Manutenzione del condominio, chi deve pagare per le infiltrazioni?

La corretta manutenzione condominio di lastrici o superfici esterne spetta sia al proprietario, sia all’intero stabile. Ma con proporzioni dettate dalle diverse condizioni particolari.

Il tetto, ai sensi dell’articolo1117 del Codice civile, è bene comune condominiale con funzione specifica di copertura di tutto l’edificio, salvo che un titolo diverso o il regolamento condominiale contrattuale non stabilisca il contrario.

Quando il tetto è condominiale, tutti i condomini, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1123 de Codice civile, sono tenuti a pagarne le spese di manutenzione, in proporzione al valore della proprietà, normalmente espresso in millesimi.

Se, quindi, un condomino ha una proprietà più estesa di quella degli altri, dovrà contribuire in misura superiore alle spese del tetto. Anche quando è di proprietà esclusiva, l’intero condominio continua comunque a trarne beneficio e, quindi, le spese relative continuano a gravare su tutti i condomini, anche se in misura diversa e particolare.

Uso esclusivo

Allo stesso modo il lastrico solare o la terrazza, pur se attribuiti in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, grava su tutti i condomini.

Pertanto, il condominio risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, salvo che essi non derivino da fatto imputabile soltanto o in concorso con il condomino che ne abbia la proprietà esclusiva (sentenze della Cassazione 9449/2016, 18164/2014, 4596/2012 e 15291/2011).

Per esempio, in modo non esaustivo, per cattiva manutenzione della pavimentazione e delle relative aree, delle piante poste sullo stesso e/o dei residui terrosi o calcarei, della colposa ostruzione del sistema di scarico delle acque piovane.

In caso di danni

In materia di danni arrecati a terzi dal lastrico solare in uso o di proprietà esclusiva di un condomino che assolva anche alla funzione di copertura dell’edificio è intervenuta la Cassazione Civile a Sezioni Unite con sentenza 9449/2016.

Essa ha radicalmente mutato la configurazione giuridica della fattispecie riportandola nell’alveo della responsabilità aquiliana, con tutte le relative conseguenze in relazione ai presupposti e ai relativi oneri probatori.

Come ripreso anche dalla sentenza Cassazione Civile 1188/2019, il principio dedotto è che il titolare dell’uso esclusivo della terrazza a livello è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia stato sottoposto alla necessaria manutenzione.

Quindi, in ipotesi di danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante, sul proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, quale custode del bene, incombe la prova liberatoria della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo.

Essa può anche consistere nella condotta colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) alla diligente attività di manutenzione del custode.

Tale prova, viceversa, non era stata prodotta nella sentenza del Tribunale di Monza 2376/2019, laddove l’intera responsabilità delle infiltrazioni è stata posta a carico dell’utilizzatore o proprietario della terrazza che aveva gestito la stessa con carenza di manutenzione e gravandola di piante con radici che avevano perforato la guaina sottostante.

Obblighi di custodia

Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex articolo 1130 Codice civile, comma 1, n. 4, e articolo 1135 Codice civile, comma 1, n. 4, a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.

Il condòmino può agire nei confronti del condominio per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un tetto o del lastrico solare, ancorché i difetti siano imputabili all’originario proprietario pro indiviso dell’edificio e siano stati oggetto di transazione con gli acquirenti al momento della costituzione del condominio (Cassazione Civile n. 28253/2023).

Responsabilità individuali

Anche la sentenza del Tribunale di Milano 6353/2017 ha fatto propri questi principi, argomentando che non vi erano dubbi sulla responsabilità del condominio che avrebbe potuto e, anzi, dovuto evitare il riempimento della piletta di scarico, causa del tutto prevalente dei fenomeni infiltrativi, con opportuni interventi.

Era stato stimato però equo, per evidenti situazioni, il concorso di colpa del condominio nella misura dell’80% e quello della proprietaria del terrazzo nella misura del 20%. Il nuovo indirizzo, se motivato per i casi indicati, supera il criterio generale di ripartizione delle spese, secondo l’articolo 1126 del Codice civile: meglio noto con il criterio di un terzo a carico del proprietario della terrazza e dei due terzi per tutti gli altri.

Intervento d’urgenza

Il Codice civile autorizza l’amministratore, inoltre, in alcune situazioni ben specifiche, a effettuare i lavori e a informare l’assemblea, in un momento successivo, se l’infiltrazione richiede un intervento urgente ai sensi dell’articolo 1135 Codice civile e per l’eliminazione dei fenomeni infiltrativi (Tribunale Pavia n. 87/2019 – Cassazione Civile n.2807/2017).

Nel momento in cui si verificano i danni, è bene che il condominio o le parti private, accertate con tecnici competenti le situazioni, eseguano con ditte qualificate le opere di rifacimento dell’impermeabilizzazione a regola d’arte.

Con questa espressione si vogliono indicare un insieme di regole e tecniche considerate più corrette che garantiscano un adeguato livello di qualità nella realizzazione dell’opera.

Nell’esecuzione di opere professionali o artigianali, la regola d’arte va sempre rispettata quale dovere di diligenza superiore, ai sensi dell’art. 1176 Codice Civile, secondo comma.

Lavori di ripristino

Nel campo delle impermeabilizzazioni, la norma Uni 11540 (manutenzione dei sistemi di copertura), ha definito la regola dell’arte come l’insieme delle tecniche considerate corrette dagli specialisti del settore per l’esecuzione di determinate lavorazioni del sistema di copertura. Vengono inoltre indicati le leggi dello stato quale riferimento primario e le norme prodotte da enti di formazione.

Le linee guida promosse da associazioni professioni o industriali (nel caso delle impermeabilizzazioni il Codice di Pratica dell’Iglae e il testo Sistemi d’Impermeabilizzazione di Assimp). Infine, le guide emesse dai singoli produttori (Uni 11333-2-3: dettagli esecutivi con membrane flessibili).

di Luca Bridi