Manutenzione dei solai condominiali: guida tecnica completa

Saliamo in cima al nostro ideale condominio per dare un’occhiata ai solai e ai lavori che li interessano. Non prima di avere dato uno sguardo ai lavori già svolti: androne e scale, balconi, bonifiche da amianto, citofono, facciate, finestre, impianto ascensore, impianto comune di riscaldamento, impianto di adduzione acqua, impianto di ricezione tv, impianto di videosorveglianza, impianto elettrico, impianto idrico, ringhiere e balaustre.

Solai

In questo caso specifico la manutenzione dei solai è prevalentemente straordinaria in quanto tale elemento essendo parte integrante delle strutture, viene mantenuto solo all’occorrenza, sempre a partire dall’analisi tecnica dei sui diversi componenti.

Per solaio si intende il limite di separazione tra gli elementi spaziali di un piano e quelli del piano successivo. Dal punto di vista strutturale i solai devono assolvere alle funzioni di sostegno del peso proprio e dei carichi accidentali e la funzione di collegamento delle pareti perimetrali. Inoltre debbono assicurare: una coibenza acustica soddisfacente, assicurare una buona coibenza termica e avere una adeguata resistenza. Una classificazione dei numerosi solai può essere fatta in base al loro funzionamento statico o in base ai materiali che li costituiscono (solai con travetti gettati in opera, con travetti in C.A.P., con travetti tralicciati, con pannelli prefabbricati, in acciaio, il legno, alveolari, a lastre bausta, ecc.).

Ai solai, oltre al compito di garantire la resistenza ai carichi verticali, è richiesta anche rigidezza nel proprio piano al fine di distribuire correttamente le azioni orizzontali tra le strutture verticali. In fase progettuale bisogna verificare che le caratteristiche dei materiali, delle sezioni resistenti nonché i rapporti dimensionali tra le varie parti siano coerenti con tali aspettative.

L’analisi tecnica dell’impianto tecnologico in oggetto prevede:

il controllo delle parti in vista finalizzato alla ricerca di anomalie che possano anticipare l’insorgenza di fenomeni di dissesto e/o cedimenti strutturali (fessurazioni, lesioni, disgregazioni, distacchi, penetrazione di umidità, ecc.);
nel caso di solai in legno, il controllo periodico delle parti in vista finalizzato alla ricerca di anomalie (presenza di umidità, marcescenza delle travi, riduzione o perdita delle caratteristiche di resistenza agli appoggi);
la verifica dello stato delle superfici dei materiali costituenti i solai in modo che non presentino fessurazioni a vista, né screpolature o sbollature superficiali;
la verifica per evitare che i materiali costituenti i solai siano deteriorati o comunque che abbiano perso le prestazioni iniziali in presenza degli agenti chimici normalmente presenti negli ambienti o normalmente utilizzati nei prodotti per operazioni di pulizia;
la valutazione di eventuali modifiche o sostituzioni di materiali obsoleti usurati o degradati;
la valutazione di eventuali manutenzioni straordinarie.

Ripartizione delle spese

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (art. 1125 c.c.). Nel caso di più appartamenti interessati nello stesso piano ciascuno dovrà partecipare alla spesa in ragione delle superfici di pertinenza.

Interventi di manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria dei solai in legno si intende l’esecuzione delle operazioni manutentive che hanno come unico scopo quello di riportare i vari componenti a vista che compongono tutto il solaio in stato di avaria allo stato di un buon funzionamento, precedente all’insorgere di tale deterioramento, senza modificare o migliorare le funzioni svolte dal sistema, senza aumentare il valore e senza migliorare le prestazioni.

Tali operazioni devono essere effettuate in loco mediante l’uso di attrezzature e di materiali di consumo da parte di tecnici specializzati, su singola chiamata ma più comunemente con contratti di manutenzione annuali o pluriennali. La finalità della anutenzione ordinaria è quella di mantenere un buono stato manutentivo e in questo caso anche di sicurezza dell’elemento stesso, nel rispetto di quanto previsto dal costruttore e dal fornitore degli elementi lignei.

Di seguito sono elencate le principali tipologie di interventi in manutenzione ordinaria:

ripristino della vernice protettiva previa pulizia del legno, mediante rimozione della polvere e di altri depositi;
trattamento antitarlo ed antimuffa sulle parti in legno con applicazione a spruzzo o a pennello di protezione fungicida e resina sintetica (ogni due anni);
ripristino e/o sostituzione degli elementi di connessione e verifica del corretto serraggio degli stessi e sostituzioni di quelli mancanti;
ripristino della protezione antiruggine degli elementi metallici mediante rimozione della ruggine ed applicazione di vernici protettive.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

accertarsi che la ditta incaricata effettui tutte le verifiche previste e che annoti regolarmente su appositi registri le manutenzioni;
richiedere la segnalazione di eventuali anomalie o deterioramenti relativamente ai componenti a vista del solaio in legno;
richiedere preventivi nel caso sia necessario sostituire componenti deteriorati o nel caso in cui il solaio presenti particolari anomalie che pregiudicano l’incolumità degli utenti.

Interventi di manutenzione straordinaria

Per manutenzione straordinaria dei solai si intendono tutti gli interventi migliorativi, la manutenzione preventiva rilevante e di tutte quelle operazioni che aumentano la sicurezza dell’unità tecnologica o ne prolungano la vita utile, ovvero gli interventi il cui scopo non è dettato da un’esigenza imminente di ripristinare il livello minimo prestazionale. Tale manutenzione, infatti, non ha lo scopo di mantenere nel tempo il livello prestazionale stabilito inizialmente in fase di progetto, ma riguarda il miglioramento delle prestazioni o dell’affidabilità dell’intero sistema.

In questo preciso caso gli interventi di straordinaria manutenzione sono:

il consolidamento del solaio a seguito di eventi straordinari (dissesti, cedimenti strutturali) o a cambiamenti architettonici di destinazione o dei sovraccarichi;
la ripresa puntuale delle fessurazioni e rigonfiamenti localizzati nei rivestimenti superficiali;
il ritinteggio delle superfici del soffitto con nuove pitture previa carteggiatura e sverniciatura, stuccatura di eventuali microfessurazioni e/o imperfezioni e preparazione del fondo mediante applicazione, se necessario, di prevernici fissanti;
la sostituzione della barriera al vapore o della membrana impermeabile;
la sostituzione della coibentazione e/o dei rivestimenti danneggiati.

Cosa deve fare l’amminsitratore

L’amministratore condominiale deve:

verificare sempre sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà;
in assenza di regolamento di condominio, ripartire gli interventi di manutenzione straordinaria o quelli necessari per l’adeguamento alle normative secondo i millesimi di proprietà e nel caso non tutti usufruiscano del solaio, limitatamente ai condomini interessati;
richiedere preventivi per l’esecuzione degli interventi in oggetto;
accertarsi che la ditta prescelta sia in possesso dei requisiti previsti dalla legge in merito alla sicurezza, alle posizioni previdenziali ed assicurative;
sottoscrivere un contratto possibilmente a forfait che preveda dettagliatamente tutte le lavorazioni indicando le quantità in modo forfettario;
far nominare dall’assemblea un Direttore dei Lavori che controlli la realizzazione delle opere e provveda al collaudo finale;
assicurarsi che nel caso di interventi strutturali siano fatte idonee verifiche da tecnici abilitati;
richiedere copia di tutti gli eventuali elaborati tecnici presentati per rilasciare il titolo abilitativo.

Cosa può fare l’amministratore sostenibile

L’amministratore condominiale sostenibile può inoltre:

nel caso di solai in legno può proporre l’utilizzo di particolari rivestimenti in grado di ridurre notevolmente le operazioni di manutenzione;
nel caso di solai in acciaio proporre l’utilizzo di particolari vernici anticorrosione in grado diminuire il deterioramento degli elementi;
proporre la sostituzione dei rivestimenti danneggiati con dei rivestimenti con proprietà antibatteriche.

Detrazioni fiscali

Bonus ristrutturazioni

Gli interventi sul solaio rientrano nel pacchetto di agevolazioni previsti per i lavori di ristrutturazione.

Per le parti comuni del condominio gli interventi sul solaio riguardano anche la sostituzione della copertura con materiali uguali a quelli preesistenti.

Per tale tipologia di lavori la detrazione si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.

Ecobonus

Se l’intervento sul solaio è volto a consentire un maggior isolamento termico e di conseguenza una minor dispersione termica l’intervento rientra nel pacchetto di incentivi ed agevolazioni volti alla riqualificazione energetica degli immobili per i quali è prevista comunque la medesima detrazione prevista per il bonus ristrutturazione.