazione;
• la verifica della tenuta di tutti gli scarichi effettuando delle sigillature o sostituendo le guarnizioni;
• la verifica del corretto funzionamento del galleggiante, della valvola di alimentazione e del tubo di troppo pieno;
• il controllo dello stato degli interblocchi elettrici effettuando delle manovre di apertura e chiusura;
• la verifica della corretta pressione di serraggio delle lame dei sezionatori e delle bobine dei circuiti di sgancio degli interruttori di manovra sezionatori;
• la verifica, tramite una manovra di prova, di tutti gli organi di intercettazione per evitare che si blocchino;
• il controllo dello stato degli eventuali dilatatori e giunti elastici;
• la verifica della tenuta delle congiunzioni a flangia, la stabilità dei sostegni e degli eventuali giunti fissi e l’assenza di inflessioni nelle tubazioni;
• il controllo dell’aderenza dei vari strati di materiale che costituiscono la tubazione;
• la verifica dell’integrità delle coibentazioni con eventuale ripristino;
• la verifica dell’integrità delle tubazioni con particolare attenzione ai raccordi tra tronchi di tubo e tra tubi ed apparecchi utilizzatori;
• la regolazione del serraggio dei premistoppa sugli steli ed eventuale sostituzione degli organi di tenuta.

Ripartizione delle spese

Gli interventi all’impianto idrico in mancanza di apposita tabella o di diversa disposizione del regolamento si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà. In alcuni casi dove originariamente la distribuzione dell’acqua avveniva utilizzando dei cassonetti di accumulo, potrebbe essere ancora in uso il criterio di ripartizioni in parti uguali. L’impianto è comune sino al punto di diramazione verso le singole unità immobiliari. Se un tratto di diramazione serve più unità immobiliari le spese inerenti quel tratto saranno a carico di tutti i relativi utenti. È importante verificare sempre sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà.

Interventi di manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria dell’impianto di distribuzione dell’acqua calda e fredda condominiale si intende l’esecuzione delle operazioni manutentive che hanno come unico scopo quello di riportare i vari componenti che compongono tutto il sistema in stato di avaria allo stato di un buon funzionamento, precedente all’insorgere di tale deterioramento, senza modificare o migliorare le funzioni svolte dal sistema, senza aumentare il valore e senza migliorare le prestazioni.

Tali operazioni devono essere effettuate in loco mediante l’uso di attrezzature e di materiali di consumo da parte di ditte specializzate, su singola chiamata ma più comunemente con contratti di manutenzione annuali o pluriennali. La finalità della manutenzione ordinaria è quella di mantenere un buono stato manutentivo e in questo caso anche di sicurezza dell’elemento, nel rispetto di quanto previsto dai libretti manutentivi e dai relativi contratti di servizio con i manutentori, se presenti.

Ogni anno tutti gli elementi tecnici che compongono l’impianto di adduzione del gas devono essere sottoposti a ordinaria manutenzione, secondo le seguenti tipologie di intervento e cadenze:

• rimozione di eventuale calcare sugli apparecchi sanitari con l’utilizzo di prodotti chimici (ogni 6 mesi);
• lubrificazione con lubrificanti indicati dalle case costruttrici delle filettature e dei rubinetti (ogni 6 mesi);
• lubrificazione con vaselina pura di contatti, pinze e lame dei sezionatori di linea, interruttori di manovra, sezionatori di messa a terra (annuale);
• lubrificazione con olio grafitato di tutti gli ingranaggi e gli apparecchi di manovra (annuale);
• pulizia interna mediante lavaggio con eventuale asportazione di rifiuti (ogni 2 anni);
• pulizia o eventuale sostituzione dei filtri dell’impianto (ogni 6 mesi).

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• garantire il rispetto dei parametri di potabilità dell’acqua;
• accertarsi che la ditta effettui tutte le verifiche previste e che vengano compilati i documenti di manutenzione dell’impianto;
• richiedere la segnalazione di eventuali anomalie o disfunzioni relativamente ai componenti dell’impianto comune;
• richiedere eventuali segnalazioni relative a interventi da eseguirsi nelle singole unità immobiliari;
• richiedere preventivi nel caso sia necessario sostituire componenti per usura o nel caso in cui l’impianto non rispetti le prescrizioni di legge minime atte a salvaguardare l’incolumità degli utenti;
• accertarsi che tutte le azioni e gli interventi siano documentati nelle apposite schede rilasciate dal tecnico abilitato;
• accertarsi del corretto rispetto delle norme UNI 8065 e 9182.

 Interventi di manutenzione straordinaria

Per manutenzione straordinaria dell’impianto di distribuzione dell’acqua calda e fredda condominiale si intendono tutti gli interventi migliorativi, la manutenzione preventiva rilevante e tutti quegli interventi che aumentano la sicurezza dell’impianto o ne prolungano la vita utile, ovvero gli interventi il cui scopo non è dettato da un’esigenza imminente di ripristinare il livello minimo prestazionale. Tale manutenzione, infatti, non ha lo scopo di mantenere nel tempo il livello prestazionale stabilito inizialmente in fase di progetto, ma riguarda il miglioramento delle prestazioni o dell’affidabilità dell’intero impianto.

In questo preciso caso gli interventi di straordinaria amministrazione sono:

• la disostruzione meccanica degli scarichi senza rimozione degli apparecchi, mediante lo smontaggio dei sifoni, l’uso di aria in pressione o sonde;
• la pulizia o l’eventuale sostituzione dell’otturatore nel caso si verifichi il passaggio del fluido ad otturatore chiuso;
• il ripristino dello strato di coibentazione delle tubazioni quando sono evidenti i segni di degradamento.

 Cosa deve fare l’amministratore

 L’amministratore condominiale deve:

• verificare sempre sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà;
• in assenza di regolamento di condominio, ripartire gli interventi di manutenzione straordinaria o quelli necessari per l’adeguamento alle normative secondo i millesimi di proprietà e nel caso non tutti usufruiscano del riscaldamento, limitatamente ai condomini interessati;
• accertarsi che la ditta prescelta sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge in merito alla sicurezza, alle posizioni previdenziali ed assicurative;
• sottoscrivere un contratto che preveda dettagliatamente tutte le lavorazioni indicando le quantità;
• far nominare dall’assemblea un Direttore dei Lavori che controlli la realizzazione delle opere e provveda al collaudo finale;
• verificare la presenza di chiavi di arresto e valvole di intercettazione, segnalandole ai manutentori, facendone controllare l’efficienza;
• suggerire, in particolari contesti di manutenzione straordinaria e vetustà degli impianti e/o degli edifici, l’installazione di nuove tubazioni in bypass su singole perdite o su tratti limitati;
• dare specifiche indicazioni e istruzioni per l’eventuale pulizia delle tubazioni per rimuovere le incrostazioni;
• ricordare che in caso di sostituzione dell’impianto valgono le norme previste dalla legge 46/90, tale legge riguarda anche gli impianti di distribuzione dell’acqua sanitaria, per i quali prescrive che le opere di installazione, ampliamento, trasformazione e manutenzione siano eseguite soltanto da operatori abilitati, in possesso dei requisiti tecnico-professionali previsti dalla legge stessa, non solo, ma prescrive inoltre che gli impianti siano conformi alle specifiche norme UNI e CEI;
• verificare la presenza e obbligatorietà di normative più restrittive rispetto a quelle nazionali o regionali a livello dei singoli regolamenti edilizi comunali.

Cosa può fare l’amministratore sostenibile

L’amministratore condominiale sostenibile può inoltre:

• proporre l’installazione di sistemi di recupero, depurazione e riutilizzo dell’acqua piovana;
• promuovere l’installazione di sistemi solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria.

Incentivi e agevolazioni

Bonus ristrutturazione

Gli interventi sull’impianto idrico rientrano nel pacchetto di agevolazioni per i lavori di ristrutturazione.

Per tale tipologia di lavori la detrazione si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.

Rientrano nella detrazione per i complessi condominiali la riparazione anche senza innovazioni o sostituzioni dell’impianto stesso.

Ecobonus

Nel caso di azioni sostenibili, quali l’installazione di sistemi di recupero di acqua piovana o di l’installazione di sistemi solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria, è possibile accedere alla detrazione alla detrazione anche dell’ecobonus che tuttavia non comporta una modifica dell’aliquota di detrazione applicata rispetto il bonus ristrutturazione.