Legionella nei condomini: come proteggere inquilini ed edifici

Con l’allarme legionella nei condomini, lo scorso agosto il Comune di Corsico ha emanato un’ordinanza che prevede l’effettuazione tempestiva degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria nei punti di accumulo condominiali, accompagnata da informazione e sensibilizzazione dei singoli condomini sulla necessità di adottare le misure di controllo e prevenzione anche sui terminali dell’impianto idrico sanitario all’interno delle singole abitazioni.

Carlo Dallagiovanna | Socio fondatore di Csdm

La prevenzione, sottolinea Carlo Dallagiovanna, socio fondatore di Csdm, è un aspetto fondamentale: «Csdm fonda la propria attività sulla prevenzione, con il duplice obiettivo di tutelare e assistere nelle sue funzioni l’amministratore e mettere in sicurezza il condominio, tutelando la salute dei condomini. Si fa prevenzione ottemperando alle prescrizioni di legge. Csdm si avvale di tecnici formati e specializzati per il campionamento dell’acqua in condominio. È fondamentale, infatti, garantire che la campionatura non sia contaminata, non subisca sbalzi di temperatura e venga prelevata in modo consono. Per questo, occorre approntare una serie di accortezze professionali durante le azioni di campionamento che solo tecnici altamente specializzati possono svolgere».

I controlli di sorveglianza rappresentano un costo ulteriore per i condomini?

Ritiene che un costo tra i 4 e i 9 euro per unità immobiliare possa essere realmente impattante? Cerchiamo di garantire la massima sicurezza senza essere invasivi nei controlli di sorveglianza.

Nei casi in cui si trovasse la legionella occorre mappare l’impianto e supportare l’amministratore di condominio nella gestione degli interventi e nella comunicazione della prassi da seguire ai condomini: l’amministratore deve avvisare i condomini, indicare i comportamenti da tenere nella gestione dell’acqua all’interno degli appartamenti e provvedere alla bonifica dell’impianto.

Le statistiche ci dicono che in media quando si bonifica si risolve il problema della legionella. Rimane fondamentale effettuare analisi preventive per monitorare il potenziale innalzarsi dei valori, controllando le situazioni senza dover arrivare alle bonifiche degli impianti, che per i condomini rappresentano un costo oneroso.

Sono passati due anni dalla nuova normativa. L’amministratore di condominio ha migliorato le sue conoscenze in fatto di responsabilità e capacità di risposta a un problema così complesso?

L’amministratore si trova di fronte a questioni che una volta erano gestite dall’ente pubblico. Csdm si è fatta carico di questa attività e si è organizzata per fornire un servizio di assistenza completa all’amministratore, sia per gli aspetti tecnici che per la parte di comunicazione ai condomini.

Una comunicazione sbagliata rischia di creare il panico all’interno del condominio. Al contrario, una buona comunicazione serve a gestire al meglio ogni situazione, sia ordinaria che straordinaria, e a trovare maggior collaborazione da parte di tutte le parti coinvolte.

Quante azioni di controllo si fanno in un anno?

Sicuramente questo dipende dalla complessità della rete idrica condominiale. La soluzione più economica è un’analisi periodica annuale. Poi, ci sono casi particolari più complessi che possono prevedere anche più campionamenti.

Effettuare le verifiche periodiche previste dalla legge significa tutelare amministratori e condomini affrontando un minimo costo e assicurando una prima sorveglianza. La non ottemperanza ai controlli prevede penali che vanno, a seconda dei casi, dai 5 mila ai 30 mila euro mentre il costo dei controlli per i condomini è davvero esiguo.

Quale comportamento consiglierebbe a un amministratore?

Consiglierei di ottemperare agli obblighi di sorveglianza, di affidare i campionamenti a laboratori certificati che operano con la diligenza e soprattutto con professionisti come Csdm, che hanno l’expertise necessaria a gestire le emergenze ed assisterli sotto ogni punto di vista.

Qual è la percentuale di amministratori che ottemperano?

Sul mercato sta accadendo quello che è già successo quando sono state rese obbligatorie le verifiche periodiche degli ascensori e poi degli impianti elettrici.

C’è un ciclo di tre-quattro anni in cui il mercato prende coscienza e si adegua. Si mettono in regola prima i grandi centri urbani, e spesso Milano fa da capofila. Poi, la conoscenza e l’azione di prevenzione piano piano si irradia al resto dei territori.

Adesso a che punto siamo?

Su Milano si è intorno al 70–80%, in provincia sul 50%.

Nell’esperienza di Csdm qual è il grado di diffusione della legionella a Milano?

Csdm ha statistiche su tutti i codici di avviamento postale di Milano e la diffusione si attesta intorno al 13–14% in media, con picchi superiori al 20%.

La causa più frequente di legionella è da ricercare nei serbatoi di accumulo. Negli anni i progettisti di impianti per sicurezza hanno spesso sovradimensionato questi serbatoi di accumulo, creando inconsapevolmente più terreno fertile alla legionella.

Ma questo è solo uno dei mille aspetti delle problematiche che troviamo nei condomini. Altri aspetti importanti sono i rami morti e molta attenzione deve essere prestata ai boiler dei privati. Anche il boiler, se non correttamente manutenuto, è un luogo di proliferazione del batterio.

Csdm che tipo di formazione svolge?

Facciamo tanta informazione e formazione agli amministratori di condominio partecipando a simposi e convegni. Uno dei nostri principali punti di forza è lavorare in simbiosi con gli amministratori e i professionisti tecnici. Il nostro servizio di assistenza tecnica è un driver di promozione della cultura della sicurezza nel settore.

Siamo consapevoli che un amministratore ben formato trasferisce la cultura della sicurezza ai suoi condomini e introduce correttamente le misure di sicurezza. I social network sono un altro strumento che utilizziamo per diffondere formazione. E devo ammettere che risultano particolarmente pervasivi e quindi utili.

L’innovazione tecnologica che negli ultimi anni sta interessando il mondo delle tubazioni che veicolano l’acqua contribuirà ad aumentare la sicurezza?

È in arrivo una nuova normativa per certificare i materiali a contatto delle acque destinate al consumo umano che certamente nel lungo periodo migliorerà la sicurezza di tutti noi.

di Rebecca Alberti