Manutenzione dei tetti: ordinaria, straordinaria e costi

Con la sistemazione del solaio siamo giunti sulla sommità del nostro ideale condominio. Abbiamo orami sistemato tutto: androne e scale, balconi, bonifiche da amianto, citofono, facciate,  finestre, impianto ascensore, impianto comune di riscaldamento, impianto di adduzione acqua, impianto di ricezione tv, impianto di videosorveglianza, impianto elettrico,  impianto idrico, ringhiere e balaustre.
Ora tocca alla copertura dell’edificio.

Tetto

La manutenzione dei tetti si divide in manutenzione ordinaria e straordinaria. La struttura portante è sottoposta prevalentemente a manutenzione straordinaria, mentre gli elementi a protezione della copertura possono essere sottoposti sia a manutenzione ordinaria che straordinaria.

Per copertura si intende l’insieme degli elementi tecnici orizzontali o suborizzontali del sistema edilizio aventi funzione di separare gli spazi interni del sistema edilizio stesso dallo spazio esterno sovrastante. Le coperture si distinguono in base alla loro geometria e al tipo di struttura: struttura in C.A., latero-cemento, legno e acciaio.

In questo caso si parlerà sempre di struttura “solaio” e pertanto restano validi i concetti precedentemente enunciati.

Al di sopra della struttura portante si trova, infine, la copertura vera e propria la quale può essere suddivisa in tre grandi categorie:

• coperture piane, dette anche coperture continue, sono caratterizzate dalla presenza di uno strato di tenuta all’acqua, indipendentemente dalla pendenza della superficie di copertura, che non presenta soluzioni di continuità ed è composto da materiali impermeabili che posti all’esterno dell’elemento portante svolgono la funzione di barriera alla penetrazione di acque meteoriche.
• coperture inclinate, o coperture discontinue, sono caratterizzate dalle soluzioni di continuità dell’elemento di tenuta all’acqua e necessitano per un corretto funzionamento di una pendenza minima del piano di posa che dipende dai componenti utilizzati e dal clima di riferimento.
• coperture a “tetto rovescio”, nasce dal fatto che viene inserito uno strato di materiale isolante, nella successione degli strati funzionali, posizionato, contrariamente alla disposizione tradizionale al di sopra del manto impermeabile. La presenza dello strato isolante permette di soddisfare l’esigenza di benessere igrotermico in modo analogo al modello della copertura isolata. Le specificità della copertura rovescia nascono dal posizionamento esterno dei pannelli isolanti che, non coperti dallo strato di tenuta, permettono l’infiltrazione delle acque fino al manto impermeabile. Nel funzionamento estivo, la circolazione d’acqua al di sotto dell’isolante collabora al raffrescamento degli ambienti sottostanti. La stessa circolazione delle acque e il ristagno di umidità penalizzano peraltro il rendimento termico dell’isolante in inverno (coefficiente di conducibilità termica meno favorevole). Tale copertura può essere perciò preferita nei climi caldi anche per la protezione che offre allo strato di impermeabilizzazione. La copertura rovescia protegge infatti il manto impermeabile dagli sbalzi termici, mantenendolo a temperature vicine a quelle dell’elemento portante (tra i 15 e i 25 °C nei climi temperati). I pannelli isolanti, scelti per le loro caratteristiche di basso assorbimento d’acqua e non idrofili, devono obbligatoriamente essere protetti dagli agenti esterni e zavorrati per evitare i rischi di esportazione in caso di vento. L’alternativa del tetto rovescio è particolarmente indicata nei casi in cui sia necessario l’adeguamento termico di coperture esistenti con strati di impermeabilizzazione continui messi in opera direttamente sul supporto resistente o su insufficienti spessori di isolante. Gli elementi portanti “leggeri” (lamiera grecata o legno) non sono indicati per questo tipo di coperture poiché non consentono un adeguato volano termico in caso si verifichi una circolazione d’acqua al di sotto dell’isolante (bassa inerzia termica).

A tal proposito si possono distinguere tetti rovesci praticabili e non praticabili.

Interventi di manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria del tetto si intende l’esecuzione delle operazioni manutentive che hanno come unico scopo quello di riportare i vari elementi tecnici che compongono tutto il pacchetto tetto in stato di avaria allo stato di un buon funzionamento, precedente all’insorgere di tale deterioramento, senza modificare o migliorare le funzioni svolte dal sistema, senza aumentare il valore e senza migliorare le prestazioni.

Tali operazioni devono essere effettuate in loco mediante l’uso di attrezzature e di materiali di consumo da parte di tecnici specializzati, su singola chiamata ma più comunemente con contratti di manutenzione annuali o pluriennali. La finalità della manutenzione ordinaria è di mantenere un buono stato manutentivo e in questo caso anche prestazionale dell’elemento stesso.

Tra gli interventi troviamo:

• la pulizia e l’asportazione dei residui di fogliame e detriti depositati nei canali di gronda e la rimozione delle griglie paraghiaia e parafoglie dai bocchettoni di raccolta e loro pulizia (ogni 6 mesi);
• il ripristino dei condotti, degli elementi di coronamento e della tenuta dei giunti fra gli elementi di copertura;
• il ripristino degli elementi di fissaggio;
• la rimozione di eventuali nidi o di altri depositi in prossimità delle estremità dei comignoli (1 volta l’anno);
• la pulizia dei tiraggi dei camini mediante spazzolatura interna e rimozione dei depositi provenienti dai prodotti della combustione;
• la pulizia della pavimentazione (copertura piana) e dello strato di protezione mediante raccolta ed asportazione di tutto il fogliame, depositi, detriti e delle scorie di vario tipo compresa la vegetazione e altri organismi biologici.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• accertarsi che la ditta incaricata effettui tutte le verifiche previste e che annoti regolarmente su appositi registri le manutenzioni;
• richiedere la segnalazione di eventuali anomalie o deterioramenti relativamente ai componenti a vista della copertura;
• richiedere preventivi nel caso sia necessario sostituire componenti deteriorati o nel caso in cui il tetto presenti particolari anomalie che pregiudicano l’incolumità degli utenti;
• predisporre o far predisporre un piano che regoli in modo dettagliato e puntuale ogni singola operazione di manutenzione;
• verificare visivamente periodicamente e personalmente eventuali deterioramenti e/o anomalie dell’elemento in oggetto.

Interventi di manutenzione straordinaria

Per manutenzione straordinaria delle coperture si intendono tutti gli interventi migliorativi, la manutenzione preventiva rilevante e tutte quelle operazioni che aumentano le performance dell’unità tecnologica o ne prolungano la vita utile, ovvero gli interventi il cui scopo non è dettato da un’esigenza imminente di ripristinare il livello minimo prestazionale. Tale manutenzione, infatti, non ha lo scopo di mantenere nel tempo il livello prestazionale stabilito inizialmente in fase di progetto, ma riguarda il miglioramento delle prestazioni o dell’affidabilità dell’intero sistema.

In questo preciso caso gli interventi di straordinaria manutenzione sono:

• il consolidamento del solaio di copertura a seguito di eventi straordinari (dissesti, cedimenti strutturali) o a cambiamenti architettonici di destinazione o dei sovraccarichi;
• la ripresa puntuale delle fessurazioni e rigonfiamenti localizzati nei rivestimenti superficiali;
• la sostituzione della barriera al vapore o della membrana impermeabile;
• la sostituzione della coibentazione e/o dei rivestimenti danneggiati;
• la sostituzione dei canali di gronda, dei pluviali, dei bocchettoni di raccolta e degli elementi di fissaggio;
• il riposizionamento degli elementi di raccolta in funzione delle superfici di copertura servite e delle pendenze previste;
• la sistemazione delle giunzioni mediante l’utilizzo di materiali analoghi a quelli preesistenti;
• il ripristino della verniciatura, con materiali idonei, delle finiture e delle parti metalliche dei terminali delle coperture;
• il rinnovo degli strati isolanti e impermeabili deteriorati mediante sostituzione localizzata o totale. In tal caso rimozione puntuale degli strati di copertura e ricostituzione dei manti protettivi;
• il ripristino dello strato di pendenza fino al raggiungimento del valore necessario per lo smaltimento delle acque meteoriche;
• la ricostituzione dei materiali necessari alla realizzazione dello strato di pendenza (calcestruzzo cellulare, calcestruzzo alleggerito o non, conglomerato di cemento, argilla espansa, sabbia e acqua, elementi portanti secondari dello strato di ventilazione, ecc.);
• il ripristino degli elementi di copertura e loro sostituzione se danneggiati con elementi analoghi;
• il corretto riposizionamento secondo la giusta sovrapposizione.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• verificare sempre sul regolamento che le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà;
• richiedere preventivi per l’esecuzione degli interventi in oggetto;
• accertarsi che la ditta prescelta sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge in merito alla sicurezza, alle posizioni previdenziali ed assicurative;
• sottoscrivere un contratto possibilmente a forfait che preveda dettagliatamente tutte le lavorazioni indicando le quantità in modo forfettario;
• far nominare dall’assemblea un Direttore dei Lavori che controlli la realizzazione delle opere e provveda al collaudo finale;
• assicurarsi che nel caso di interventi strutturali siano fatte idonee verifiche da tecnici abilitati;
• richiedere copia di tutti gli eventuali elaborati tecnici presentati per rilasciare il titolo abilitativo;
• informare i condomini sui rischi attinenti agli interventi sopra descritti.

L’analisi tecnica del tetto

L’analisi tecnica del tetto avviene mediante:

• il controllo delle parti in vista finalizzato alla ricerca di anomalie che possano anticipare l’insorgenza di fenomeni di dissesto e/o cedimenti strutturali (fessurazioni, lesioni, disgregazioni, distacchi, penetrazione di umidità, ecc.);
• nel caso di solai di copertura in legno, il controllo periodico delle parti in vista finalizzato alla ricerca di anomalie (presenza di umidità, marcescenza delle travi, riduzione o perdita delle caratteristiche di resistenza agli appoggi);
• il controllo delle condizioni e della funzionalità dei canali di gronda, dei pluviali delle griglie parafoglie e di eventuali depositi che possono compromettere il regolare deflusso delle acque meteoriche;
• il controllo della regolare disposizione degli elementi dopo il verificarsi di fenomeni meteorologici particolarmente intensi.;
• la verifica dell’assenza di eventuali anomalie;
• il controllo degli elementi di fissaggio ed eventuali connessioni;
• il controllo dei terminali (camini, sfiati, aeratori, terminali di camini per lo sfiato) e della tenuta dei giunti fra gli elementi di copertura;
• il controllo dell’eventuale presenza di nidi o altri depositi in prossimità delle estremità dei comignoli;
• il controllo delle condizioni della superficie del manto impermeabile ponendo particolare attenzione alla pendenza e alla presenza di eventuali ristagni di acqua e di vegetazione sopra la tenuta;
• il controllo e la verifica dello stato della copertura in occasione di eventi meteo di una certa entità che possono aver compromesso l’integrità degli strati finali;
• il controllo delle condizioni dello strato di protezione degli elementi cementizi, della pavimentazione galleggiante realizzato in quadrotti su sostegni dischiformi, ponendo particolare attenzione in corrispondenza dei canali di gronda e delle linee di compluvio;
• il controllo dello stato manutentivo di tutti gli elementi di finitura e di protezione (ghiaia, zavorra, pitture, terreno vegetale, ecc.) costituenti la copertura;
• la verifica della tenuta della membrana, ove ispezionabile, in corrispondenza di lucernari, botole, pluviali, in genere, e nei punti di discontinuità della guaina;
• il controllo dell’assenza di anomalie (fessurazioni, bolle, scorrimenti, distacchi, ecc.);
• il controllo delle giunzioni, dei risvolti, di eventuali scollamenti di giunti e fissaggi;
• il controllare dell’assenza di depositi e ristagni d’acqua;
• il controllo riguardante lo strato filtrante che deve svolgere correttamente la funzione di trattenere il materiale polverulento e/o fine trasportato dalle acque con interessamento dello strato termoisolante o drenante a seconda del tipo di copertura;
• in presenza di giardini pensili, il controllo della crescita della vegetazione e di eventuali penetrazioni di radici interessante gli strati inferiori ed in corrispondenza di lucernari, botole, pluviali, in genere, e nei punti di discontinuità della guaina;
• il controllo dello stato generale del manto di copertura, sia esso costituito da coppi, tegole, lastre di vari materiali, ecc.
• la verifica dell’assenza di eventuali anomalie in particolare (la presenza di vegetazione, depositi superficiali, alterazioni cromatiche);
• il controllo della regolare disposizione degli elementi dopo il verificarsi di fenomeni meteorologici particolarmente intensi;
• il controllo della presenza di false pendenze e conseguenti accumuli d’acqua;
• la valutazione di eventuali modifiche o sostituzioni di materiali obsoleti usurati o degradati;
• la valutazione di eventuali manutenzioni straordinarie.

Cosa può fare l’amministratore sostenibile

L’amministratore condominiale “sostenibile” può inoltre:

• proporre interventi di efficientamento energetico isolando in maniera consistente la struttura di copertura;
• proporre l’installazione di un impianto fotovoltaico promuovendo l’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili;
• sostituire il manto di copertura con tegole fotovoltaiche, le quali risultano essere anche meno ingombranti;
• proporre la sostituzione del manto di copertura con un nuovo sistema innovativo (ad esempio tetto ventilato);
• proporre l’applicazione di particolari vernici nanostrutturate da applicare al manto di copertura in grado di ridurre l’irraggiamento solare estivo.

Ripartizione delle spese

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei tetti, nel caso in cui il tetto copra l’intero edificio, devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se per. le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell’edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto in ragione dei millesimi di proprietà. Lo stesso dicasi nell’ipotesi in cui il tetto copra in misura differente diverse abitazioni. In questo caso le spese andranno ripartite in proporzione alla superficie coperta dal tetto oggetto di rifacimento.

Incentivi fiscali

Bonus Ristrutturazione

Quando si esegue la ristrutturazione semplice del tetto senza comportare un concreto miglioramento energetico dell’edificio è possibile accedere alla detrazione del bonus ristrutturazione.

Risultano in questo caso agevolate anche la sola riparazione con sostituzione di parte della struttura e dei materiali di copertura (tegole, guaine, grondaie, ecc.) anche conservando le caratteristiche preesistenti. Quindi solo per i condomini rientrano tra le detrazioni di spesa le spese di manutenzione ordinarie.

Tale detrazione è possibile nel caso in cui l’intervento del tetto non dovesse interessare più del 25% della superficie lorda disperdente dell’edificio e non si dovesse raggiungere un miglioramento energetico dell’edificio.

La detrazione avviene in 10 rate di pari importo. Il tetto massimo di spesa in questo caso è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e le sue pertinenze per una detrazione massima di 48.000 euro.

L’aliquota di detrazione si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno

2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.

Ecobonus

È possibile utilizzare l’Ecobonus anche se la detrazione rimane la medesima del Bonus Ristrutturazione.

Il tetto massimo di spesa è pari a 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità immobiliari. Le detrazioni sono ripartite in 10 quote annuali di pari importo.