Manutenzione facciate condominiali: controlli e interventi

Quanti lavori sono necessari per mantenere un condominio in sicurezza e garantire anche una qualità estetica. Abbiamo iniziato sistemando androne e scale, abbiamo rifatto i balconi, provveduto alle bonifiche da amianto, ripristinata la corretta funzionalità del citofono ed ora è il momento di “indossare l’abito nuovo”.

Facciate

Comunemente la manutenzione della facciata avviene uniformemente per tutto l’immobile e quindi rientra nelle opere di manutenzione straordinaria, ma può capitare che in corrispondenza dei piani terra o degli attici si possa intervenire solo su parte di essa.

Per facciata si intende l’involucro esterno e visibile dell’edificio, costituito dai muri perimetrali, dall’intonaco e dalla tinta.

In particolare, le facciate sono pareti leggere con funzione non portante, situate esternamente rispetto alla struttura dell’edificio, ripetute con elementi modulari di tamponamento. Quelle definite continue sono costituite da strutture ausiliarie nelle quali vengono inseriti elementi tra loro compatibili, fissi o apribili, trasparenti e/o opachi. Esse possono essere completamente trasparenti, colorate o riflettenti a secondo del diverso trattamento dei vetri. In genere agli elementi trasparenti vengono assemblati pannelli opachi o in alternativa le facciate sono rivestite con pannelli di natura diversa (pietra, resine, lastre di metallo, ecc.).

Si tratta di strati funzionali, facenti parte delle chiusure verticali, la cui funzione principale è quella di proteggere il sistema di chiusura dalle sollecitazioni esterne degli edifici e dagli agenti atmosferici nonché di assicurargli un aspetto uniforme ed ornamentale.

L’analisi tecnica della facciata prevede:

• controllo (annuale) delle zone accessibili della facciata, in particolare dei telai, pannelli di chiusura e dei basamenti;
• controllo e verifica (annuali) della tenuta all’aria e all’acqua dei sigillanti dei giunti rispetto alle aderenze tra telai ed elementi di chiusura;
• controllo (annuale) delle superfici e verifica dell’assenza di anomalie rispetto all’integrità dei rivestimenti e dei giunti siliconici;
• controllo (annuale) delle superfici e verifica dell’assenza di anomalie (decolorazione, frantumazione, perdita di trasparenza, ecc.) rispetto all’integrità dei cristalli e dei giunti siliconici. Verifica degli incollaggi lastre-telai e di tenuta all’aria e all’acqua;
• controllo della funzionalità dell’intonaco attraverso l’uso di strumenti il cui impiego è da definire in relazione all’oggetto specifico del controllo e dal tipo di intonaco (analisi fisico-chimiche su campioni, analisi stratigrafiche, sistemi di rilevamento umidità, carotaggi per controllo aderenza, prove sclerometriche per la valutazione delle caratteristiche di omogeneità, monitoraggi per verificare la presenza di sali, indagini endoscopiche, ecc. quando occorre);
• controllo dello stato di conservazione delle finiture e verifica del grado di usura delle parti in vista;
• controllo dell’uniformità dell’aspetto cromatico delle superfici. Riscontro di eventuali anomalie (bolle, screpolature, depositi, efflorescenze, microfessurazioni, ecc.) e/o difetti di esecuzione;
• controllo della funzionalità del rivestimento lapideo e l’integrità delle superfici e dei giunti e verifica anche mediante l’utilizzo di strumenti, il cui impiego è da definire in relazione all’oggetto specifico del controllo, eventuali degradi dovuti a corrosioni superficiali, distacchi di porzioni superficiali, fessurazioni, perdita di colore, penetrazione di umidità in particolare in prossimità degli ancoraggi (ogni 3 anni).

Ripartizione delle spese

Fermi restando i vincoli estetici, gli interventi debbono essere approvati dall’assemblea con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art.1136 cc. La spesa va ripartita, salvo disposizione diversa del regolamento, in base ai millesimi di proprietà tra tutti i condomini, anche se non direttamente interessati alla porzione di facciata sulla quale si interviene.

Interventi di manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria della facciata si intende l’esecuzione delle operazioni manutentive che hanno come unico scopo quello di riportare i vari elementi tecnici che compongono l’involucro edilizio in stato di avaria allo stato di un buon funzionamento, precedente all’insorgere di tale deterioramento, senza modificare o migliorare le funzioni svolte dal sistema, senza aumentare il valore e senza migliorare le prestazioni. Tali operazioni devono essere effettuate in loco mediante l’uso di attrezzature e di materiali di consumo da parte di tecnici specializzati, su singola chiamata ma più comunemente con contratti di manutenzione annuali o pluriennali. La finalità della manutenzione ordinaria è di mantenere un buono stato manutentivo e in questo caso anche prestazionale dell’elemento stesso.

Di seguito sono elencate le principali tipologie di interventi in manutenzione ordinaria:

• ripristino dei sigillanti di tenuta, dove necessario, mediante incollaggio delle guarnizioni in gomma con particolare attenzione agli angoli di tenuta (ogni 5 anni);
• sostituzione delle guarnizioni degradate e pulizia delle scanalature e dei fori di drenaggio (ogni 10 anni);
• pulizia delle superfici con prodotti detergenti idonei al tipo di superficie e rimozioni di eventuali depositi. (ogni 3 anni);
• pulizia dello sporco superficiale e dei giunti mediante spazzolatura manuale o con tecniche di rimozione dei depositi mediante getti di acqua a pressione (ogni 10 settimane);
• reintegro dei giunti degradati mediante nuova listellatura (ogni 10 settimane);
• ripristino degli strati protettivi, previa accurata pulizia delle superfici, qualora il tipo di prodotto ceramico lo preveda, con soluzioni chimiche appropriate antimacchia, antigraffiti che non alterino le caratteristiche fisico-chimiche dei materiali e in particolare di quelle visive cromatiche (ogni 5 anni);
• rimozioni del vecchio strato protettivo mediante carte abrasive leggere (ogni 3 anni);
• riverniciatura con l’impiego di prodotti idonei al tipo di legno o suo derivato (ogni 3 anni);
• pulizia della patina superficiale degradata del rivestimento lapideo mediante lavaggio ad acqua ed impacchi con soluzioni adatte al tipo di rivestimento (ogni 5 anni);
• rimozioni di macchie, graffiti o depositi superficiali mediante l’impiego di tecniche con getto d’acqua calda a vapore e soluzioni chimiche appropriate (ogni 5 anni);
• rimozione dei pannelli lapidei di facciata, pulizia degli alloggiamenti, reintegro dei giunti strutturali e rifacimento delle sigillature di tenuta degradate (ogni 10 anni);
• ripristino degli strati protettivi, previa accurata pulizia delle superfici, con soluzioni chimiche appropriate che non alterino le caratteristiche fisico-chimiche dei materiali ed in particolare di quelle visive cromatiche (ogni 5 anni).

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• accertarsi che la ditta incaricata effettui tutte le verifiche previste e che annoti regolarmente su appositi registri le manutenzioni;
• richiedere la segnalazione di eventuali anomalie o deterioramenti relativamente ai componenti a vista della facciata;
• richiedere preventivi nel caso sia necessario sostituire componenti deteriorati o nel caso in cui la facciata presenti particolari anomalie che pregiudicano l’incolumità degli utenti;
• predisporre o far predisporre un piano che regoli in modo dettagliato e puntuale ogni singola operazione di manutenzione;
• verificare visivamente periodicamente e personalmente eventuali deterioramenti e/o anomalie dell’elemento in oggetto.

Interventi di manutenzione straordinaria

Per manutenzione straordinaria delle facciate si intendono tutti gli interventi migliorativi, la manutenzione preventiva rilevante e tutte quelle operazioni che aumentano le performance dell’unità tecnologica o ne prolungano la vita utile, ovvero gli interventi il cui scopo non è dettato da un’esigenza imminente di ripristinare il livello minimo prestazionale. Tale manutenzione, infatti, non ha lo scopo di mantenere nel tempo il livello prestazionale stabilito inizialmente in fase di progetto, ma riguarda il miglioramento delle prestazioni o dell’affidabilità dell’intero sistema.

In questo preciso caso gli interventi di straordinaria manutenzione sono:

• pulizia dei vetri con prodotti specifici per garantire il migliore assorbimento delle radiazioni solari;
• sostituzione degli elementi vetro con altri analoghi se gravemente danneggiati e/o comunque se siano irrimediabilmente compromesse le caratteristiche di trasparenza;
• sostituzione dei moduli con altri analoghi se gravemente danneggiati;
• ripristino dei giunti mediante il rifacimento delle sigillature rispetto alle aderenze tra telai ed elementi di chiusura. Assicurarsi della buona polimerizzazione del prodotto e dei tempi occorrenti di movimentazione rispetto alle prescrizioni fornite dal produttore;
• ripristino ed integrazione degli elementi di rivestimento usurati o mancanti;
• pulizia della patina superficiale degradata dell’intonaco mediante lavaggio ad acqua con soluzioni adatte al tipo di rivestimento;
• rimozioni di macchie, graffiti o depositi superficiali mediante l’impiego di tecniche con getto d’acqua a pressione e/o con soluzioni chimiche appropriate;
• sostituzione delle parti più soggette ad usura o altre forme di degrado mediante l’asportazione delle aree più degradate, pulizia delle parti sottostanti mediante spazzolatura e preparazione della base di sottofondo previo lavaggio;
• ripresa dell’area con materiali adeguati e/o comunque simili all’intonaco originario ponendo particolare attenzione a non alterare l’aspetto visivo cromatico delle superfici;
• pulizia e rimozione dello sporco superficiale mediante lavaggio degli elementi con detergenti adatti al tipo di rivestimento;
• sostituzione degli elementi usurati, rotti, sollevati o scollati con altri analoghi;
• reintegro dei giunti degradati mediante nuova listellatura;
• sostituzione dei fissaggi difettosi e/o comunque danneggiati;
• verifica e riserraggio degli altri elementi;
• sostituzione degli elementi in legno, dei prodotti derivati e degli accessori degradati con materiali adeguati e/o comunque simili a quelli originari ponendo particolare attenzione ai fissaggi ed ancoraggi relativi agli elementi sostituiti. Tali operazioni non debbono alterare l’aspetto visivo geometrico-cromatico delle superfici;
• ritinteggiature delle superfici con nuove pitture previa carteggiatura e sverniciatura, stuccatura dei paramenti e preparazione del fondo mediante applicazione, se necessario, di prevernici fissanti. Le modalità di ritinteggiatura, i prodotti, le attrezzature variano comunque in funzione delle superfici e dei materiali costituenti;
• sostituzione degli elementi decorativi usurati o rotti con altri analoghi o se non possibile riparazione dei medesimi con tecniche appropriate tali da non alterare gli aspetti geometrici-cromatici delle superfici di facciata;
• sostituzione e verifica dei relativi ancoraggi.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• verificare sempre sul regolamento che le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà;
• richiedere preventivi per l’esecuzione degli interventi in oggetto;
• accertarsi che la ditta prescelta sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge in merito alla sicurezza, alle posizioni previdenziali ed assicurative;
• sottoscrivere un contratto possibilmente a forfait che preveda dettagliatamente tutte le lavorazioni indicando le quantità in modo forfettario;
• far nominare dall’assemblea un Direttore dei Lavori che controlli la realizzazione delle opere e provveda al collaudo finale;
• assicurarsi che nel caso di interventi strutturali siano fatte idonee verifiche da tecnici abilitati;
• richiedere copia di tutti gli eventuali elaborati tecnici presentati per rilasciare il titolo abilitativo;
• informare i condomini sui rischi attinenti agli interventi sopra descritti.

Cosa può fare l’amministratore sostenibile

L’amministratore condominiale sostenibile può inoltre:

• proporre interventi di efficientamento energetico mediante rivestimenti a cappotto in materiale isolante;
• proporre l’installazione facciate ventilate fotovoltaiche, costituite da moduli fotovoltaici che creano una superficie ventilata attraverso la quale l’aria circola liberamente;
• proporre l’applicazione di particolari vernici nanostrutturate da applicare al rivestimento in grado di ridurre l’irraggiamento solare estivo;
• proporre l’utilizzo del verde in facciata, non solo legato ad un aspetto estetico molto gradevole e suggestivo, ma soprattutto in un’ottica di termoregolazione e di schermatura solare, oltre che dell’inquinamento.

Incentivi e detrazioni fiscali

Gli interventi sulle facciate possono beneficiare del Bonus Ristrutturazione o del ecobonus in base alla tipologia di entità di intervento.

In tutti e due i casi l’aliquota di detrazione si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.

Mediante il Bonus Ristrutturazione, rientrano per i condomini le spese sostenute per la manutenzione ordinaria. Gli interventi sulle facciate fanno riferimento anche al rifacimento completo con materiali e colori uguali a quelli preesistenti.
Tra gli interventi ammessi rientrano:

• cornicioni: nuova formazione o rifacimento con caratteristiche diverse da quelle preesistenti o rifacimento o sostituzione conservando i caratteri essenziali preesistenti (materiali, dimensioni);
• lavori generali sulla facciata: rifacimento, anche parziale, modificando materiali e/o colori (o anche solo i colori) o piccola apertura per sfiatatoio gas, rifacimento, anche completo, con materiali e colori uguali a quelli preesistenti;
• intonaci esterni facciata: Intonaci e tinteggiatura esterna con modifiche a materiali e/o colori o intonaci e tinteggiatura esterna conservando materiali e colori uguali a quelli preesistenti;
• tinteggiatura esterna rifacimento modificando materiali e/o colori o rifacimento conservando materiali e colori esistenti.