Ma quanto deve costare un amministratore?

Diceva Oscar Wilde: «Oggi la gente conosce il prezzo di tutto e non conosce il valore di niente». La frase è più che mai attuale e si adatta perfettamente all’amministratore di condominio perché, malgrado l’evoluzione della professione e il carico di responsabilità sempre più pressanti e crescenti addossategli dal legislatore e dal fisco, non è riuscito a emanciparsi. Nell’immaginario collettivo l’amministratore continua a essere un’occupazione più che una vera e propria professione sia perché, malgrado la riforma, sul mercato si trova di tutto (dal dopolavorista al doppiolavorista, dal pensionato al laureato) sia perché non c’è mai stata la volontà politica di riscattare la professione e farla assurgere al livello delle professioni ordinistiche.

Serie B

Alle responsabilità non ha fatto seguito una parallela e proporzionale affermazione sociale. L’amministratore non è valorizzato nella sua essenziale funzione di gestore del patrimonio immobiliare: il legislatore lo ha sempre relegato a professionista di serie B. La prova provata è che nell’era del superbonus 110% la figura dell’amministratore rimane quella del galoppino e del garzone di bottega. L’amministratore è l’unico professionista indegno di un onorario detraibile ai fini Irpef tra tutti gli stakeholder, perché ritenuto una figura ininfluente, quando invece dovrebbe considerarsi il perno intorno a cui ruota tutto il progetto 110%.

Questo è l’esempio di attualità più eclatante della percezione oggettiva del valore della professione, questo il motivo per cui l’amministratore oggi viene considerato dai più un male necessario, un costo fastidioso da sostenere, su cui molti giocano al ribasso. Non essendoci una lobby in sua rappresentanza, polverizzata in una miriade di associazioni, la forza contrattuale degli amministratori sia di fronte alle istituzioni, che di fronte alla clientela è di fatto inesistente come categoria, ma affidato all’intraprendenza e all’autonomia dei singoli.

Onorari in altalena

La partita è giocata in solitario e assistiamo quindi, da Nord a Sud, dalla città alla periferia, a differenze di onorari considerevoli basate anche sulla diversa organizzazione degli studi professionali, alcuni vere e proprie imprese strutturate in contrapposizione al libero professionista senza dipendenti.

Tradizionalmente la determinazione di un onorario è quantificata sulla base delle unità immobiliari dell’edificio, anche se è frequente che i condomini più piccoli diventino con il tempo più problematici e impegnativi, in quanto sembra che nelle piccole realtà la proliferazione dei problemi, per lo più di di carattere pretestuoso, sia inversamente proporzionale alla dimensione dell’edificio. Per esperienza ho riscontrato che i piccoli condomini che necessitano di un amministratore per la gestione ordinaria, sono più litigiosi rispetto ai condomini medio grandi, dove i condòmini sono un po’ più emancipati, forse perché più abituati alla vita in comune e alla gestione di spazi condivisi. Nelle piccole realtà il solo fatto di avere un amministratore sembra il perfetto pretesto per i condòmini di addossargli ogni tipo di compito, anche se del tutto estraneo alle sue funzioni.

Piccoli litigiosi

C’è quindi la regola di attribuire un minimo tariffario ai condomini più piccoli, che si va a sommare alla quantificazione attribuita alle singole unità immobiliari. A ogni modo, la tariffa di un amministratore può andare da qualche decina di euro a 100-120 euro per unità immobiliare, oltre a Iva e oneri di legge. Il divario in alcune regioni è veramente considerevole, ma anche e soprattutto da professionista a professionista: c’è chi ha l’autorevolezza di offrirsi sul mercato a tariffe congrue e che si «prostituisce», letteralmente, al ribasso.

Un amministratore considerato caro costa in pratica quanto un pacchetto di chewing gum a settimana a unità immobiliare. Per rispondere ai condòmini che accusano l’amministratore di non esserci mai, basterebbe rappresentare loro che se si fa una media di 70 euro a condòmino all’anno, il tempo che l’amministratore potrebbe dedicare a ciascuno, in base ad un costo orario di 30 euro (se vogliamo essere buoni, ma che non si addice certo a un Professionista con la P maiuscola) è di poco più di due ore all’anno!

Orario dilatato

Questo dovrebbe fare riflettere chi pretende dall’amministratore l’ubiquità e la presenza H24 come si trattasse di pubblica assistenza, quando non si è disposti a pagarlo neppure una cifra pari a un diritto di chiamata che si riserva ad un idraulico quando se ne ha bisogno. Si ritorna, quindi, al problema del valore, che culturalmente è negato all’amministratore perché la percezione oggettiva delle sue funzioni è rimasta quella della macchietta fantozziana.

Ovviamente e per fortuna ci sono eccezioni e questa percezione tradizionale via via, grazie all’emancipazione di una buona parte degli amministratori professionisti, sta diminuendo. L’amministratore, scegliendo la clientela, rifiutando onorari ridicoli e offensivi e diffondendo, grazie all’esempio di una buona gestione, la cultura dell’amministrazione differente, modello di efficienza e trasparenza e competenza molto ha fatto, soprattutto in questi ultimi anni. Molto però è ancora da fare.

Troppi oneri

Soprattutto grazie all’inspiegabile miopia delle istituzioni, che invece di stimolare l’evoluzione nel comparto immobiliare, valorizzando e supportando l’operato dell’amministratore, continuano a massacrarlo di oneri, negandogli ogni onore. L’amministratore non dovrebbe essere un lavoro esercitato da chiunque indistintamente. L’amministratore dovrebbe almeno essere laureato con un percorso di studi ad hoc e questo non per velleità di corporazione, ma per la tutela del cliente finale.

L’amministratore come ogni professionista di valore dovrebbe essere pagato in base alle sue responsabilità e alle sue molteplici competenze e si dovrebbe eliminare la figura dell’interno e dell’improvvisato. Il rapporto di mandato previsto dal Codice civile degli anni Quaranta è ormai fuori da ogni logica di mercato. L’amministratore dovrebbe poter stabilire con i clienti un contratto sulla base delle esigenze del condominio e indicare il costo di ogni singolo servizio, termini negoziali ben precisi in merito alla durata dell’incarico, alle tariffe elaborate sulla base della complessità dei compiti e, perché no?, agli obiettivi da raggiungere. Nessuna mansione dovrebbe essere svolta gratis, come oggi in diverse occasioni avviene (pensiamo al periodo che intercorre tra la fine del mandato e alla nomina del successore) l’amministratore dovrebbe essere responsabile delle sue sole azioni e non anche dell’inerzia o irresponsabilità dei condòmini che oggi lo possono crocifiggere di rimbalzo per delibere non assunte o assunte contra legem.

Pochi diritti

Ma sembra che questo non interessi a alle istituzioni e personalmente la considero un’onta alla professione. Sembra che la tutela dei lavoratori sancita dall’articolo 36 della Costituzione non riguardi l’amministratore: quali sono, infatti, i suoi diritti a fronte dei doveri che invece sono impietosamente stigmatizzati?

E pensare che basterebbe poco: sarebbe sufficiente che il condominio avesse personalità giuridica. Ma sarebbe problematico per chi trova, invece, molto più comodo avere come capro espiatorio un unico soggetto: l’amministratore, costretto a pagare per responsabilità altrui senza neppure essere retribuito. Alla cultura dell’invisibilità imposta alla categoria dal legislatore io attribuisco la svalorizzazione del mestiere di amministratore: perché il valore è una convinzione condivisa. Il valore attribuito a una cosa, a una persona o a un servizio è determinato dalla comune convinzione che sia così: la reputazione rende qualcosa o qualcuno prezioso agli occhi dell’opinione pubblica. E su questo l’amministratore ne deve fare di strada.

Daniela Zeba