Manutenzione ascensore condominiale: guida completa 2026

L’androne e scale sono in ordine perfetto, ma è difficile apprezzarlo quando si è carichi di borse della spesa. Per fortuna c’è l’ascensore! Così dopo balconi, bonifiche da amianto, citofono, facciate e finestre vale la pena prestare attenzione a questo irrinunciabile alleato.

Impianto ascensore

Per impianto ascensore si intende un impianto di trasporto verticale, ovvero l’insieme degli elementi tecnici aventi la funzione di trasportare persone e/o cose. La manutenzione dell’impianto ascensore si divide in manutenzione ordinaria e straordinaria, a partire dall’analisi tecnica e delle caratteristiche dell’impianto. Generalmente un ascensore è costituito da un apparecchio elevatore, da una cabina (le cui dimensioni consentono il passaggio delle persone) che scorre lungo delle guide verticali o inclinate al massimo di 15° rispetto alla verticale. Gli ascensori sono classificati in funzione di diverse classi:

1. classe I: adibiti al trasporto di persone;
2. classe II: adibiti al trasporto di persone ma che possono trasportare anche merci;
3. classe III: adibiti al trasporto di letti detti anche “montalettighe”;
4. classe IV: adibiti al trasporto di merci accompagnate da persone;
5. classe V: adibiti al trasporto esclusivo di cose.

L’analisi tecnica dell’impianto tecnologico in oggetto prevede:

• la verifica della conformità dell’impianto alla normativa e legislazione tecnica vigente;
• la verifica della completezza della documentazione e certificazione di legge;
• la verifica dello stato generale di tutti i componenti dell’impianto (ammortizzatori, cabina, contrappesi, funi, guide, limitatori di velocità, ecc.);
• la valutazione di eventuali modifiche o sostituzioni di materiali obsoleti (sia componenti di impianto, sia elementi di finitura);
• la valutazione di eventuali manutenzioni straordinarie.

Ripartizione delle spese

Le spese di manutenzione sulla cabina, del motore, delle funi, del quadro elettrico, del locale macchine e della fossa vanno ripartire con l’apposita tabella d’uso. Nel caso di mancanza di specifica tabella, l’amministratore dovrà provvedere ad effettuare la ripartizione al 50% in ragione dei millesimi di proprietà degli appartamenti, e per l’altro 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano del suolo. Le spese straordinarie devono invece essere ripartite proporzionalmente ai millesimi, tra tutti i condomini proprietari dell’immobile. In caso di presenza di più ascensori le spese dovranno essere ripartite tra i condomini rispettivamente interessati, salvo patto contrario. Verificare sempre sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà.

Interventi di manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria dell’impianto ascensore condominiale si intende l’esecuzione delle operazioni manutentive che hanno come unico scopo quello di riportare i vari componenti che compongono tutto il sistema in stato di avaria allo stato di un buon funzionamento, precedente all’insorgere di tale deterioramento, senza modificare o migliorare le funzioni svolte dal sistema, senza aumentare il valore e senza migliorare le prestazioni.

Tali operazioni devono essere effettuate in loco mediante l’uso di attrezzature e di materiali di consumo da parte di tecnici specializzati, su singola chiamata ma più comunemente con contratti di manutenzione annuali o pluriennali. La finalità della manutenzione ordinaria è di mantenere un buono stato manutentivo e in questo caso anche di sicurezza dell’elemento, nel rispetto di quanto previsto dai libretti manutentivi e dai relativi, se presenti, contratti di servizio con i manutentori.

Il manutentore, in questo caso è l’unico responsabile dell’impianto e pertanto deve effettuare le seguenti verifiche, annotandone i risultati sull’apposito libretto dell’impianto. Gli ascensori oltre alla regolare manutenzione ordinaria vanno sottoposti a verifiche e controlli periodici da parte di uno dei seguenti soggetti: Azienda Sanitaria Locale (ASL) o ARPA competente per territorio oppure di un organismo di certificazione autorizzato dal Ministero dello Sviluppo economico e notificato alla Commissione europea.

Di seguito sono elencate le principali tipologie di interventi in manutenzione ordinaria:

• verifica dell’allineamento del punto di battuta degli ammortizzatori con la cabina;
• controllo degli ammortizzatori che, in seguito alla battuta della cabina, devono ritornare in posizione. (1 volta ogni 6 mesi);
• controllo dello stato generale della cabina ed in particolare le serrature, i sistemi di bloccaggio, i leveraggi delle porte e le maniglie;
• controllo del perfetto funzionamento degli interruttori di fine corsa e di piano (1 volta al mese);
• pulizia del pavimento, delle pareti, degli specchi se presenti utilizzando idonei prodotti (1 volta al mese);
• verifica delle condizioni generali e dello stato di usura delle funi del contrappeso e della cabina e controllo del normale scorrimento delle stesse. Verifica dello scorrimento dentro le guide dei blocchi che costituiscono i contrappesi (1 volta al mese);
• lubrificazione delle pulegge e/o dei pignoni (2 volte al mese);
• verifica delle buone condizioni delle guarnizioni dei pattini del tipo strisciante o, nel caso di pattini a ruote, che le stesse girino correttamente (1 volta ogni 6 mesi);
• Verifica del corretto funzionamento di tutte le apparecchiature elettriche (interruttore di extra-corsa, limitatore di velocità, pulsantiere sia della cabina sia di quelle di piano, ecc.) ed elettromeccaniche, delle cinghie e delle pulegge. Verifica dell’efficienza del paracadute e di tutti gli apparati di sicurezza. (1 volta al mese);
• verifica di tutti i sistemi di emergenza e tutte le spie di segnalazione funzionino correttamente (1 volta ogni 2 mesi).

Le suddette operazioni di verifica periodica sono dirette ad accertare se le parti dalle quali dipende la sicurezza di esercizio dell’impianto sono in condizioni di efficienza, se i dispositivi di sicurezza funzionano regolarmente e se è stato ottemperato alle prescrizioni eventualmente impartite in precedenti verifiche.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• sottoscrivere un contratto per la manutenzione a ditta specializzata verificando che la stessa sia in regola con le posizioni assicurative e contributive;
• accertarsi che la ditta effettui tutte le verifiche previste e che annoti regolarmente sul libretto d’impianto i risultati delle verifiche in particolare in merito agli elementi di sicurezza: operazione che a termine di legge deve essere effettuata almeno ogni sei mesi;
• accertarsi che il manutentore sia in possesso di regolare certificato di abilitazione;
• richiedere la segnalazione di eventuali anomalie o disfunzioni relativamente ai componenti dell’impianto comune;
• richiedere preventivi nel caso sia necessario sostituire componenti per usura o nel caso in cui l’impianto non rispetti le prescrizioni di legge minime atte a salvaguardare l’incolumità degli utenti;
• accertarsi che tutte le azioni e gli interventi siano documentati nelle apposite schede rilasciate dal tecnico abilitato;
• accertarsi del corretto rispetto del DPR 162/99 e s.m.i.;
• accertarsi che il libretto dell’impianto sia custodito con cura, possibilmente nel locale del macchinario e verificare che sul libretto dell’ascensore siano riportate tutte le indicazioni previste dalla legge, ossia il nominativo del proprietario o legale rappresentante e l’indicazione del soggetto incaricato di effettuare le ispezioni periodiche (curando inoltre che il libretto venga regolarmente aggiornato a ogni variazione).

Interventi di manutenzione straordinaria

Per manutenzione straordinaria dell’impianto ascensore si intendono tutti gli interventi migliorativi, la manutenzione preventiva rilevante e tutti quegli interventi che aumentano la sicurezza dell’impianto o ne prolungano la vita utile, ovvero gli interventi il cui scopo non è dettato da un’esigenza imminente di ripristinare il livello minimo prestazionale. Tale manutenzione, infatti, non ha lo scopo di mantenere nel tempo il livello prestazionale stabilito inizialmente in fase di progetto, ma riguarda il miglioramento delle prestazioni o dell’affidabilità dell’intero impianto. In questo preciso caso gli interventi di straordinaria manutenzione sono:

• la sostituzione degli ammortizzatori quando scarichi e non più rispondenti ai requisiti minimi di legge;
• la sostituzione dei tappetini, pavimenti e rivestimenti quando necessario;
• la sostituzione delle funi quando i fili rotti che le costituiscono hanno raggiunto una sezione valutabile nel 10% della sezione metallica totale della fune;
• la sostituzione di tutti i componenti elettrici, elettromeccanici e meccanici non più funzionanti o usurati.

Oltre a questi, sono previsti anche un’altra serie di verifiche straordinarie che si dividono in tre casi:

1. a seguito di verbale di verifica periodica con esito negativo, per poter consentire la rimessa in esercizio dell’impianto fermato dal Comune;
2. in caso di incidenti di notevole importanza, anche se non sono seguiti da infortunio, quando il proprietario o il suo legale rappresentante devono darne immediata notizia al competente ufficio comunale che dispone, immediatamente, il fermo dell’impianto;
3. a seguito di modifiche significative apportate all’ascensore, più precisamente nei seguenti casi di:
4. cambiamento della velocità;
5. cambiamento della portata;
6. cambiamento della corsa;
7. cambiamento del tipo di azionamento, quali quello idraulico o elettrico;
8. sostituzione del macchinario, del supporto del carico con la sua intelaiatura, del quadro elettrico, del gruppo cilindro-pistone, delle porte di piano, delle difese del vano e di altri componenti principali.

In tutti questi casi l’amministratore/proprietario deve incaricare l’ente autorizzato ad effettuare la verifica e potrà far rimettere in esercizio l’impianto solo se l’ente emette un verbale con esito positivo.

Di norma è sempre l’impresa cui è affidata contrattualmente la manutenzione quella che si occupa di eseguire anche gli interventi di riparazione. Non è per. escluso che il proprietario o l’amministratore (in particolare in caso di interventi di manutenzione straordinaria di una certa rilevanza) possa decidere di affidare i lavori ad una ditta abilitata diversa dal manutentore dell’impianto.

In tali casi, per., viste le rilevanti responsabilità proprie della ditta cui è affidata la manutenzione, è la stessa legge che impone a quest’ultimo, rispetto ai lavori eseguiti da terzi, di “verificarne l’avvenuta, corretta, esecuzione”. Con la conseguenza che, qualora venga accertato che i lavori non siano stati eseguiti correttamente, il manutentore possa risolvere il contratto di manutenzione per fatto o colpa del proprietario/committente.

Cosa deve fare l’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• verificare sempre sul regolamento se le spese straordinarie vanno ripartite con la tabella di uso o con la tabella di proprietà;
• in assenza di regolamento di condominio, ripartire gli interventi di manutenzione straordinaria o quelli necessari per l’adeguamento alle normative secondo i millesimi di proprietà e nel caso non tutti usufruiscano dell’impianto ascensore,

limitatamente ai condomini interessati;

• ricordare che in caso di sostituzione e/o modifiche dell’impianto valgono le norme previste dal DPR 30 aprile 1999, n. 162 e s.m.i.;
• verificare la presenza e obbligatorietà di normative più restrittive rispetto a quelle nazionali;
• accertarsi che l’impresa manutentrice sia assicurata con adeguati massimali per la responsabilità civile verso terzi nella qualità di assuntrice della manutenzione dell’impianto;
• accertarsi che la stessa sia iscritta nel registro imprese della Camera di Commercio, Industria e Artigianato e disponga dell’abilitazione ad operare sugli ascensori secondo il decreto del Ministro dello Sviluppo economico n. 37/2008, art. 1 comma 2 lettera f);
• controllare la rispondenza degli impianti e degli interventi con riferimento alla norma UNI EN 81-80 relative al settore;
• richiedere al manutentore di stilare un piano di manutenzione dettagliato per l’ascensore, anche in modo da minimizzare il tempo di fuori servizio dell’impianto senza pregiudicarne la sicurezza;

Cosa può fare l’amministratore sostenibile

L’amministratore condominiale sostenibile può inoltre:

• proporre all’assemblea condominiale, l’installazione di particolari sistemi che producano energia elettrica da fonti rinnovabili, quali fotovoltaico o mini-eolico, anche di modesta entità, in grado di alimentare seppur in maniera parziale l’impianto ascensore;
• proporre la sostituzione dell’impianto obsoleto con un ascensore a basso consumo energetico con motore dotato di inverter;
• sostituire l’illuminazione esistente della cabina con illuminazione a led con spegnimento automatico quando l’ascensore è in stand-by;
• installare particolari sistemi che permettono di riutilizzare l’energia dissipata in alcune fasi di funzionamento dell’ascensore, catturando l’energia e mettendola a disposizione della rete elettrica dell’edificio per il riutilizzo da parte di altre utenze. Con questa soluzione si risparmia fino al 75% rispetto ai sistemi tradizionali.

Agevolazioni fiscali

Bonus Barriere Architettoniche

L’ascensore rientra tra gli interventi volti all’abbattimento delle barriere architettoniche e pertanto risulta una delle operazioni beneficiarie anche del bonus al 75%.

L’ammontare complessivo della spesa detraibile ammonta a 40.000 euro per unità immobiliare presenti nell’edificio (se edificio compreso tra 2 a 8 unità) o 30.000 euro per unità immobiliare se edificio composto da 8 unità e più.

Sono detraibili sia le spese per nuovo impianto che per sostituzione dell’impianto esistente. In questo caso rientrano i costi sostenuti per smaltimento e bonifica materiali dell’impianto sostituito. Il bonus è usufruibile in 5 rate annuali di pari importo.

Bonus Ristrutturazione

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per l’ascensore ad uso del condominio rientrano inoltre nel bonus ristrutturazioni.

In questo caso l’aliquota di detrazione si assume pari al 36% per l’anno 2025 e al 30% per l’anno 2026 e 2027. Va tuttavia ribadito che non è completamente chiaro nella norma come vengano trattati i lavori sulle parti comuni di un edificio alla data di stesura della presente guida. Qualora i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate conducano ad assimilare tali lavori diversamente l’aliquota potrebbe salire al 50% per l’anno 2025 e al 36% per l’anno 2026 e 2027.

Per manutenzione ordinaria si intendono riparazioni, modernizzazioni o sostituzione di ascensori esistenti mentre per interventi di manutenzione straordinaria si intende l’installazione di nuovi ascensori in edifici esistenti. Non rientrano invece le spese sostenute per la manutenzione annuale periodica dell’ascensore.

L’importo massimo di spesa è pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare di cui è composto il condominio. La detrazione massima per unità immobiliare è pari a 48.000 euro.